Was ist der „Contrato de Arras“ in Spanien und wofür wird er verwendet?

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie in Spanien gefunden haben, möchten Sie sicherstellen, dass der Kauf reibungslos und ohne unliebsame Überraschungen in letzter Minute abgewickelt wird. Hier kommt der „Contrato de Arras“ (Anzahlungsvertrag) ins Spiel. Dieser ermöglicht es Ihnen, die Immobilie zu reservieren und den Verkäufer zu verpflichten, sie keinem anderen Interessenten anzubieten, während Sie die erforderlichen Formalitäten klären, wie etwa die Aufnahme einer Hypothek.

In diesem Artikel stellen wir Ihnen die verschiedenen Arten von Anzahlungsverträgen vor und erklären, worauf Sie bei der Unterzeichnung achten sollten. Zudem erfahren Sie wichtige Details, die Ihnen helfen, den Kauf Ihrer Immobilie mit vollstem Vertrauen anzugehen.

Was ist ein Anzahlungsvertrag?

In Spanien ist ein Anzahlungsvertrag eine private Vereinbarung, die im Rahmen eines Immobilienkaufprozesses unterzeichnet wird. Er dient als Garantie und Verpflichtung für beide Parteien und stellt sicher, dass die Transaktion unter den vereinbarten Bedingungen durchgeführt wird. Dabei zahlt der Käufer dem Verkäufer eine Anzahlung, die in der Regel 10 % des Immobilienpreises beträgt.

Welche Informationen sollte ein Anzahlungsvertrag enthalten?

Obwohl weitere Klauseln hinzugefügt werden können, sollte ein spanischer Anzahlungsvertrag immer die folgenden Informationen enthalten:

1. Identifikation der Parteien: Vollständige Namen, Ausweisnummern und relevante personenbezogene Daten.
2. Beschreibung der Immobilie: Vollständige Adresse, Eigenschaften, Katasternummer sowie Angaben zu bestehenden Belastungen oder Grundschulden.
3. Kaufpreis: Gesamtkaufpreis und Zahlungsmodalitäten.
4. Höhe der Anzahlung: Der Betrag, den der Käufer als Garantie zahlt.
5. Frist für den Kaufvertragsabschluss: Datum der endgültigen Unterzeichnung und mögliche Verlängerungsbedingungen.
6. Art des Anzahlungsvertrags: Arras Penitenciales, Arras Penales oder Arras Confirmatorias.
7. Kostenverteilung: Festlegung der Verantwortlichkeiten für Notar-, Grundbuch-, Steuer- und weitere Kosten.
8. Rücktrittsklausel: Bedingungen für einen Vertragsrücktritt sowie mögliche Strafen.
9. Unterschriften: Signaturen von Käufer und Verkäufer.

Ist es in Spanien Pflicht, einen Anzahlungsvertrag abzuschließen?

Der Abschluss eines Anzahlungsvertrags ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, jedoch eine weit verbreitete und empfohlene Praxis. Er bietet beiden Parteien rechtliche Sicherheit während der Verhandlungen.

Vorteile eines Anzahlungsvertrags:

1. Verbindlichkeit: Beide Parteien erklären verbindlich ihre Absicht, den Kaufvertrag abzuschließen.
2. Schutz: Verstößt eine Partei gegen die Vereinbarung, sind die Konsequenzen klar geregelt. Der Käufer könnte seine Anzahlung verlieren oder der Verkäufer verpflichtet sein, das Doppelte zurückzuzahlen.
3. Reservierung der Immobilie: Die Immobilie bleibt für den Käufer reserviert und kann nicht an Dritte verkauft werden.

Obwohl der Anzahlungsvertrag nicht obligatorisch ist, ist er ein nützliches Instrument, um Missverständnisse oder Komplikationen während des Kaufprozesses zu vermeiden. Ohne einen solchen Vertrag könnten die Parteien den Kaufvertrag zwar unterzeichnen, hätten aber keine Sicherheit für den Fall, dass eine der Parteien vor der endgültigen Unterzeichnung vom Vertrag zurücktritt.

Abschließend lässt sich festhalten, dass das Unterzeichnen eines Anzahlungsvertrags zwar nicht zwingend erforderlich ist, jedoch dringend empfohlen wird, um die Transaktion rechtlich abzusichern und beide Parteien zu schützen. Bei einem Privatverkauf der Immobilie können sowohl Käufer als auch Verkäufer eigenständig einen entsprechenden Vertrag erstellen. Handelt es sich hingegen um einen Verkauf über ein Immobilienbüro, obliegt die Erstellung des Vertrags in der Regel dem beauftragten Makler.

Unterschied zwischen einem Anzahlungs- und einem Kaufvertrag

Der Hauptunterschied zwischen einem Anzahlungsvertrag und einem Kaufvertragliegt in ihrer Funktion und dem Zeitpunkt, zu dem sie während des Kaufprozesses eingesetzt werden:

• Anzahlungsvertrag: Hierbei handelt es sich um einen Vorvertrag, in dem der Käufer eine Geldsumme als Sicherheit für den Abschluss des Kaufvertrags hinterlegt. Dabei verpflichten sich beide Parteien zur Einhaltung der vereinbarten Bedingungen, können jedoch unter bestimmten Umständen vom Vertrag zurücktreten – allerdings unter Androhung von Vertragsstrafen. Der Vertrag enthält wesentliche Details wie den vereinbarten Kaufpreis, die Höhe der Anzahlung, die Fristen für den Abschluss des Kaufvertrags sowie die Sanktionen bei Nichteinhaltung.
• Kaufvertrag: Dies ist der endgültige Vertrag, der die Übertragung des Eigentums an der Immobilie formalisiert. Er enthält die Identität der Parteien, die Beschreibung der Immobilie, den Gesamtpreis, die Zahlungsbedingungen, das Übergabedatum und den Eigentumsübergang. Im Gegensatz zum Anzahlungsvertrag kann dieser Vertrag nicht ohne rechtliche Folgen widerrufen werden.

Arten von Anzahlungsverträgen

In Spanien gibt es drei Arten von Anzahlungen, die bestimmen, welche rechtlichen Folgen eintreten, wenn der Immobilienkauf nicht zustande kommt:

Arras Penitenciales

Auch als Arras de Desistimiento bekannt. Diese Art der Anzahlung ermöglicht es beiden Parteien – Käufer und Verkäufer –, unter bestimmten Bedingungen vom Kaufvertrag zurückzutreten. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er die geleistete Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte der erhaltenen Summe zurückerstatten.

Dies ist die in der Praxis am häufigsten verwendete Form der Anzahlung. Sie dient als eine Art Vertragsstrafe, die die Parteien davon abhalten soll, sich vom Geschäft zurückzuziehen, gewährt aber gleichzeitig Flexibilität. Ein Rücktritt ist durch eine finanzielle Entschädigung möglich. Zur Veranschaulichung finden Sie hier ein Beispiel für ein „Arras Penitenciales-Vertrag” in spanischer Sprache.

Arras Penales

Arras Penales dienen hingegen nicht dem Rücktrittsrecht, sondern als Garantie für die Erfüllung des Kaufvertrags. Wenn eine der Parteien in Verzug gerät, muss die verantwortliche Partei eine Vertragsstrafe zahlen, ohne jedoch die Möglichkeit zu haben, einseitig vom Geschäft zurückzutreten. Mit anderen Worten: Der Käufer verliert bei Nichterfüllung die Anzahlung, und der Verkäufer muss bei Nichterfüllung die doppelte Summe zurückzahlen, wie es auch bei den Arras Penitenciales der Fall ist.

In diesem Fall berechtigt die Nichterfüllung jedoch nicht zum Rücktritt vom Vertrag. Die Nichterfüllung kann auch andere Ansprüche nach sich ziehen, wie etwa Schadensersatz oder die Forderung nach Erfüllung des Vertrags. Da Arras Penales mit einer strengeren Bindung verbunden sind, sind sie in der Praxis weniger verbreitet.

Arras Confirmatorias

Arras Confirmatorias dienen als Anzahlung oder Vorauszahlung des endgültigen Kaufpreises und bestätigen die Verpflichtung beider Parteien zur Durchführung des Geschäfts. Die Vereinbarung bestätigt die Absicht beider Parteien, den Kauf durchzuführen, sieht jedoch weder ein einseitiges Rücktrittsrecht noch automatische Sanktionen bei Nichterfüllung vor. Verstößt eine Partei gegen die Vereinbarung, kann die andere die Erfüllung des Vertrags verlangen oder, falls dies nicht möglich ist, vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern. Das bedeutet, dass der als Anzahlung geleistete Betrag im Falle der Nichterfüllung nicht automatisch verloren ist, sondern dass der Rechtsweg offensteht, um die Erfüllung des Vertrags oder eine Entschädigung zu verlangen.

Wie lange ist der Anzahlungsvertrag gültig?

Die Gültigkeitsdauer eines Anzahlungsvertrags hängt von dem Zeitraum ab, den die Parteien vereinbaren, um den endgültigen Verkauf zu formalisieren. In Spanien gibt es keine gesetzliche Standardfrist, da diese von der individuellen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer abhängt. Üblicherweise beträgt die Frist jedoch 30 bis 90 Tage nach Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags.

Können die Parteien die Fristen nicht einhalten, so haben sie die Möglichkeit, eine Verlängerung der Gültigkeit des Anzahlungsvertrags zu vereinbaren. Diese Verlängerung muss schriftlich festgehalten und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Wird keine Verlängerung vereinbart, erlischt der Vertrag mit Fristablauf und löst die im Vertrag vorgesehenen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen aus. Diese hängen, wie oben erläutert, von der Art der unterzeichneten Anzahlung ab.

Jetzt, da Sie die Bedeutung des Anzahlungsvertrags verstanden haben, können Sie Ihren Vertrag mit Zuversicht unterzeichnen. Wenn Sie dies bereits getan haben oder demnächst tun werden und sich vor Ablauf des Vertrags noch nach einer Hypothek umsehen müssen, empfehlen wir Ihnen die Lektüre unseres Artikels Feste, variable und gemischte Hypotheken: Wie sie die beste Option wählen. Dort finden Sie wertvolle Informationen, die Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen und die richtige Finanzierung für Ihre neue Immobilie in Spanien zu finden.