Wat is het “contrato de arras” in Spanje en waar dient het voor?

Als u uw ideale woning heeft gevonden in Spanje, wilt u waarschijnlijk niet voor last-minute verrassingen komen te staan. Daarvoor hebben we het “contrato de arras”. Met dit type overeenkomst kunt u de woning reserveren, zodat de verkoper deze niet kan aanbieden aan andere kopers en u de tijd heeft om eventuele aanvragen af te handelen, bijvoorbeeld van een hypotheek.

In dit artikel willen we de verschillende soorten contratos de arras bespreken, met welke aspecten u rekening moet houden wanneer u een contract tekent en andere belangrijke details, zodat u vol vertrouwen uw woning kunt kopen.

Wat is een contrato de arras?

In Spanje is een contrato de arras een privé-overeenkomst die doorgaans wordt getekend tijdens het koop-verkoopproces van een woning. Dit contract dient als garantie en belofte, zowel voor de koper als voor de verkoper, en zorgt dat de transactie wordt uitgevoerd volgens de afgesproken voorwaarden. Bij dit contract geeft de koper een bedrag aan de verkoper, normaal gesproken 10% van de prijs van de woning, als borg.

Wat voor informatie moet in het contrato de arras staan?

U kunt andere clausules toevoegen, maar een contrato de arras in Spanje moet altijd de volgende informatie bevatten:

1. Identificatie van de partijen: inclusief de volledige naam, het DNI of identiteitsdocument en andere relevante gegevens.
2. Omschrijving van de woning: het volledige adres, een beschrijving van de kenmerken, de kadasterreferentie, enzovoorts. Daarnaast moet worden aangegeven of het eigendom onderhevig of bezwaard is.
3. Verkoopprijs: de totale prijs die wordt betaald voor de woning en de betalingsmethode.
4. Het bedrag dat wordt betaald voor het contrato de arras: het bedrag dat de koper aan de verkoper geeft als borg op dat moment.
5. Termijn voor afronding van de verkoop en de geldigheid van het contrato de arras: specificeert de deadline voor het ondertekenen van het definitieve koopcontract, inclusief mogelijke verlengingen en voorwaarden voor het verlengen van de deadline.
6. Type contrato de arras: beschrijft of het contract bevestigend, bestraffend of boetvaardig is.
7. Verdeling van de kosten: specificeert wie de notariskosten, de registratiekosten voor de woning, de belastingen en overige gerelateerde kosten betaalt.
8. Herroepingsclausule: stelt de voorwaarden vast voor herroeping van het contract en de boetes die mogelijk van toepassing zijn.
9. Handtekeningen: de handtekening van de koper en verkoper.

Is een contrato de arras verplicht in Spanje?

Een contrato de arras is niet verplicht bij het kopen of verkopen van onroerend goed. Het is echter een veelvoorkomende gewoonte in Spanje en het wordt aanbevolen, aangezien het juridische bescherming biedt voor beide partijen tijdens een onderhandeling.

Het contrato de arras biedt vele voordelen:

1. Belofte: het garandeert dat zowel de koper als verkoper de intentie hebben om aan het verkoopcontract te voldoen en formaliseert hun intenties op een duidelijke manier.
2. Bescherming: als een van de partijen de overeenkomst niet naleeft, staan de consequenties in het contract. De koper kan bijvoorbeeld de aanbetaling verliezen of de verkoper kan worden verplicht om het dubbele terug te betalen.
3. Reservering van het onroerend: het aanbetalingscontract blokkeert de verkoop, zodat de woning niet kan worden verkocht aan iemand anders zolang het contract geldig is.

Het contrato de arras is niet verplicht, maar het is een handige manier om misverstanden of complicaties te voorkomen tijdens het aankoopproces. Zonder dit contract kunnen de partijen het verkoopcontract tekenen, maar ze hebben geen garantie als een van de partijen besluit op het contract terug te komen voorafgaand aan de definitieve ondertekening.

Kortom: het is niet nodig om een contrato de arras te tekenen, maar het wordt wel aanbevolen voor meer veiligheid en bescherming bij de transactie. Als de woning wordt verkocht onder particulieren, kan zowel de koper als de verkoper dit contract opstellen. Als de woning echter wordt verkocht via een bureau, is dit bureau waarschijnlijk verantwoordelijk voor de opstelling hiervan.

Wat is het verschil tussen een contrato de arras en een verkoopcontract?

Het voornaamste verschil tussen een contrato de arras en een verkoopcontract ligt in de functie en het moment waarop deze worden gebruikt tijdens het aankoopproces:

• Contrato de arras: dit is een voorlopige overeenkomst waarin de koper een som geld overhandigt als garantie dat de verkoop zal worden afgerond. In dit contract worden verplichtingen vastgelegd en kunnen de partijen zich terugtrekken, al moeten zij dan wel boetes betalen. Dit omvat details zoals de afgesproken prijs, het bedrag dat is betaald als borg, de termijnen om de verkoop af te ronden en de boetes voor het niet nakomen van het contract.
• Verkoopcontract: dit is het definitieve contract dat de overdracht van de woning formaliseert. Dit specificeert de identiteit van de betrokken partijen, de omschrijving van de woning, de totale prijs, de betalingsvoorwaarden, de overhandigingsdatum en de overdracht van de woning. Dit contract verschilt van het contrato de arras, omdat dit geen herroeping toestaat zonder juridische consequenties.

Typen contratos de arras

In Spanje bestaan er drie typen aanbetalingen die de juridische gevolgen bepalen, mocht het vastgoed uiteindelijk niet worden verkocht:

Aanbetaling met boetes

Dit wordt ook wel 'aanbetaling met herroeping' genoemd. Dit type aanbetaling staat beide partijen (verkoper of koper) toe om af te zien van het verkoopcontract, maar onder bepaalde voorwaarden. Als de koper besluit de verkoop niet door te zetten, raakt deze de betaalde borg kwijt. Als de verkoper afziet van de verkoop, moet deze de koper het dubbele terugbetalen.

Dit type aanbetaling komt het vaakst voor en biedt een soort boete om te zorgen dat beide partijen de overeenkomst naleven. Maar het biedt ook de flexibiliteit om af te zien van het contract via een monetaire compensatie. Hier volgt een voorbeeld van een contrato de arras met boetes in het Spaans. Dit kunt u gebruiken als referentie.

Strafrechtelijke aanbetaling

In dit geval dient de aanbetaling als garantie dat het verkoopcontract wordt nageleefd en is er geen herroepingsoptie. Als een van de partijen in gebreke blijft, moet de verantwoordelijke partij een boete betalen, maar zonder de mogelijkheid om zich zonder meer eenzijdig uit de transactie terug te trekken. Met andere woorden: de koper verliest de aanbetaling als deze in gebreke blijft en de verkoper betaalt het dubbele terug als hij in gebreke blijft, zoals in het geval van aanbetalingen met boetes.

In dit geval geeft niet-nakoming echter geen recht op herroeping. Contractbreuk kan ook de weg vrijmaken voor bijkomende vorderingen, zoals schadevergoeding of een vordering tot uitvoering van het contract. Strafrechtelijke aanbetalingen komen minder vaak voor en gaan gepaard met een strengere verplichting.

Bevestigende aanbetalingen

De bevestigende aanbetalingen zijn een soort signaal of aanbetaling van de uiteindelijke prijs van de verkoop. Deze bevestigen de belofte van beide partijen om de transactie uit te voeren. In dit geval bevestigt de aanbetaling de intentie van beide partijen om de verkoop uit te voeren, maar biedt deze niet het recht om zich eenzijdig terug te trekken en is er geen sprake van automatische boetes in geval van niet-naleving.

Als een van de partijen de overeenkomst schendt, kan de andere partij nakoming van het contract eisen of, als dit niet mogelijk is, ervoor kiezen het contract te beëindigen en schadevergoeding te eisen. Dit houdt in dat het bedrag dat als aanbetaling is betaald, niet automatisch verloren gaat als u in gebreke blijft, maar dat u de mogelijkheid heeft om naar de rechtbank te stappen om de uitvoering van het contract te eisen of een schadeclaim in te dienen.

Hoelang is het contrato de arras geldig?

De geldigheid van een contrato de arras is afhankelijk van de termijn die beide partijen overeen zijn gekomen om het definitieve verkoopcontract af te ronden. In Spanje bestaat er geen juridische standaardtermijn, aangezien deze afhankelijk is van de afspraak tussen de koper en verkoper. Normaal gesproken ligt deze termijn echter tussen de 30 en 90 dagen na ondertekening van het contrato de arras.

Als de partijen niet aan de voorwaarden kunnen voldoen binnen de vastgestelde tijd, kunnen ze het contrato de arras in overleg verlengen. Deze verlening moet ook worden opgeschreven en overeengekomen door beide partijen. Als er geen akkoord is voor het verlengen van de termijn, verloopt het contract op de deadline en gaan de juridische en economische gevolgen in het contract in. Deze zijn, zoals eerder uitgelegd, afhankelijk van het type contrato de arras dat is ondertekend.

Nu u begrijpt hoe belangrijk een contrato de arras is, kunt u uw contract vol vertrouwen ondertekenen. Als u dit al heeft gedaan of op het punt staat om dit te doen en u een hypotheek nodig heeft voordat het contract verloopt, raden we u aan om ons artikel Vaste, variabele en gemengde hypotheken: de beste optie kiezen te lezen. In dit artikel vindt u waardevolle informatie die u helpt een goede beslissing te nemen en geschikte financiering te vinden voor uw nieuwe vastgoed in Spanje.