Cos'è il "contrato de arras" (caparra confirmatoria) in Spagna e a cosa serve

Se hai già trovato la proprietà ideale in Spagna, probabilmente vuoi assicurarti che diventi la tua casa senza complicazioni o sorprese dell'ultimo minuto. Per questo esiste il "contrato de arras". Questo tipo di accordo consente di prenotare la casa, impegnando il venditore a non offrirla ad altri acquirenti mentre gestisci qualsiasi procedura in sospeso, come l'ottenimento di un mutuo.

In questo articolo, vogliamo esplorare i diversi tipi di "contratos de arras", quali aspetti devi prendere in considerazione quando firmi e altri dettagli chiave in modo da poter avanzare con totale fiducia nell'acquisto della tua casa.

Cos'è un "contrato de arras"?

In Spagna, un "contrato de arras" è un accordo privato che di solito viene firmato durante il processo di compravendita di un immobile. Il presente contratto funge da garanzia e impegno sia per l'acquirente che per il venditore, assicurando che la transazione venga eseguita secondo i termini concordati. Nel contratto, l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro, di solito il 10% del prezzo dell'immobile, come caparra o garanzia.

Quali informazioni deve contenere il "contrato de arras"?

Sebbene possano essere aggiunte altre clausole, un "contrato de arras" spagnolo deve sempre includere le seguenti informazioni:

1. Identificazione delle parti: include il nome completo, la carta d'identità o un altro documento di identità e altri dati pertinenti.
2. Descrizione dell'immobile: fornisce l'indirizzo completo, una descrizione delle sue caratteristiche, il riferimento catastale, ecc... Inoltre, è necessario indicare se la proprietà è gravata o vincolata.
3. Prezzo di acquisto: dettaglia il prezzo totale da pagare per l'immobile e specifica la modalità di pagamento.
4. Importo consegnato a titolo di caparra: indica la quantità di denaro che l'acquirente consegna al venditore come garanzia in quel momento.
5. Termine per formalizzare la compravendita e la validità del "contrato de arras": specifica la data di scadenza per la firma del contratto di compravendita definitivo, comprese eventuali proroghe e condizioni per estendere il termine.
6. Tipo di "contrato de arras": descrive se il contratto è di tipo confermativo, penale o penitenziale.
7. Ripartizione delle spese: specifica chi si assumerà le spese notarili, il registro immobiliare, le tasse e altri costi correlati.
8. Clausola di recesso: stabilisce le condizioni in cui è possibile recedere dal contratto e le sanzioni che possono essere applicate.
9. Firme: include le firme dell'acquirente e del venditore.

È obbligatorio stipulare un "contrato de arras" in Spagna?

Non è obbligatorio formalizzare un "contrato de arras" quando si acquista o vende un immobile. Tuttavia, è una pratica molto comune e raccomandata in Spagna perché offre certezza giuridica a entrambe le parti durante la negoziazione.

Il "contrato de arras" offre diversi vantaggi:

1. Impegno: garantisce che sia l'acquirente che il venditore intendono rispettare il contratto di vendita, formalizzando chiaramente le loro intenzioni.
2. Protezione: se una delle parti non rispetta l'accordo, il contratto ne stabilisce le conseguenze. Ad esempio, l'acquirente potrebbe perdere la caparra o il venditore potrebbe essere obbligato a restituire il doppio.
3. Prenotare il bene: serve a "bloccare" l'operazione in modo che l'immobile non possa essere venduto a un'altra persona mentre il contratto è in vigore.

Sebbene il "contrato de arras" non sia obbligatorio, è uno strumento utile per evitare malintesi o complicazioni durante il processo di compravendita. Senza questo contratto, le parti potrebbero procedere con la firma del contratto di compravendita, ma non avrebbero una garanzia preventiva se una delle parti decidesse di recedere prima della firma definitiva.

In breve, anche se non è necessario firmare un "contrato de arras", farlo è consigliabile per aggiungere sicurezza e protezione alla transazione. Nel caso in cui l'immobile venga venduto tra privati, sia l'acquirente che il venditore possono redigere il presente contratto. Tuttavia, se l'immobile viene venduto attraverso un'agenzia immobiliare, è molto probabile che sia questa ad occuparsi della sua elaborazione.

Qual è la differenza tra un "contrato de arras" (caparra confirmatoria) e un contratto di compravendita?

La differenza principale tra un "contrato de arras" e un contratto di compravendita risiede nella loro funzione e nel momento in cui vengono utilizzati durante il processo di compravendita:

• "Contrato de arras": è un accordo preliminare in cui l'acquirente consegna una somma di denaro come garanzia che la vendita sarà effettuata. Il presente contratto stabilisce impegni e consente alle parti di recedere, anche se con sanzioni. Include dettagli quali il prezzo concordato, l'importo versato a titolo di caparra, le scadenze per la formalizzazione della vendita e le sanzioni in caso di mancato rispetto.
• Contratto di compravendita: è il contratto definitivo che formalizza il trasferimento della proprietà dell'immobile. Specifica l'identità delle parti coinvolte, la descrizione dell'immobile, il prezzo totale, i termini di pagamento, la data di consegna e il trasferimento della proprietà. A differenza del "contrato de arras", il recesso non è consentito senza affrontare conseguenze legali.

Tipi di "contrato de arras"

In Spagna, ci sono tre tipi di caparra confirmatoria che determinano gli effetti giuridici nel caso in cui la vendita dell'immobile alla fine non venga effettuata:

Caparre penitenziali

Chiamate anche caparre di recesso. Questo tipo di caparra consente a una delle parti (acquirente o venditore) di recedere dal contratto di compravendita, ma a determinate condizioni. Se l'acquirente decide di non continuare, perde il denaro consegnato come caparra. Se è il venditore a recedere dall'operazione, dovrà restituire all'acquirente il doppio dell'importo ricevuto.

Questo tipo di caparra è il più comune e offre una forma di penalità per dissuadere le parti dal non rispettare l'accordo, ma offre anche flessibilità consentendo la rinuncia o il recesso dal contratto mediante un risarcimento economico. Per far sì che ti serva come riferimento, qui ti lasciamo un esempio di caparra penitenziale in spagnolo.

Caparre penali

In questo caso, la caparra funge da garanzia per adempiere al contratto di compravendita e non come opzione di recesso. Se una delle parti non rispetta, il responsabile dovrà assumersi una penale, ma senza la possibilità di ritirarsi unilateralmente dall'operazione senza ulteriori indugi. Cioè, l'acquirente perde la caparra in caso di inadempimento e il venditore restituisce il doppio in caso di mancanza, come nella caparra penitenziale.

Tuttavia, in questo caso, l'inadempimento non conferisce il diritto di recesso. La violazione del contratto potrebbe anche aprire la strada a ulteriori richieste di risarcimento, come il risarcimento dei danni o la richiesta di adempimento del contratto. Le caparre penali sono solitamente meno comuni e comportano un impegno più rigoroso.

Caparre confirmatorie

Le caparre confirmatorie fungono da acconto o anticipo del prezzo finale della compravendita, confermando l'impegno di entrambe le parti a portare a termine l'operazione. In questo caso, la caparra confirmatoria conferma l'intenzione di entrambe le parti di effettuare la compravendita, ma non prevede il diritto di recesso unilaterale o stabilisce sanzioni automatiche in caso di inadempimento.

Se una delle parti non rispetta l'accordo, l'altra può richiedere l'adempimento del contratto o, se non è possibile, può optare per la risoluzione del contratto e richiedere un risarcimento per i danni causati. Ciò significa che, in caso di inadempimento, non si perde automaticamente l'importo versato a titolo di caparra, ma è possibile adire le vie legali per far valere il contratto o chiedere un risarcimento danni.

Per quanto tempo è valido il "contrato de arras"?

La validità di un "contrato de arras" dipende dal termine che le parti concordano per formalizzare la compravendita definitiva. In Spagna, non esiste un termine legale standard, poiché dipende da quanto concordato tra acquirente e venditore. Tuttavia, è normale che questo periodo oscilli tra 30 e 90 giorni dalla firma del "contrato de arras".

Se le parti non riescono a rispettare i termini entro il tempo stabilito, possono concordare una proroga della validità del "contrato de arras". Tale proroga deve essere scritta e concordata da entrambe le parti. Se non c'è un accordo per prorogare il termine, il "contrato de arras" scade al raggiungimento della scadenza, attivando le conseguenze legali ed economiche previste dal contratto. Queste dipenderanno, come abbiamo spiegato in precedenza, dal tipo di caparra firmata.

Ora che capisci l'importanza del "contrato de arras", puoi firmare il tuo con fiducia. Se lo hai già fatto o stai per farlo e devi cercare un mutuo prima della scadenza del contratto, ti consigliamo di leggere il nostro articolo su Mutui fissi, variabili e misti: come scegliere l'opzione migliore. Qui troverai informazioni preziose che ti aiuteranno a prendere una decisione informata e a trovare il finanziamento adeguato per la tua nuova proprietà in Spagna.