Qué es el contrato de arras y para qué sirve

Si ya has encontrado la propiedad ideal, probablemente quieras asegurarte de que llegue a ser tu hogar sin complicaciones ni sorpresas de último momento. Para eso existe el contrato de arras. Este tipo de acuerdo permite reservar la vivienda, comprometiendo al vendedor a no ofrecerla a otros compradores mientras tú gestionas cualquier trámite pendiente, como la obtención de una hipoteca.

En este artículo, queremos explorar los distintos tipos de contratos de arras, qué aspectos debes tener en cuenta al firmar y otros detalles clave para que puedas avanzar con total confianza en la compra de tu vivienda.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado que se suele firmar durante el proceso de compraventa de una propiedad. Este contrato actúa como garantía y compromiso tanto para el comprador como para el vendedor, asegurando que la transacción se realizará según los términos acordados. En el contrato, el comprador entrega al vendedor una suma de dinero, habitualmente el 10% del precio de la propiedad, como señal o garantía.

¿Qué información debe incluir el contrato de arras?

Aunque se pueden añadir otras cláusulas, el contrato de arras debe incluir siempre la siguiente información:

1. Identificación de las partes: Incluye el nombre completo, DNI o documento de identidad y otros datos relevantes.
2. Descripción del inmueble: Proporciona la dirección completa, una descripción de sus características, la referencia catastral, etc. Además, debe indicarse si el inmueble tiene cargas o gravámenes.
3. Precio de compraventa: Detalla el precio total que se pagará por el inmueble y especifica la forma de pago.
4. Cantidad entregada en concepto de arras: Indica la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como garantía en ese momento.
5. Plazo para formalizar la compraventa y de validez del contrato de arras: Especifica la fecha límite para firmar el contrato de compraventa definitivo, incluyendo posibles prórrogas y condiciones para extender el plazo.
6. Tipo de contrato de arras: Describe si el contrato es de tipo confirmatorio, penal o penitencial.
7. Distribución de los gastos: Especifica quién asumirá los gastos de notaría, registro de la propiedad, impuestos y otros costos relacionados.
8. Cláusula de desistimiento: Establece las condiciones en las que se puede desistir del contrato y las penalizaciones que puedan aplicarse.
9. Firmas: Incluye las firmas del comprador y del vendedor.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No es obligatorio formalizar un contrato de arras al comprar o vender un inmueble. Sin embargo, es una práctica muy común y recomendable porque ofrece seguridad jurídica a ambas partes durante la negociación.

El contrato de arras ofrece varios beneficios:

1. Compromiso: Garantiza que tanto el comprador como el vendedor tienen la intención de cumplir con el acuerdo de compraventa, formalizando sus intenciones de manera clara.
2. Protección: Si alguna de las partes no cumple con el acuerdo, el contrato establece las consecuencias. Por ejemplo, el comprador podría perder las arras, o el vendedor podría estar obligado a devolver el doble.
3. Reservar el bien: Sirve para "bloquear" la operación para que el inmueble no pueda ser vendido a otra persona mientras el contrato esté vigente.

Aunque el contrato de arras no es obligatorio, es una herramienta útil para evitar malentendidos o complicaciones durante el proceso de compraventa. Sin este contrato, las partes podrían proceder con la firma del contrato de compraventa, pero no tendrían con una garantía previa si alguna de las partes decidiera desistir antes de la firma definitiva.

En resumen, aunque no es necesario firmar un contrato de arras, hacerlo es recomendable para añadir seguridad y protección a la transacción. En caso de que el inmueble se venda entre particulares, tanto el comprador como el vendedor puede redactar este contrato. Sin embargo, si el inmueble se vende a través de una inmobiliaria, lo más probable es que sea esta quien se encargue de su elaboración.

¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de compraventa?

La diferencia principal entre un contrato de arras y un contrato de compraventa radica en su función y el momento en el que se utilizan durante el proceso de compraventa:

• Contrato de arras: Es un acuerdo preliminar en el que comprador entrega una cantidad de dinero como garantía de que la compraventa se realizará. Este contrato establece compromisos y permite que las partes desistan, aunque con penalizaciones. Incluye detalles como el precio acordado, la cantidad entregada en arras, los plazos para formalizar la compraventa y las penalizaciones por incumplimiento.
• Contrato de compraventa: Es el contrato definitivo que formaliza la transferencia de la propiedad del inmueble. Especifica la identidad de las partes involucradas, la descripción del inmueble, el precio total, las condiciones de pago, la fecha de entrega y el traspaso de la propiedad. A diferencia del contrato de arras, en este no se permite el desistimiento sin afrontar consecuencias legales.

Tipos de contrato de arras

Existen tres tipos de arras que determinan los efectos jurídicos en caso de que finalmente no se realice la compraventa del inmueble:

Arras Penitenciales

También llamadas arras de desistimiento. Este tipo de arras permite a cualquiera de las partes (comprador o vendedor) desistir del contrato de compraventa, pero bajo ciertas condiciones. Si el comprador decide no continuar, pierde el dinero entregado como arras. Si es el vendedor quien desiste de la operación, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Este tipo de arras es el más común y ofrece una forma de penalización para disuadir a las partes de incumplir el acuerdo, pero también brinda flexibilidad al permitir la renuncia o desistimiento del contrato mediante una compensación económica. Para que pueda servirte como referencia, aquí te dejamos un ejemplo de contrato de arras penitenciales.

Arras Penales

En este caso, las arras funcionan como garantía para cumplir el contrato de compraventa y no como una opción de desistimiento. Si una de las partes incumple, el responsable deberá asumir una penalización, pero sin la posibilidad de retirarse unilateralmente de la operación sin más. Es decir, el comprador pierde las arras si incumple, y el vendedor devuelve el doble en caso de falta, como en las arras penitenciales.

Sin embargo, en este caso, el incumplimiento no otorga derecho de desistimiento. El incumplimiento de contrato podría también abrir la vía a reclamaciones adicionales, como una indemnización por daños y perjuicios o la solicitud del cumplimiento del contrato. Las arras penales suelen ser menos comunes y suponen un compromiso más estricto.

Arras Confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como una señal o anticipo del precio final de la compraventa, confirmando el compromiso de ambas partes de llevar a cabo la operación. En este caso, el acuerdo de arras confirma la intención de ambas partes de realizar la compraventa, pero no contempla derecho a desistir unilateralmente ni establece penalizaciones automáticas en caso de incumplimiento.

Si una de las partes incumple el acuerdo, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o, si no es posible, puede optar por la resolución del contrato y solicitar una indemnización por los daños ocasionados. Esto significa que, en caso de incumplimiento, no se pierde automáticamente la cantidad entregada en concepto de arras, sino que se abre la vía para acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños.

¿Cuánto tiempo de validez tiene el contrato de arras?

La validez de un contrato de arras depende del plazo que las partes acuerden para formalizar la compraventa definitiva. No existe un plazo estándar legal, ya que depende de lo pactado entre comprador y vendedor. Sin embargo, es habitual que este plazo oscile entre 30 y 90 días desde la firma del contrato de arras.

Si las partes no pueden cumplir con los términos dentro del tiempo estipulado, pueden acordar una prórroga de la validez del contrato de arras. Esta prórroga debe ser escrita y acordada por ambas partes. Si no hay un acuerdo para extender el plazo, el contrato de arras vence al alcanzar la fecha límite, activando las consecuencias legales y económicas previstas en el contrato. Estas dependerán, como hemos explicado anteriormente, del tipo de arras firmadas.

Ahora que comprendes la importancia del contrato de arras, puedes firmar el tuyo con confianza. Si ya lo has hecho o estás a punto de hacerlo y necesitas buscar una hipoteca antes de que venza el contrato, te recomendamos leer nuestro artículo sobre Hipotecas fijas, variables y mixtas: cómo elegir la mejor opción. Allí encontrarás información valiosa que te ayudará a tomar una decisión informada y a encontrar la financiación adecuada para tu nueva propiedad.