Was muss ein Immobilienkaufvertrag in Spanien enthalten?

Der Immobilienkaufvertrag ist ein zentrales Dokument, das die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über die Eigentumsübertragung einer Immobilie in Spanien rechtsverbindlich festhält. Er legt die Bedingungen des Verkaufs fest und schützt die Rechte und Pflichten beider Parteien. Damit Ihr Kaufvertrag rechtlich gültig ist, stellen wir Ihnen die wesentlichen Bestandteile und Klauseln vor, die er enthalten sollte.

1. Angaben zu Käufer und Verkäufer

Der Vertrag muss die vollständigen persönlichen Daten beider Parteien enthalten: Name, Identifikationsnummer (DNI/NIE), aktuelle Adresse und Familienstand.

Falls eine Partei durch einen Bevollmächtigten vertreten wird, sind dessen Identität sowie eine Kopie der Vollmacht beizufügen.

2. Detaillierte Beschreibung der Immobilie

Ein vollständiger Kaufvertrag sollte eine präzise Beschreibung der Immobilie enthalten:

• Eigenschaften der Immobilie: Genaue Adresse (Straße, Hausnummer, Stockwerk usw.), Wohnfläche in Quadratmetern, Raumaufteilung (Anzahl der Zimmer, Bäder, Nebengebäude etc.) sowie der allgemeine Erhaltungszustand, falls es sich um eine gebrauchte Immobilie handelt.
• Katasternummer und Grundbuchdaten: Die Referenznummer aus dem Kataster sowie die im Grundbuch eingetragenen Informationen (Objektnummer, Band, Buch und Folio) müssen angegeben werden.
• Eigentumsverhältnisse: Der Name des aktuellen Eigentümers ist zu vermerken.
• Belastungen und Schulden: Es muss ersichtlich sein, ob die Immobilie mit Hypotheken, Pfändungen oder anderen Belastungen belegt ist. Falls dies der Fall ist, sollte geklärt werden, wer für deren Begleichung verantwortlich ist. In der Regel wird dem Vertrag eine aktuelle Kopie des Grundbuchauszugs beigefügt.
• Belegungsstatus: Es ist festzuhalten, ob die Immobilie leer steht, vom Eigentümer selbst oder von Mietern bewohnt wird.

3. Kaufpreis und Zahlungsbedingungen

Der spanische Kaufvertrag muss den vereinbarten Kaufpreis in Zahlen und Worten ausweisen. Zudem müssen das Zahlungsdatum und die Zahlungsweise (Überweisung, Scheck, Barzahlung etc.) festgelegt werden. Falls Ratenzahlungen vereinbart wurden, sind diese ebenfalls genau zu spezifizieren.

4. Bestehen eines Anzahlungsvertrags

Falls ein Contrato de Arras (Anzahlungsvertrag) vorliegt, muss dies im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt werden, ebenso wie die Höhe der bereits geleisteten Anzahlung. Dieser Betrag wird dann vom Gesamtpreis abgezogen. Klare Angaben zu diesen Zahlen sind essentiell, um Missverständnisse zu vermeiden.

5. Datum der Eigentumsübergabe

Das Datum der Vertragsunterzeichnung und der tatsächlichen Übergabe der Immobilie fallen nicht immer zusammen. Daher sollte der Kaufvertrag das genaue Datum der Übergabe festlegen.

6. Kostenverteilung beim Immobilienkauf

Der Verkauf und Kauf einer Immobilie in Spanien ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass klar festgelegt wird, wer diese Kosten zu tragen hat. Zu diesen Kosten gehören Notargebühren, Maklerprovisionen, Grundbuchgebühren und Steuern. In der Regel trägt der Käufer die meisten dieser Kosten, doch die Aufteilung kann individuell vereinbart werden.

Es ist auch wichtig zu klären, wer für die Zahlung bestimmter Kosten verantwortlich ist, die Zweifel aufkommen lassen könnten, wie z.B. die Gemeindegebühren oder die Grundsteuer (IBI) für das Jahr, in dem die Transaktion stattfindet. Normalerweise zahlt die Grundsteuer für das laufende Jahr die Person, die am 1. Januar Eigentümer der Immobilie war. Oft wird jedoch eine anteilige Zahlung zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.

7. Obligatorische Bescheinigungen und Dokumente

Zusätzlich zum Vertrag gibt es Dokumente, die der Verkäufer bei Vertragsabschluss vorlegen muss:

• Energieausweis: Dieser ist gesetzlich vorgeschrieben und muss dem Käufer übergeben werden.
• Bescheinigung der Bewohnbarkeit: In einigen Regionen Spaniens ist ein entsprechendes Dokument erforderlich.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Sie bestätigt, dass keine offenen Schulden gegenüber der Gemeinschaft bestehen.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel 10 Dokumente, die Sie vor dem Immobilienkauf benötigen. Dort erfahren Sie, welche Dokumente Sie benötigen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in gutem Zustand, legal und schuldenfrei ist.

8. Vertragsstrafen bei Nichterfüllung

Kaufverträge in Spanien enthalten oft Klauseln, die Strafen für Vertragsverstöße vorsehen. Diese schützen beide Parteien und stellen sicher, dass die vereinbarten Bedingungen eingehalten werden.

Die häufigsten Gründe für einen Vertragsbruch sind die verspätete Übergabe der Immobilie durch den Verkäufer oder die nicht fristgerechte Zahlung durch den Käufer. Die Höhe der Strafen sollte im Vertrag klar geregelt sein.

9. Unterschrift beider Parteien

Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen den Vertrag unterzeichnen, um ihre Zustimmung zu bestätigen. Es ist ratsam, jede Seite des Vertrags zu unterschreiben, nicht nur die letzte.

Ein privater Kaufvertrag ist zwar rechtsverbindlich, doch um den Eigentumsübergang offiziell zu machen, sollte er in eine öffentliche Kaufurkunde umgewandelt und ins Grundbuch eingetragen werden.