Hypothekenglossar: Wichtige Begriffe rund um Ihre Hypothek in Spanien

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist für die meisten Käufer eng mit der Beantragung eines Hypothekendarlehens verbunden. Ein Vergleich verschiedener Banken und Angebote ist unerlässlich, um die Hypothek zu finden, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Sobald Sie einen Hypothekenvertrag vor sich haben, ist es zudem entscheidend, die wesentlichen Begriffe zu verstehen, um sich einen klaren Überblick über Ihre Hypothek zu verschaffen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen helfen, sich mit einigen dieser Begriffe vertraut zu machen:

1. Darlehensnehmer und Darlehensgeber

Bei einem Hypothekendarlehen beziehen sich die Begriffe „Darlehensnehmer“ (prestatario) und „Darlehensgeber“ (prestamista) auf die beiden an der Transaktion beteiligten Parteien:

• Darlehensnehmer: Die Person oder Institution, die das Darlehen erhält. Im Zusammenhang mit einer Hypothek ist der Darlehensnehmer diejenige Person, die sich Geld leiht, um eine Immobilie zu erwerben, und sich verpflichtet, den Betrag innerhalb eines festgelegten Zeitraums zuzüglich vereinbarter Zinsen und weiterer Kosten zurückzuzahlen. Obwohl der Darlehensnehmer nach dem Kauf Eigentümer der Immobilie ist, dient diese als Sicherheit für den Kredit.
• Darlehensgeber: Die Institution oder Person, die das Darlehen bereitstellt. In den meisten Fällen handelt es sich beim Darlehensgeber um eine Bank oder ein Finanzinstitut. Der Darlehensgeber stellt das Darlehen unter bestimmten Bedingungen bereit, darunter die Zahlung von Zinsen, und besitzt das Recht, die Immobilie zu beanspruchen, sollte der Darlehensnehmer mit den Rückzahlungen in Verzug geraten.

Kurzum: Der Darlehensnehmer ist derjenige, der das Darlehen erhält (Käufer), und der Darlehensgeber ist derjenige, der das Darlehen gewährt (Bank).

2. Tilgung

Unter Tilgung (amortización) versteht man bei einem Hypothekarkredit die schrittweise Rückzahlung des geliehenen Kapitals zusammen mit den Zinsen über einen bestimmten Zeitraum, bis die Schuld vollständig beglichen ist. Dieser Prozess erfolgt durch regelmäßige, meist monatliche Zahlungen, die sowohl einen Teil des Kapitals als auch der Zinsen umfassen, sodass am Ende der Laufzeit keine Restschuld mehr besteht.

Darüber hinaus gibt es weitere wichtige Begriffe im Zusammenhang mit der Tilgung, die Sie kennen sollten:

• Tilgungsrate (cuota de amortización): Dies ist die regelmäßige, in der Regel monatliche Zahlung des Kreditnehmers.
• Tilgungszeitraum (período de amortización): Der Gesamtzeitraum, in dem die Zahlungen zur Tilgung des Kredits geleistet werden und an dessen Ende der Kredit vollständig zurückgezahlt werden muss. Ein typischer Tilgungszeitraum für Hypotheken liegt zwischen 15 und 30 Jahren oder mehr.

Kurz gesagt, ist die Tilgung eines Hypothekendarlehens der Prozess, bei dem das Darlehen durch regelmäßige Raten, die sowohl das Kapital als auch die Zinsen abdecken, zurückgezahlt wird. Ziel ist es, die Schuld über einen bestimmten Zeitraum hinweg vollständig zu tilgen.

3. Hauptdarlehen

Das Hauptdarlehen (capital principal) eines Hypothekendarlehens ist der ursprüngliche Betrag, der zur Finanzierung eines Grundstücks oder einer Immobilie geliehen wird. Es ist der Gesamtbetrag, den der Darlehensnehmer verpflichtet ist, an den Kreditgeber zurückzuzahlen, ohne die Zinsen einzuschließen.

Bei jeder monatlichen Zahlung einer Hypothek wird ein Teil der Zahlung verwendet, um das Hauptdarlehen zu reduzieren, während ein anderer Teil für die Zinsen aufgewendet wird. Im Laufe der Zeit, mit jedem weiteren Zahlungseingang, verringert sich der Betrag des Hauptdarlehens.

4. Immobilienbewertung

Die Bewertung der Immobilie (tasación de la vivienda) ist ein wesentlicher Schritt bei der Beantragung einer Hypothek in Spanien. Dabei wird der wirtschaftliche Wert der zu erwerbenden Immobilie bestimmt. Dieser Wert ist sowohl für den Käufer als auch für die Bank entscheidend, da die Bank die Bewertung verwendet, um zu entscheiden, wie viel Geld sie bereit ist, zu verleihen.

In der Regel bietet die Bank bis zu 80 % des Bewertungswerts oder des Kaufpreises (je nachdem, welcher Wert niedriger ist). Das bedeutet, dass der Käufer die Differenz selbst tragen muss, wenn der Bewertungswert niedriger ist als der Kaufpreis.

Die Bewertung erfolgt durch einen unabhängigen Sachverständigen, der allerdings von der Bank beauftragt wird. Um die Objektivität zu gewährleisten, hat der Kunde das Recht, das Bewertungsunternehmen auszuwählen, solange es von der Banco de España, also der Bank von Spanien, anerkannt ist. Der Sachverständige bewertet verschiedene Kriterien, um einen objektiven Wert der Immobilie zu ermitteln, wie Lage, Größe oder Zustand der Immobilie.

5. Zinssatz

Der Zinssatz (tipo de interés) für ein Hypothekendarlehen ist der Prozentsatz, den der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer für die Nutzung des geliehenen Geldes in Rechnung stellt. Dieser Prozentsatz wird auf den ausstehenden Saldo des Darlehens angewandt und bestimmt die Höhe der Zinsen, die der Darlehensnehmer zusätzlich zum Kapital zahlen muss. Der Zinssatz ist ein wesentlicher Faktor für die Gesamtkosten des Kredits.

Es gibt verschiedene Zinssätze:

• Fester Zinssatz
• Variabler Zinssatz
• Gemischter Zinssatz

Die Wahl des für Sie am besten geeigneten Zinssatzes ist wichtig. Wenn Sie mehr über die einzelnen Hypotheken, ihre Unterschiede und ihre Vorteile erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel - Feste, variable und gemischte Hypotheken: Wie Sie die beste man die beste Option.

6. Euribor

Der Euribor (Euro Interbank Offered Rate) ist der Zinssatz, zu dem sich Banken in der Eurozone gegenseitig Geld leihen. Dieser Index wird in vielen europäischen Ländern als Grundlage zur Berechnung der Zinssätze von variabel verzinsten Hypothekendarlehen verwendet.

Der Euribor wird regelmäßig überprüft, in der Regel alle sechs bis zwölf Monate. Diese Überprüfungen können dazu führen, dass die Hypothekenzahlungen je nach Schwankung des Euribor steigen oder sinken. Bei den Überprüfungen wird der aktuelle Euribor-Wert zur Neuberechnung der Hypothekenraten verwendet. Steigt der Euribor, erhöhen sich auch die monatlichen Raten des Darlehens. Sinkt er, reduzieren sich die monatlichen Rückzahlungen.

7. Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins (Tasa Anual Equivalente – TAE ) ist ein Maß für die Gesamtkosten eines Hypothekendarlehens, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz. Er berücksichtigt nicht nur den nominalen Zinssatz des Darlehens, sondern auch alle weiteren damit verbundenen Kosten und Gebühren, wie zum Beispiel:

• Eröffnungs- und Bearbeitungsgebühren des Darlehens.
• Verwaltungs- und Managementkosten.
• Mit dem Darlehen verbundene Versicherungen (z. B. Lebens- oder Wohngebäudeversicherung).
• Sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Formalisierung des Darlehens.

Der effektive Jahreszins ermöglicht einen präziseren Vergleich der tatsächlichen Kosten verschiedener Hypothekendarlehen, da er sämtliche damit verbundenen Kosten und nicht nur die Zinsen berücksichtigt. Durch den Vergleich des effektiven Jahreszinses verschiedener Angebote erhalten Sie ein klareres Bild davon, welche Option langfristig am günstigsten ist.

Es ist wichtig zu wissen, dass der effektive Jahreszins zwar ein umfassenderes Bild der Gesamtkosten eines Kredits vermittelt, jedoch je nach Marktbedingungen, Kreditgeberpolitik sowie Höhe und Laufzeit des Kredits variieren kann.

8. Hauptwohnsitz

Der Hauptwohnsitz (vivienda habitual) bezeichnet die Immobilie, in der der Inhaber des Hypothekendarlehens regelmäßig und dauerhaft lebt. Dieser Begriff ist wichtig, da er Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben kann.

Hypothekendarlehen für den Hauptwohnsitz bieten in der Regel günstigere Bedingungen als Darlehen für Zweitwohnungen oder Anlageobjekte. Dazu zählen niedrigere Zinssätze und längere Tilgungsfristen.

9. Hypothekenversicherung

Die Hypothekenversicherung (seguro hipotecario) ist eine Police, die das Finanzinstitut für den Fall absichert, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die Zahlungen für das Hypothekendarlehen zu leisten. Diese Versicherung ist üblich, wenn der Kreditnehmer eine Anzahlung von weniger als einem bestimmten Prozentsatz des Immobilienwerts leistet (in der Regel weniger als 20 %).

Obwohl die Versicherung den Kreditgeber schützt, trägt der Kreditnehmer die Kosten – in der Regel, bis er genügend Eigenkapital in der Immobilie aufgebaut hat.

10. Eigenkapital der Immobilie

Das Eigenkapital einer Immobilie (valor líquido de la vivienda) bezieht sich auf das Nettovermögen, das der Eigentümer an der Immobilie besitzt, nachdem der ausstehende Hypothekensaldo vom Marktwert der Immobilie abgezogen wurde. Dieses Eigenkapital ist ein wesentlicher Aspekt bei der Verwaltung einer Hypothek, da es den schuldenfreien Teil der Immobilie darstellt, der vollständig dem Eigentümer gehört.

Mit jeder Tilgung der Hypothek verringert sich der ausstehende Saldo, wodurch das Eigenkapital der Immobilie wächst. Das bedeutet, dass der Eigentümer mit jeder Zahlung des Hypothekenkapitals mehr Anteile an der Immobilie erwirbt.

11. Missbräuchliche Vertragsklauseln: die Zinsuntergrenze

Missbräuchliche Klauseln in einer Hypothek sind Bestimmungen, die in den Kreditverträgen enthalten sind und dem Kreditnehmer ungünstige oder einseitige Bedingungen auferlegen, meist zugunsten des Kreditgebers.

Eine häufig als missbräuchlich betrachtete Klausel ist die Zinsuntergrenze (cláusula suelo). Diese Klausel begrenzt die Senkung des Zinssatzes bei variabel verzinsten Darlehen. Das bedeutet, dass selbst wenn der Referenzzinssatz (z. B. der Euribor) sinkt, der vom Kreditnehmer zu zahlende Zinssatz nicht unter eine vom Kreditgeber festgelegte Grenze fallen kann. Dadurch wird der Kreditnehmer daran gehindert, von Zinssenkungen zu profitieren.

Wenn Sie in Spanien eine Hypothek beantragen, nehmen Sie sich die Zeit, jede Klausel Ihres Hypothekenvertrags genau zu prüfen. Zögern Sie nicht, Unklarheiten anzusprechen und zu verhandeln, um spätere Probleme und mögliche Reklamationen zu vermeiden. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen mit den getroffenen Vereinbarungen übereinstimmen.

12. Eröffnungsgebühren

Die Eröffnungsgebühr (comisión de apertura) für eine Hypothek ist eine Gebühr, die das Kreditinstitut dem Kreditnehmer bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens in Rechnung stellt. Sie wird einmalig fällig und als Prozentsatz des Gesamtdarlehensbetrags festgelegt, wobei dieser Prozentsatz je nach Finanzinstitut und Marktbedingungen variiert, typischerweise jedoch zwischen 0,5 % und 1 % liegt.

Diese Gebühr dient zur Deckung der Verwaltungs-, Prüfungs- und Risikoanalysekosten, die dem Kreditinstitut bei der Vergabe des Darlehens entstehen. In einigen Fällen ist die Eröffnungsgebühr verhandelbar und muss, falls sie erhoben wird, klar und deutlich im Hypothekenvertrag angegeben sein.

Eine Eröffnungsgebühr kann als missbräuchlich gelten, wenn sie nicht ausreichend begründet ist, dem Kreditnehmer nicht klar kommuniziert wird oder unverhältnismäßig hoch ausfällt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn zusätzlich zur Eröffnungsgebühr noch eine Prüfungs- oder Verwaltungsgebühr erhoben wird.

13. Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung (comisión por cancelación) ist eine Gebühr, die die Bank erheben kann, wenn der Inhaber einer Hypothek beschließt, das Darlehen vor Ablauf der vertraglich festgelegten Frist teilweise oder vollständig zurückzuzahlen.

• Teilweise Rückzahlung: Der Kreditnehmer begleicht einen erheblichen Teil des ausstehenden Kapitals, was die Gesamtverschuldung und die zukünftigen Zinszahlungen verringert. Infolgedessen können die monatlichen Raten sinken oder die Laufzeit des Darlehens verkürzt werden.
• Vollständige Rückzahlung: Der Kreditnehmer tilgt das gesamte noch ausstehende Kapital und beendet die Hypothek vor dem vereinbarten Enddatum vollständig.

Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, die Bank für den Verlust der Zinsen zu entschädigen, die sie erhalten hätte, wenn das Darlehen planmäßig fortgeführt worden wäre. Da die Bank durch die vorzeitige Rückzahlung keine zukünftigen Zinsen mehr erhält – eine ihrer Haupteinnahmequellen – wird diese Gebühr erhoben.

Auch hier sollten Sie verhandeln und sich vergewissern, dass Sie alle Vertragsbedingungen geprüft und akzeptiert haben, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen. Es ist wichtig, von Anfang an die Bedingungen zu kennen, die Sie akzeptieren, und welche potenziellen Kosten in Zukunft entstehen könnten.

14. Bürgschaft bei einer Hypothek

Bei einer Hypothek ist die Bürgschaft (aval hipotecario) eine zusätzliche Garantie, die von einer dritten Person oder Institution (dem Bürgen) bereitgestellt wird, um die Erfüllung der Verpflichtungen des Kreditnehmers abzusichern. Der Bürge verpflichtet sich, die Schulden zu begleichen, falls der Kreditnehmer (Käufer) dies nicht kann. Dies umfasst die Begleichung von Rückständen, Zinsen und sämtlichen damit verbundenen Kosten. Die Bürgschaft bleibt in der Regel während der gesamten Laufzeit des Hypothekendarlehens bestehen, es sei denn, es wird eine andere Vereinbarung getroffen.

15. Überbrückungskredit

Ein Überbrückungskredit (préstamo puente) für eine Hypothek ist eine spezielle Form der kurzfristigen Finanzierung, die Hausbesitzern hilft, eine neue Immobilie zu erwerben, bevor sie ihre aktuelle Immobilie verkauft haben. Diese Art von Kredit ist besonders nützlich, wenn jemand eine neue Immobilie gefunden hat, die er kaufen möchte, jedoch noch nicht in der Lage war, seine bestehende Immobilie zu verkaufen und die Mittel aus diesem Verkauf für den Erwerb der neuen Immobilie zu nutzen.

• Der Überbrückungskredit ist in der Regel durch die aktuelle Immobilie des Kreditnehmers gesichert.
• Der Betrag des Überbrückungskredits deckt normalerweise die Anzahlung für die neue Immobilie.
• Der Überbrückungskredit wird zurückgezahlt, sobald die bestehende Immobilie verkauft ist.
• Diese Kredite haben eine kurze Laufzeit, in der Regel zwischen 6 Monaten und 1 Jahr.

16. Forderungsübergang

Der Forderungsübergang (subrogación) bei einer Hypothek bezeichnet den Vorgang, bei dem eine der beteiligten Parteien im Hypothekendarlehen wechselt. Dies kann entweder der Schuldner (Schuldnerübergang) oder das Finanzinstitut, das das Darlehen gewährt (Gläubigerübergang), betreffen.

• Schuldnerübergang: Dies tritt ein, wenn der Käufer einer Immobilie die bestehende Hypothek des Verkäufers übernimmt. Anstatt eine neue Hypothek aufzunehmen, übernimmt der Käufer die bestehende Hypothek zu denselben Bedingungen und Konditionen.
• Gläubigerübergang: Hierbei handelt es sich um den Wechsel des Finanzinstituts, das die Hypothek gewährt. Der Schuldner überträgt seine Hypothek auf eine andere Bank, die bessere Konditionen bietet, wie beispielsweise einen niedrigeren Zinssatz oder geringere Gebühren.

17. Tilgungsfreie Zeit

Die tilgungsfreie Zeit bei einem Hypothekendarlehen (carencia) ist ein Zeitraum, in dem der Kreditnehmer nicht verpflichtet ist, das Darlehenskapital zu tilgen, obwohl in der Regel weiterhin die Zinsen gezahlt werden. Während dieser Zeit verringert sich das Darlehenshauptsaldo nicht, da die monatlichen Raten lediglich die angefallenen Zinsen abdecken.

Die tilgungsfreie Zeit wird häufig zu Beginn des Darlehens oder in außergewöhnlichen Situationen genutzt, um dem Kreditnehmer vorübergehende finanzielle Entlastung zu verschaffen.

Es gibt zwei Arten von Karenzzeiten bei einer Hypothek:

• Vollständige Tilgungsaussetzung: Während dieses Zeitraums zahlt der Kreditnehmer weder das Kapital noch die Zinsen. Am Ende der tilgungsfreien Zeit wird die verbleibende Schuld neu berechnet, und die folgenden Raten sind in der Regel höher, um den Zeitraum der Nichtzahlung auszugleichen.
• Teilweise Tilgungsaussetzung: In diesem Fall werden nur die Zinsen gezahlt, während das Kapital nicht reduziert wird. Dies ermöglicht eine vorübergehende Reduzierung der finanziellen Belastung, jedoch müssen nach der tilgungsfreien Zeit entweder höhere Raten gezahlt oder die Laufzeit der Hypothek verlängert werden.

Nach Ablauf der tilgungsfreien Zeitmuss der Kreditnehmer weiterhin die regulären Ratenzahlungen leisten, bis das gesamte Kapital einschließlich der Zinsen (sowohl der noch offenen als auch der nicht gezahlten Zinsen) beglichen ist.

Das Verständnis dieser Konzepte kann bei der Beantragung einer Hypothek den entscheidenden Unterschied ausmachen. Informierte Entscheidungen ermöglichen es Ihnen, Ihre Optionen besser zu bewerten und die Hypothek auszuwählen, die am besten zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer finanziellen Situation passt. Vergessen Sie nicht, die Vertragsbedingungen gründlich zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Mit Ihrem erweiterten Wissen über Hypotheken sind Sie nun bereit, die Suche nach Ihrer Traumimmobilie anzugehen.