Glosario hipotecario: Términos clave para entender tu hipoteca

Para la mayoría de los compradores, solicitar un préstamo hipotecario es un paso común al adquirir una vivienda. Comparar diferentes bancos y opciones es esencial para elegir la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades. Además, al enfrentar un contrato hipotecario, es crucial conocer los términos principales para comprender bien tu hipoteca. En este artículo queremos ayudarte a familiarizarte con algunos de ellos:

1. Prestatario y prestamista

En un préstamo hipotecario, los términos "prestatario" y "prestamista" se refieren a las dos partes involucradas en la transacción:

• Prestatario: Es la persona o entidad que recibe el dinero del préstamo. En el contexto de una hipoteca, el prestatario es quien solicita el préstamo para comprar una propiedad y se compromete a devolver el dinero en un plazo determinado, con los intereses y otros costos acordados. El prestatario es el dueño de la propiedad una vez que se adquiere, aunque la propiedad actúa como garantía del préstamo.
• Prestamista: Es la entidad o persona que proporciona el dinero del préstamo. En la mayoría de los casos, el prestamista es un banco u otra institución financiera. El prestamista otorga el préstamo bajo ciertas condiciones, incluyendo el pago de intereses, y tiene el derecho de reclamar la propiedad si el prestatario no cumple con las obligaciones de pago.

En resumen, el prestatario es quien recibe el préstamo (comprador) y el prestamista es quien otorga el préstamo (banco).

2. Amortización

La amortización en un préstamo hipotecario se refiere al proceso de pago gradual del capital prestado junto con los intereses a lo largo de un período de tiempo determinado, hasta que la deuda se liquida por completo. Este proceso se realiza mediante pagos periódicos, generalmente mensuales, que incluyen tanto una parte del capital como una parte de los intereses.

Además, hay otros términos que deberás entender dentro de la amortización:

• Cuota de Amortización: Es el pago periódico que realiza el prestatario, generalmente mensual.
• Período de Amortización: Es el plazo total durante el cual se realizan los pagos para amortizar el préstamo, al final del cual el préstamo debe estar completamente pagado. Los períodos de amortización típicos para hipotecas pueden variar desde 15 hasta 30 años o más.

En resumen, la amortización en un préstamo hipotecario es el proceso mediante el cual se paga el préstamo a través de cuotas periódicas que cubren tanto el capital como los intereses, con el objetivo de liquidar la deuda en un período de tiempo definido.

3. Capital principal

El capital principal de un préstamo hipotecario es la cantidad original de dinero que se presta para comprar una propiedad. Es el monto total que el prestatario se compromete a devolver al prestamista, sin incluir los intereses.

Cuando se realiza un pago mensual en una hipoteca, una parte del pago se destina a reducir este capital principal, mientras que otra parte se aplica a los intereses. Con el tiempo, a medida que se realizan más pagos, el saldo del capital principal disminuye.

4. Tasación de la vivienda

La tasación de la vivienda es un proceso fundamental al solicitar una hipoteca. Es el proceso mediante el cual se determina el valor económico de la propiedad que se va a comprar. Este valor es crucial tanto para el comprador como para el banco, que utiliza la tasación para decidir cuánto dinero prestará.

Generalmente, el banco ofrece hasta un 80% del valor de tasación o del precio de compra (el que sea menor). Esto significa que si el valor de tasación es inferior al precio de compra, el comprador deberá cubrir la diferencia con fondos propios.

La tasación es realizada por un tasador profesional independiente, aunque contratado a través del banco. Para asegurar su objetividad, el cliente tiene derecho a elegir la empresa tasadora, siempre que esté homologada por el Banco de España. El tasador evalúa una serie de criterios que permiten determinar un valor objetivo de la propiedad, como la ubicación, el tamaño o el estado de conservación.

5. Tipo de interés

El tipo de interés en un préstamo hipotecario es el porcentaje que el prestamista cobra al prestatario por el uso del dinero prestado. Este porcentaje se aplica sobre el saldo pendiente del préstamo y determina la cantidad de intereses que el prestatario debe pagar además del capital principal. El tipo de interés es uno de los factores más importantes en el costo total del préstamo.

Existen diferentes tipos de interés:

• Tipo de interés fijo
• Tipo de interés variable
• Tipo de interés mixto

Será importante elegir el tipo de interés que más te convenga. Si quieres conocer más sobre cada uno de ellos, sus diferencias y las ventajas que ofrecen, te recomendamos leer nuestro artículo Hipotecas fijas, variables y mixtas: Cómo elegir la mejor opción.

6. Euríbor

El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre sí. Este índice se utiliza comúnmente como referencia para calcular el tipo de interés de las hipotecas de tipo variable en muchos países europeos.

El Euribor se revisa periódicamente, generalmente cada seis o doce meses, lo que puede hacer que las cuotas de la hipoteca suban o bajen según cómo fluctúe el Euribor. Durante las revisiones, el nuevo valor del Euribor se aplica para recalcular las cuotas de la hipoteca. Si el Euribor ha subido, las cuotas mensuales del préstamo también aumentarán. Si ha bajado, las cuotas mensuales disminuirán.

7. TAE (Tasa Anual Equivalente)

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que refleja el coste total de un préstamo hipotecario expresado en forma de porcentaje anual. La TAE incluye no solo el tipo de interés nominal del préstamo, sino también otros gastos y comisiones asociados al mismo, como:

• Comisiones de apertura y estudio del préstamo.
• Gastos de gestión y administración.
• Seguros vinculados al préstamo (como seguros de vida o de hogar).
• Otros gastos asociados a la formalización del préstamo.

La TAE permite comparar de manera más precisa el coste real de diferentes préstamos hipotecarios, ya que integra todos los costes asociados, no solo el interés. Al comparar la TAE entre diferentes ofertas de hipotecas, se obtiene una visión más clara de cuál es la opción más económica a largo plazo.

Es importante tener en cuenta que, aunque la TAE proporciona una visión más completa del coste del préstamo, puede variar según las condiciones del mercado y las políticas del prestamista, así como según la cantidad y el plazo del préstamo.

8. Vivienda habitual

La vivienda habitual se refiere a la residencia principal del titular del préstamo hipotecario. Es el inmueble en el que el propietario reside de forma regular y permanente. Este concepto es importante porque puede afectar las condiciones del préstamo.

Los préstamos hipotecarios para la vivienda habitual suelen tener condiciones más favorables en comparación con los préstamos para segundas residencias o propiedades de inversión. Esto incluye tasas de interés más bajas y términos de amortización más largos.

9. Seguro hipotecario

El seguro hipotecario es una póliza que protege al prestamista (la entidad financiera) en caso de que el prestatario no pueda cumplir con los pagos del préstamo hipotecario. Este seguro es habitual cuando el prestatario proporciona un pago inicial inferior a un cierto porcentaje del valor de la vivienda (generalmente menos del 20%).

Aunque este seguro protege al prestamista, es el prestatario quien debe asumir el costo, generalmente hasta que acumule suficiente valor líquido en la vivienda.

10. Valor líquido de la vivienda

El valor líquido de una vivienda se refiere al capital neto que el propietario tiene en la propiedad después de restar el saldo pendiente de la hipoteca al valor de mercado de la vivienda. Este valor líquido es esencial en la gestión de una hipoteca, ya que representa la parte de la propiedad que es completamente del propietario, libre de deudas.

A medida que el propietario paga la hipoteca, el saldo pendiente disminuye, lo que aumenta el valor líquido de la vivienda. Esto significa que con cada pago del capital de la hipoteca, el propietario va ganando más propiedad sobre la vivienda.

11. Cláusulas abusivas: cláusula suelo

Las cláusulas abusivas en una hipoteca son cláusulas que se incluyen en los contratos del préstamo hipotecario y que imponen condiciones desequilibradas o injustas a los prestatarios, generalmente en favor del prestamista.

La cláusula suelo se considera en muchos casos abusiva. Esta cláusula limita la reducción del tipo de interés en los préstamos a tipo variable. Es decir, aunque el índice de referencia (Euríbor) disminuya, el interés que paga el prestatario no puede bajar de un cierto límite impuesto por el banco. Esto impide que el prestatario se beneficie de las bajadas en los tipos de interés.

Cuando vayas a pedir una hipoteca, revisa detalladamente cada una de las cláusulas de tu contrato hipotecario. Recuerda negociar y preguntar cualquier duda que tengas para evitar problemas y reclamaciones en un futuro. Antes de firmar el contrato, asegúrate de que las condiciones se ajustan a lo que habéis acordado.

12. Comisión de apertura

La comisión de apertura de una hipoteca es una tarifa que la entidad financiera cobra al prestatario al momento de formalizar un préstamo hipotecario. Esta comisión se paga una sola vez y se establece como un porcentaje del importe total del préstamo. Este porcentaje puede variar según la entidad financiera y las condiciones del mercado, pero normalmente oscila entre el 0,5% y el 1%.

Esta comisión está destinada a cubrir los gastos administrativos, de estudio y análisis del riesgo que la entidad financiera incurre al otorgar la hipoteca. En algunos casos, la comisión de apertura es negociable y, en caso se aplicarse, debe estar claramente especificada en el contrato de préstamo hipotecario.

La comisión de apertura de una hipoteca podría convertirse en una cláusula abusiva si no se justifica adecuadamente, si no se informa de manera clara al prestatario, o si es desproporcionada. Esto ocurriría si, por ejemplo, se cobrara la comisión de apertura y al mismo tiempo una comisión de estudio o gestión.

13. Comisión por cancelación

La comisión por cancelación de una hipoteca, también conocida como comisión por amortización o cancelación anticipada, es un cargo que puede aplicar el banco cuando el titular de una hipoteca decide pagar parcial o totalmente el préstamo antes del plazo acordado en el contrato.

• Cancelación parcial: El titular paga una parte significativa del capital pendiente, lo que reduce la deuda total y los intereses futuros. Como consecuencia, las cuotas mensuales pueden disminuir o el plazo del préstamo puede reducirse.
• Cancelación total: El titular decide pagar el total del capital pendiente, cancelando por completo la hipoteca antes de la fecha final acordada.

La comisión por cancelación existe como una forma de compensar al banco por la pérdida de los intereses que habría recibido si la hipoteca hubiera seguido su curso normal. Cuando el préstamo se cancela anticipadamente, el banco deja de recibir los intereses futuros, que es una de sus principales fuentes de ingresos.

Una vez más, recuerda negociar y asegurarte de que has revisado y aceptado todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo. Es importante conocer desde el principio las condiciones que aceptas y qué gastos pueden suponer para ti en el futuro.

14. Aval hipotecario

En una hipoteca, el aval es una garantía adicional que proporciona una tercera persona o entidad (el avalista) para respaldar el cumplimiento de las obligaciones del prestatario. El avalista se compromete a pagar la deuda en caso de que el prestatario (comprador) no pueda hacerlo. Esto incluye el pago de las cuotas atrasadas, intereses y cualquier otro gasto asociado. El aval generalmente se mantiene vigente durante todo el plazo del préstamo hipotecario, a menos que se acuerde lo contrario.

15. Préstamo puente

Un préstamo puente en una hipoteca es un tipo específico de financiación a corto plazo que ayuda a los propietarios a comprar una nueva vivienda antes de haber vendido su vivienda actual. Este tipo de préstamo es particularmente útil en situaciones donde alguien ha encontrado una nueva casa que desea comprar, pero todavía no ha podido vender su casa actual y necesita los fondos de esa venta para financiar la compra.

• El préstamo puente suele estar garantizado por la vivienda actual del prestatario.
• El monto del préstamo puente generalmente cubre el pago inicial de la nueva vivienda.
• El préstamo puente se paga una vez que la vivienda actual se vende.
• Estos préstamos tienen un plazo corto, normalmente entre 6 meses a 1 año.

16. Subrogación

La subrogación en una hipoteca es un proceso mediante el cual se cambia alguna de las partes involucradas en el préstamo hipotecario, ya sea el titular de la deuda (subrogación del deudor) o la entidad financiera que otorga el préstamo (subrogación del acreedor).

• Subrogación del deudor: Ocurre cuando el comprador de una propiedad asume la hipoteca existente del vendedor. En lugar de obtener una nueva hipoteca, el comprador se hace cargo de la hipoteca actual, con los mismos términos y condiciones.
• Subrogación del acreedor: Consiste en cambiar la entidad financiera que concede la hipoteca. El deudor transfiere su hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones, como un interés más bajo o menores comisiones.

17. Carencia

La carencia en un préstamo hipotecario es un período durante el cual el prestatario no está obligado a pagar el capital del préstamo, aunque generalmente sigue pagando los intereses. Durante este tiempo, la cantidad principal del préstamo no disminuye, ya que las cuotas mensuales solo cubren los intereses generados.

El período de carencia se suele utilizar para dar flexibilidad financiera al inicio del préstamo o en situaciones excepcionales donde el prestatario necesita alivio económico temporal.

Existen dos tipos de carencia en una hipoteca:

• Carencia total: Durante este período, el prestatario no paga ni el capital ni los intereses. Al final de este período, la deuda se recalcula, y las cuotas posteriores suelen ser más altas para compensar el tiempo en el que no se realizaron pagos.
• Carencia parcial: En este caso, solo se pagan los intereses, pero no se reduce el capital. Esto permite reducir la carga financiera temporalmente, aunque después el prestatario deberá asumir cuotas más altas o extender el plazo de la hipoteca.

Una vez terminado el período de carencia, el prestatario debe seguir pagando sus cuotas de manera habitual hasta liquidar todo el capital y sus intereses (tanto el restante como el que se dejó de pagar).

Comprender estos conceptos puede marcar la diferencia a la hora de solicitar una hipoteca. Al estar informado, podrás evaluar mejor tus opciones y encontrar la hipoteca que mejor se adapte a tus necesidades y a tu situación financiera. Recuerda revisar detalladamente las condiciones de tu contrato y contar con ayuda profesional si fuera necesario. Ahora que ya has ampliado tu conocimiento respecto a las hipotecas, puedes empezar a buscar tu propiedad ideal.