Hypotheekwoordenlijst: belangrijke termen om uw hypotheek in Spanje te begrijpen

Voor de meeste kopers is het aanvragen van een hypothecaire lening een gebruikelijke stap bij de aankoop van een woning in Spanje. Het vergelijken van verschillende banken en opties is essentieel om de hypotheek te kiezen die het beste bij uw behoeften past. Daarnaast is het bij een hypotheekcontract cruciaal om de belangrijkste termen te kennen om uw hypotheek te begrijpen. In dit artikel willen we u helpen er een aantal te leren kennen:

1. Kredietnemer en kredietgever

Bij een hypothecaire lening verwijzen de termen ‘kredietnemer’ (prestatario) en ‘kredietgever’ (prestamista) naar de twee partijen die betrokken zijn bij de transactie:

• Kredietnemer: dit is de persoon of entiteit die het geld van de lening ontvangt. In de context van een hypotheek is de lener degene die geld leent om een huis te kopen en ermee instemt het geld binnen een bepaalde periode terug te betalen, met overeengekomen rente en andere kosten. De lener is de eigenaar van het eigendom zodra het is verworven, hoewel het vastgoed als onderpand dient voor de lening.
• Geldschieter: het is de entiteit of persoon die het geld voor de lening verstrekt. In de meeste gevallen is de kredietverstrekker een bank of een andere financiële instelling. De kredietverstrekker verstrekt de lening onder bepaalde voorwaarden, waaronder de betaling van rente, en heeft het recht om het eigendom terug te vorderen als de kredietnemer zijn aflossingsverplichtingen niet nakomt.

Kortom, de lener is degene die de lening ontvangt (koper) en de geldschieter is degene die de lening verstrekt (bank).

2. Aflossing

Aflossing (amortización) bij een hypothecaire lening verwijst naar het proces van geleidelijke terugbetaling van het geleende kapitaal samen met rente over een bepaalde periode, totdat de schuld volledig is afbetaald. Dit gebeurt door middel van periodieke betalingen, meestal maandelijks, die zowel een deel van de hoofdsom als een deel van de rente omvatten.

Daarnaast zijn er nog andere termen die u moet begrijpen binnen de afschrijving:

• Aflossingsbedrag (cuota de amortización): dit is de periodieke betaling door de lener, meestal maandelijks.
• Aflossingsperiode (período de amortización): de totale termijn waarover betalingen worden gedaan om de lening terug te betalen, aan het einde waarvan de lening volledig moet zijn terugbetaald. Typische aflossingstermijnen voor hypotheken kunnen variëren van 15 tot 30 jaar of meer.

Samenvattend is de aflossing van een hypothecaire lening het proces waarbij de lening wordt betaald via periodieke afbetalingen die zowel de hoofdsom als de rente dekken, met als doel de schuld binnen een bepaalde periode af te betalen.

3. Hoofdkapitaal

De hoofdsom (capital principal) van een hypothecaire lening is het oorspronkelijke bedrag dat is geleend om een vastgoed te kopen. Het totale bedrag dat de lener overeenkomt terug te betalen aan de geldschieter, exclusief rente.

Wanneer een maandelijkse betaling wordt gedaan voor een hypotheek, wordt een deel van de betaling gebruikt om de hoofdsom te verlagen, terwijl een ander deel wordt gebruikt voor rente. Na verloop van tijd, als er meer betalingen worden gedaan, daalt de hoofdsom.

4. Taxatie van het vastgoed

De taxatie van het vastgoed (tasación de la vivienda) is een fundamenteel proces bij het aanvragen van een hypotheek in Spanje. Het proces waarbij de economische waarde van het aan te kopen vastgoed wordt bepaald. Deze waarde is cruciaal voor zowel de koper als de bank, die de taxatie gebruikt om te beslissen hoeveel geld ze zal lenen.

Over het algemeen biedt de bank tot 80% van de getaxeerde waarde of de aankoopprijs (wat het laagste is). Dit betekent dat als de getaxeerde waarde lager is dan de aankoopprijs, de koper het verschil met eigen middelen moet dekken.

De taxatie wordt uitgevoerd door een onafhankelijke professionele taxateur, hoewel deze is gecontracteerd door de bank. Om objectiviteit te garanderen, heeft de klant het recht om het taxatiebedrijf te kiezen, op voorwaarde dat het is goedgekeurd door de Bank van Spanje. De taxateur beoordeelt een aantal criteria om een objectieve waarde voor het pand te bepalen, zoals locatie, grootte of staat van onderhoud.

5. Rentevoet

De rente op (tipo de interés) een hypotheeklening is het percentage dat de geldschieter de lener in rekening brengt voor het gebruik van het geleende geld. Dit percentage wordt toegepast op het uitstaande saldo van de lening en bepaalt hoeveel rente de lener moet betalen naast de hoofdsom. De rentevoet is een van de belangrijkste factoren in de totale kosten van de lening.

Er zijn verschillende rentepercentages:

• Vaste rente
• Variabele rente
• Gemengde rente

Het is belangrijk om de rentevoet te kiezen die het beste bij u past. Als u meer wilt weten over elk van deze hypotheken, hun verschillen en de voordelen die ze bieden, raden wij u aan ons artikel Vaste, variabele en gemengde hypotheken te lezen: Hoe kiest u de beste optie?

6. Euribor

De Euribor (Euro Interbank Offered Rate) is het rentetarief waartegen banken in de eurozone elkaar geld lenen. Deze index wordt in veel Europese landen gebruikt als referentie voor het berekenen van de rente van hypotheken met een variabele rente.

Euribor wordt periodiek herzien, meestal elke zes tot twaalf maanden, waardoor hypotheekbetalingen omhoog of omlaag kunnen gaan, afhankelijk van hoe Euribor fluctueert. Tijdens de herzieningen wordt de nieuwe Euribor-waarde toegepast om de hypotheekaflossingen opnieuw te berekenen. Als de Euribor is gestegen, zullen de maandelijkse aflossingen van de lening ook stijgen. Als het gedaald is, zullen de maandelijkse aflossingen dalen.

7. APR (Annual Percentage Rate)

Het APR (Tasa Anual Equivalente - TAE) is een indicator die de totale kosten van een hypotheeklening weergeeft , uitgedrukt als een jaarlijks percentage. Het APR omvat niet alleen de nominale rente van de lening, maar ook andere kosten en vergoedingen die aan de lening verbonden zijn, zoals:

• Vergoedingen voor het afsluiten van leningen en leninganalyses.
• Beheer- en administratiekosten.
• Verzekering gekoppeld aan de lening (zoals levens- of opstalverzekering).
• Andere kosten in verband met de formalisering van de lening.

Het APR maakt een nauwkeurigere vergelijking mogelijk van de werkelijke kosten van verschillende hypotheekleningen, omdat het alle bijbehorende kosten integreert, niet alleen de rente. Door het APR tussen verschillende hypotheekaanbiedingen te vergelijken, krijgt u een duidelijker beeld van wat op de lange termijn de goedkoopste optie is.

Het is belangrijk om te weten dat het APR weliswaar een completer beeld geeft van de kosten van de lening, maar dat het kan variëren afhankelijk van de marktomstandigheden en het beleid van de kredietverstrekker, evenals het bedrag en de looptijd van de lening.

8. Hoofdverblijf

Het hoofdverblijf (vivienda habitual) verwijst naar het hoofdverblijf van de houder van de hypotheeklening. Het is het vastgoed waar de eigenaar regelmatig en permanent verblijft. Dit concept is belangrijk omdat het de voorwaarden van de lening kan beïnvloeden.

Hypothecaire leningen voor primaire woningen hebben vaak gunstigere voorwaarden in vergelijking met leningen voor tweede huizen of vastgoedbeleggingen. Dit omvat lagere rentetarieven en langere aflossingstermijnen.

9. Hypotheekverzekering

Een hypotheekverzekering (seguro hipotecario) is een polis die de geldschieter (de financiële instelling) beschermt in het geval dat de lener niet in staat is om aan de betalingen van de hypotheeklening te voldoen. Deze verzekering is gebruikelijk wanneer de lener een aanbetaling doet van minder dan een bepaald percentage van de waarde van het huis (meestal minder dan 20%).

Hoewel deze verzekering de kredietverstrekker beschermt, is het de kredietnemer die de kosten moet dragen, meestal totdat hij of zij voldoende eigen vermogen in het huis heeft opgebouwd.

10. Liquiditeitswaarde van de woning

Eigen vermogen (valor líquido de la vivienda) verwijst naar het nettovermogen dat de eigenaar heeft nadat hij het uitstaande hypotheeksaldo heeft afgetrokken van de marktwaarde van het huis. Dit eigen vermogen is essentieel bij het beheer van een hypotheek, omdat het staat voor het deel van het vastgoed dat volledig eigendom is van de eigenaar, vrij van schulden.

Naarmate de huiseigenaar de hypotheek aflost, neemt het uitstaande saldo af, waardoor het eigen vermogen in het huis toeneemt. Dit betekent dat de huiseigenaar bij elke betaling van de hoofdsom meer eigenaar wordt van het huis.

11. Oneerlijke voorwaarden: bodemclausule

Oneerlijke voorwaarden in een hypotheek zijn clausules in hypotheekcontracten die onevenwichtige of oneerlijke voorwaarden opleggen aan kredietnemers, meestal in het voordeel van de kredietverstrekker.

De bodemclausule (cláusula suelo) wordt in veel gevallen als onrechtmatig beschouwd. Deze clausule beperkt de renteverlaging bij leningen met variabele rente. Met andere woorden, zelfs als het referentietarief (Euribor) daalt, kan de door de lener betaalde rente niet onder een bepaalde, door de bank opgelegde limiet zakken. Hierdoor kan de lener niet profiteren van dalende rentetarieven.

Als u een hypotheek afsluit in Spanje, controleer dan alle clausules van uw hypotheekcontract in detail. Vergeet niet te onderhandelen en eventuele vragen te stellen om problemen en klachten in de toekomst te voorkomen. Controleer voordat u het contract ondertekent of de voorwaarden overeenkomen met wat u heeft afgesproken.

12. Openingscommissie

De afsluitprovisie (comisión de apertura) is een provisie die de financiële instelling aanrekent aan de lener op het moment dat een hypothecaire lening wordt afgesloten. Dit is een eenmalige vergoeding en wordt vastgesteld als een percentage van het totale bedrag van de lening. Dit percentage kan variëren afhankelijk van de financiële instelling en de marktomstandigheden, maar ligt meestal tussen 0,5% en 1%.

Deze vergoeding is bedoeld om de administratieve kosten, studiekosten en kosten voor risicoanalyse te dekken die de financiële instelling maakt bij het verstrekken van de hypotheek. In sommige gevallen is de afsluitprovisie onderhandelbaar en als deze wordt toegepast, moet dit duidelijk worden vermeld in het contract van de hypotheeklening.

Een afsluitprovisie voor een hypotheek kan een oneerlijk beding worden als het niet goed gerechtvaardigd is, als de kredietnemer niet duidelijk geïnformeerd is of als het onevenredig is. Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn als de afsluitprovisie tegelijkertijd met de arrangementprovisie in rekening wordt gebracht.

13. Annuleringskosten

Een annuleringsvergoeding (comisión por cancelación) voor een hypotheek, ook wel een vergoeding voor vervroegde aflossing of annuleringsvergoeding genoemd, is een vergoeding die door de bank in rekening kan worden gebracht wanneer een hypotheekhouder besluit de lening geheel of gedeeltelijk af te lossen vóór de in het contract overeengekomen termijn.

• Gedeeltelijke annulering: de houder betaalt een aanzienlijk deel van de uitstaande hoofdsom, waardoor de totale schuld en de toekomstige rente dalen. Hierdoor kunnen de maandelijkse aflossingen dalen of kan de looptijd van de lening worden verkort.
• Totale annulering: de houder besluit om de uitstaande hoofdsom volledig terug te betalen en de hypotheek volledig af te lossen voor de overeengekomen einddatum.

De annuleringsvergoeding bestaat als een manier om de bank te compenseren voor het renteverlies dat ze zou hebben ontvangen als de hypotheek zijn normale verloop had gehad. Als de lening vervroegd wordt terugbetaald, ontvangt de bank geen toekomstige rente meer, wat een van haar belangrijkste inkomstenbronnen is.

Nogmaals, vergeet niet te onderhandelen en zorg ervoor dat u alle clausules van het contract hebt bekeken en goedgekeurd voordat u het ondertekent. Het is belangrijk om vanaf het begin te weten met welke voorwaarden u akkoord gaat en welke kosten u in de toekomst kunt maken.

14. Hypotheekgarantie

Bij een hypotheek (aval hipotecario) is een borg een aanvullende garantie die wordt verstrekt door een derde persoon of entiteit (de borg) om de nakoming van de verplichtingen van de kredietnemer te waarborgen. De garant verbindt zich ertoe de schuld te betalen als de lener (koper) dat niet kan. Dit omvat de betaling van achterstallige betalingen, rente en andere bijbehorende kosten. Zekerheden blijven over het algemeen gedurende de hele looptijd van de hypothecaire lening bestaan, tenzij anders overeengekomen.

15. Overbruggingslening

Een overbruggingslening (préstamo puente) in een hypotheek is een specifiek type kortetermijnfinanciering waarmee huiseigenaren een nieuw huis kunnen kopen voordat ze hun huidige huis hebben verkocht. Dit type lening is vooral handig in situaties waarin iemand een nieuw huis heeft gevonden dat hij wil kopen, maar zijn huidige huis nog niet heeft kunnen verkopen en het geld van die verkoop nodig heeft om de aankoop te financieren.

• De overbruggingslening is meestal gedekt door het huidige huis van de lener.
• Het bedrag van het overbruggingslening dekt meestal de aanbetaling op de nieuwe woning.
• Het overbruggingskrediet wordt terugbetaald zodra het huidige huis is verkocht.
• Deze leningen hebben een korte looptijd, meestal 6 maanden tot 1 jaar.

16. Subrogatie

Subrogatie (subrogación) in hypotheken is een proces waarbij een van de partijen die betrokken zijn bij de hypothecaire lening wordt gewijzigd, ofwel de houder van de schuld (subrogatie van de debiteur) of de financiële instelling die de lening heeft verstrekt (subrogatie van de crediteur).

• Subrogatie van de schuldenaar: dit gebeurt wanneer de koper van een woning de bestaande hypotheek van de verkoper overneemt. In plaats van een nieuwe hypotheek te nemen, neemt de koper de bestaande hypotheek over, met dezelfde voorwaarden.
• Subrogatie van de schuldeiser: het bestaat uit het veranderen van de financiële entiteit die de hypotheek verstrekt. De schuldenaar sluit zijn hypotheek over naar een andere bank die betere voorwaarden biedt, zoals een lagere rente of lagere kosten.

17. Aflossingsvrije periode

Een aflossingsvrije periode in een hypothecaire lening (carencia) is een periode waarin de lener niet verplicht is om de hoofdsom van de lening terug te betalen, maar meestal wel rente blijft betalen. Gedurende deze tijd daalt de hoofdsom van de lening niet, omdat de maandelijkse aflossingen alleen de gegenereerde rente dekken.

De aflossingsvrije periode wordt vaak gebruikt om financiële flexibiliteit te bieden aan het begin van de lening of in uitzonderlijke situaties waarin de lener tijdelijke financiële verlichting nodig heeft.

Er zijn twee soorten aflossingsvrije periodes in een hypotheek:

• Totaal gebrek: Tijdens deze periode betaalt de lener noch hoofdsom noch rente. Aan het einde van deze periode wordt de schuld herberekend en de volgende termijnen zijn meestal hoger ter compensatie van de tijd waarin geen betalingen zijn gedaan.
• Gedeeltelijk tekort: In dit geval wordt alleen de rente betaald, maar wordt de hoofdsom niet verlaagd. Dit verlaagt de financiële lasten tijdelijk, hoewel de lener dan hogere aflossingen moet doen of de looptijd van de hypotheek moet verlengen.

Zodra de aflossingsvrije periode voorbij is, moet de lener zijn of haar aflossingen op de gebruikelijke manier blijven betalen totdat de volledige hoofdsom en rente (zowel de resterende als de onbetaalde) zijn afbetaald.

Het begrijpen van deze concepten kan het verschil maken bij het aanvragen van een hypotheek. Als u goed geïnformeerd bent, kunt u uw opties beter evalueren en de hypotheek vinden die het beste bij uw behoeften en financiële situatie past. Vergeet niet om de voorwaarden van uw contract zorgvuldig te controleren en zo nodig professionele hulp in te schakelen. Nu u uw kennis over hypotheken hebt uitgebreid, kunt u op zoek gaan naar uw ideale woning.