Qu’est-ce que le contrat d’arrhes en Espagne et à quoi sert-il ?

Si vous avez déjà trouvé la propriété idéale en Espagne, vous voulez probablement vous assurer qu’elle deviendra vôtre, et ce sans complications ni surprises de dernière minute. Pour cela, il existe le contrat d’arrhes, ou contrat de arras. Ce type d’accord permet de réserver le logement, engageant le vendeur à ne pas l’offrir à d’autres acheteurs pendant que vous gérez toute procédure en cours, telle que l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Dans cet article, nous souhaitons explorer les différents types de contrats d’arrhes, les points à surveiller lors de la signature et d’autres détails clés afin que vous puissiez avancer en toute confiance dans l’achat de votre logement.

Qu’est-ce qu’un contrat d’arrhes ?

En Espagne, un contrat d’arrhes, ou contrat de arras, est un accord privé qui est généralement signé au cours du processus de vente d’une propriété. Ce contrat sert de garantie et d’engagement tant pour l’acheteur que pour le vendeur, garantissant que la transaction sera effectuée selon les termes convenus. Dans le contrat, l’acheteur remet au vendeur une somme d’argent, généralement 10 % du prix de la propriété, à titre d’acompte ou de garantie.

Quelles informations doit contenir le contrat d’arrhes ?

Bien que d’autres clauses puissent être ajoutées, un contrat d’arrhes espagnol doit toujours inclure les informations suivantes :

1. Identification des parties : comprend le nom complet, la carte d’identité ou la carte d’identité et d’autres données pertinentes.
2. Description du bien : indique l’adresse complète, une description de ses caractéristiques, la référence cadastrale, etc. En outre, il convient d’indiquer si le bien n’a pas de charges ou d’obligations.
3. Prix de vente : détaille le prix total à payer pour la propriété et spécifie le mode de paiement.
4. Montant livré à titre d’arrhes : indique le montant d’argent que l’acheteur remet au vendeur à titre de garantie à ce moment-là.
5. Délai pour formaliser la vente et validité du contrat d’arrhes : précise la date limite de signature du contrat de vente final, y compris les prolongations possibles et les conditions de prolongation de la date limite.
6. Type de contrat d’arrhes : décrit si le contrat est de type confirmatif, pénal ou pénitentiel.
7. Répartition des frais : indique qui prendra en charge les frais de notaire, d’enregistrement de la propriété, les taxes et autres frais connexes.
8. Clause de rétractation : établit les conditions dans lesquelles le contrat peut être rétracté et les pénalités qui peuvent être appliquées.
9. Signatures : inclut les signatures de l’acheteur et du vendeur.

Est-il obligatoire de faire un contrat d’arrhes en Espagne ?

Il n’est pas obligatoire de formaliser un contrat d’arrhes lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Cependant, il s’agit d’une pratique très courante et recommandée en Espagne car il offre une sécurité juridique aux deux parties lors de la négociation.

Le contrat d’arrhes offre plusieurs avantages :

1. Compromis de vente : il garantit que l’acheteur et le vendeur ont l’intention de respecter le contrat de vente, en formalisant clairement leurs intentions.
2. Protection : si l’une des parties ne respecte pas l’accord, le contrat en établit les conséquences. Par exemple, l’acheteur peut perdre l’acompte, ou le vendeur peut être obligé de rembourser le double.
3. Réserver le bien : cela permet de « bloquer » l’opération afin que le bien ne puisse pas être vendu à une autre personne tant que le contrat est en vigueur.

Bien que le contrat d’arrhes ne soit pas obligatoire, c’est un outil utile pour éviter les malentendus ou les complications pendant le processus d’achat et de vente. Sans ce contrat, les parties pourraient procéder à la signature du contrat de vente, mais elles n’auraient pas de garantie préalable si l’une des parties décidait de se rétracter avant la signature définitive.

En résumé, bien qu’il ne soit pas nécessaire de signer un contrat d’arrhes, il est recommandé de le faire pour ajouter de la sécurité et de la protection à la transaction. Dans le cas où le bien est vendu entre particuliers, l’acheteur et le vendeur peuvent rédiger le présent contrat. Cependant, si la propriété est vendue par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il est fort probable que ce soit cette dernière qui se chargera de son élaboration.

Quelle est la différence entre un contrat d’arrhes et un contrat de vente ?

La principale différence entre un contrat d’arrhes et un contrat de vente réside dans leur fonction et le moment où ils sont utilisés pendant le processus de vente :

• Contrat d’arrhes : il s’agit d’un accord préliminaire dans lequel l’acheteur remet une somme d’argent comme garantie que l’achat et la vente seront effectués. Ce contrat établit des engagements et permet aux parties de se retirer, mais avec des pénalités. Il comprend des détails tels que le prix convenu, la quantité livrée en arrhes, les délais de formalisation de la vente et les pénalités en cas de non-respect.
• Contrat de vente : c’est le contrat définitif qui formalise le transfert de propriété du bien immobilier. Il précise l’identité des parties concernées, la description du bien, le prix total, les conditions de paiement, la date de livraison et le transfert de propriété. Contrairement au contrat d’arrhes, celui-ci ne permet pas de se rétracter sans faire face à des conséquences juridiques.

Types de contrat d’arrhes

En Espagne, il existe trois types d’arrhes qui déterminent les effets juridiques en cas de non réalisation de la vente de l’immeuble :

Arrhes pénitentielles

Également appelées arrhes de rétractation. Ce type d’arrhes permet à l’une ou l’autre des parties (acheteur ou vendeur) de se rétracter du contrat de vente, mais sous certaines conditions. Si l’acheteur décide de ne pas continuer, il perd l’argent versé en arrhes. Si c’est le vendeur qui se retire de l’opération, il devra rembourser à l’acheteur le double du montant reçu.

Ce type d’acompte est le plus courant et constitue une forme de sanction pour dissuader les parties de rompre l’accord, mais il offre également une certaine souplesse en permettant de renoncer au contrat ou de s’en retirer moyennant une compensation financière. Pour vous servir de référence, voici un exemple de contrat d’arrhes pénitentiaires.

Arrhes pénales

Dans ce cas, les arrhes servent de garantie pour l’exécution du contrat de vente et non d’option de rétractation. Si l’une des parties est défaillante, la partie responsable doit supporter une pénalité, mais sans possibilité de se retirer unilatéralement de la transaction sans autre forme de procès. Autrement dit, l’acheteur perd les arrhes s’il ne respecte pas le contrat, et le vendeur rembourse le double en cas de faute, comme dans les arrhes pénitentielles.

Toutefois, dans ce cas, le non-respect du contrat ne confère pas de droit de rétractation. L’inexécution du contrat pourrait également ouvrir la voie à des réclamations supplémentaires, telles que des dommages-intérêts ou la demande d’exécution du contrat. Les arrhes pénales sont généralement moins courantes et impliquent un engagement plus strict.

Arrhes de confirmation

Les arrhes de confirmation agissent comme un signal ou un acompte du prix final de la vente, confirmant l’engagement des deux parties à effectuer la transaction. Dans ce cas, l’accord d’arrhes confirme l’intention des deux parties d’effectuer la vente, mais ne prévoit pas le droit de se retirer unilatéralement et n’établit pas de pénalités automatiques en cas de non-respect.

Si l’une des parties ne respecte pas l’accord, l’autre peut exiger l’exécution du contrat ou, si cela n’est pas possible, peut opter pour la résiliation du contrat et demander une indemnisation pour les dommages causés. Cela signifie qu’en cas d’inexécution, le dépôt n’est pas automatiquement perdu, mais qu’il est possible d’intenter une action en justice pour faire respecter le contrat ou réclamer des dommages-intérêts.

Quelle est la durée de validité du contrat d’arrhes ?

La validité d’un contrat d’arrhes dépend du délai convenu par les parties pour formaliser la vente définitive. En Espagne,il n’existe pas de délai standard légal, car cela dépend de ce qui a été convenu entre l’acheteur et le vendeur. Cependant, il est habituel que ce délai oscille entre 30 et 90 jours à compter de la signature du contrat d’arrhes.

Si les parties ne peuvent respecter les termes dans le délai imparti, elles peuvent convenir d’une prorogation de la validité du contrat d’arrhes. Cette prorogation doit être écrite et convenue par les deux parties. S’il n’y a pas d’accord pour prolonger le délai, le contrat d’arrhes expire à la date limite, déclenchant les conséquences juridiques et économiques prévues dans le contrat. Celles-ci dépendront, comme nous l’avons expliqué précédemment, du type d’arrhes signées.

Maintenant que vous comprenez l’importance du contrat d’arrhes, vous pouvez signer le vôtre en toute confiance. Si vous l’avez déjà fait ou si vous êtes sur le point de le faire et que vous devez chercher une hypothèque avant l’expiration du contrat, nous vous recommandons de lire notre article intitulé Hypothèques fixes, variables et mixtes : comment choisir la meilleure option. Vous y trouverez des informations précieuses qui vous aideront à prendre une décision éclairée et à trouver le financement adéquat pour votre nouvelle propriété en Espagne.