Ordlista för bostadslån: Viktiga termer för att förstå ditt bostadslån i Spanien

För de flesta köpare är det ett vanligt steg att ansöka om ett bostadslån när de köper en bostad i Spanien. Att jämföra olika banker och alternativ är viktigt för att välja det bostadslån som bäst passar dina behov. När du står inför ett bostadslåneavtal är det dessutom viktigt att känna till de viktigaste termerna för att förstå ditt bostadslån. I den här artikeln vill vi hjälpa dig att bli bekant med några av dem:

1. Låntagare och långivare

I ett bostadslån avser begreppen "låntagare" (prestatario) och "långivare" (prestamista) de två parter som är inblandade i transaktionen:

• Låntagare: Det är den person eller enhet som tar emot pengarna från lånet. I samband med ett bostadslån är låntagaren den som lånar pengar för att köpa en fastighet och förbinder sig att betala tillbaka pengarna inom en viss tidsperiod, med överenskommen ränta och andra kostnader. Låntagaren är ägare till fastigheten när den har förvärvats, även om fastigheten fungerar som garanti för lånet.
• Långivare: Det är den entitet eller person som tillhandahåller pengarna för lånet. I de flesta fall är långivaren en bank eller ett annat finansinstitut. Långivaren ger lånet på vissa villkor, bland annat att ränta betalas, och har rätt att återkräva fastigheten om låntagaren inte fullgör sina återbetalningsskyldigheter.

Kortfattat är låntagaren den som får lånet (köparen) och långivaren den som beviljar lånet (banken).

2. Amortering

Med amortering (amortización) av ett bostadslån avses att det lånade kapitalet tillsammans med ränta gradvis återbetalas under en viss tidsperiod, tills hela skulden är betald. Detta sker genom periodiska betalningar, vanligtvis månadsvis, som omfattar både en del av kapitalbeloppet och en del av räntan.

Dessutom finns det andra villkor som du behöver förstå inom avskrivningar:

• Amortering: Detta är den periodiska betalning som låntagaren gör, vanligtvis varje månad.
• Amorteringsperiod: Den totala löptid under vilken betalningar görs för att återbetala lånet, vid vars slut lånet måste vara helt återbetalt. Typiska amorteringstider för bostadslån kan variera från 15 till 30 år eller mer.

Amortering av ett bostadslån innebär i korthet att lånet återbetalas genom periodiska amorteringar som omfattar både kapital och ränta, i syfte att betala av skulden under en bestämd tidsperiod.

3. Kapitalbelopp

Kapitalbeloppet (capital principal) för ett bostadslån är det originella belopp som lånats för att köpa en fastighet. Det totala belopp som låntagaren förbinder sig att återbetala till långivaren, utom ränta.

När en månadsbetalning görs på ett bostadslån går en del av betalningen till att minska detta kapital, medan en annan del används till ränta. Med tiden minskar kapitalbalansen i takt med att fler betalningar görs.

4. Värdering av fastigheten

Värderingen av fastigheten (tasación de la vivienda) är en grundläggande process när man ansöker om ett bostadslån i Spanien. Den process genom vilken det ekonomiska värdet av den egendom som ska köpas fastställs. Detta värde är avgörande för både köparen och banken, som använder värderingen för att bestämma hur mycket pengar den ska låna ut.

I allmänhet erbjuder banken upp till 80% av det uppskattade värdet eller köpeskillingen (beroende på vilket som är lägst). Detta innebär att om det uppskattade värdet är lägre än köpeskillingen måste köparen täcka skillnaden med egna medel.

Värderingen utförs av en oberoende professionell värderingsman, även om den är kontrakterad genom banken. För att säkerställa objektivitet har kunden rätt att välja värderingsföretag, förutsatt att det är godkänt av Spanska Riksbanken. Värderaren bedömer ett antal kriterier för att fastställa ett objektivt värde för fastigheten, till exempel läge, storlek eller reparationstillstånd.

5. Ränta

Räntan (tipo de interés) på ett bostadslån är den procentandel som långivaren debiterar låntagaren för användningen av de lånade pengarna. Denna procentsats tillämpas på lånets utestående saldo och avgör hur mycket ränta låntagaren måste betala utöver kapitalbeloppet. Räntan är en av de viktigaste faktorerna i den totala kostnaden för lånet.

Det finns olika räntesatser:

• Fast ränta
• Rörlig ränta
• Blandad räntesats

Det är viktigt att välja den räntesats som passar dig bäst. Om du vill veta mer om de olika typerna av bostadslån, deras skillnader och de fördelar de erbjuder rekommenderar vi att du läser vår artikel Bundna, rörliga och blandade bostadslån: Hur man väljer det bästa alternativet.

6. Euribor

Euribor (Euro Interbank Offered Rate) är den ränta till vilken banker i Eurozonen lånar ut pengar till varandra. Detta index används ofta som referens för att beräkna räntan på bostadslån med rörlig ränta i många europeiska länder.

Euribor revideras regelbundet, vanligtvis var sjätte till tolfte månad, vilket kan leda till att bolånebetalningarna går upp eller ner beroende på hur Euribor fluktuerar. Vid omprövningarna används det nya Euribor-värdet för att räkna om amorteringarna. Om Euribor har stigit kommer även månadsbetalningarna på lånet att öka. Om den har sjunkit kommer de månatliga amorteringarna att minska.

7. APR (årlig procentsats)

APR (Annual Percentage Rate - Tasa Anual Equivalente - TAE) är en indikator som återspeglar den totala kostnaden för ett bostadslån uttryckt som en årlig procentsats. Den effektiva räntan inkluderar inte bara lånets nominella ränta, utan även andra kostnader och avgifter som är förknippade med lånet, till exempel:

• Avgifter för uppläggning av lån och låneanalys.
• Förvaltnings- och administrationskostnader.
• Försäkring kopplad till lånet (t.ex. liv- eller hemförsäkring).
• Övriga kostnader i samband med formaliseringen av lånet.

Den effektiva räntan möjliggör en mer exakt jämförelse av den verkliga kostnaden för olika bostadslån , eftersom den integrerar alla tillhörande kostnader, inte bara räntan. Genom att jämföra den effektiva räntan mellan olika bolåneerbjudanden får du en tydligare bild av vilket som är det billigaste alternativet på lång sikt.

Det är viktigt att notera att även om den effektiva räntan ger en mer fullständig bild av lånekostnaden, kan den variera beroende på marknadsförhållanden och långivarens policy, liksom lånets belopp och löptid.

8. Huvudbostad

Med stadigvarande (vivienda habitual) bostad avses inteckningshavarens huvudsakliga bostad. Det är den egendom där ägaren bor på regelbunden och permanent basis. Detta begrepp är viktigt eftersom det kan påverka villkoren för lånet.

Hypotekslån för primära bostäder tenderar att ha mer gynnsamma villkor jämfört med lån för andra bostäder eller förvaltningsfastigheter. Detta inkluderar lägre räntor och längre återbetalningstider.

9. Hypoteksförsäkring

En hypoteksförsäkring (seguro hipotecario) är en försäkring som skyddar långivaren (finansinstitutet) om låntagaren inte kan betala avgifterna på hypotekslånet. Denna försäkring är vanlig när låntagaren betalar en handpenning på mindre än en viss procentandel av bostadens värde (vanligtvis mindre än 20%).

Försäkringen skyddar visserligen långivaren, men det är låntagaren som måste stå för kostnaden, vanligtvis tills han eller hon har samlat på sig tillräckligt med eget kapital i bostaden.

10. Husets nettoförmögenhet

Med bostadsvärde (valor líquido de la vivienda) avses det nettokapital som husägaren har i fastigheten efter att ha subtraherat det utestående bolånesaldot från bostadens marknadsvärde. Det egna kapitalet är avgörande för hanteringen av ett bostadslån, eftersom det utgör den del av fastigheten som helt ägs av ägaren, utan skulder.

När husägaren betalar av på lånet minskar det utestående saldot, vilket ökar det egna kapitalet i bostaden. Det innebär att varje amortering på bostadslånet ökar husägarens ägande av bostaden.

11. Oskäliga villkor: golvklausul

Oskäliga villkor i ett bostadslån är klausuler i bostadslåneavtal som innebär obalanserade eller oskäliga villkor för låntagare, i allmänhet till förmån för långivaren.

Golvklausulen (cláusula suelo) anses i många fall vara kränkande. Denna klausul begränsar räntesänkningen för lån med rörlig ränta. Med andra ord, även om referensräntan (Euribor) sjunker, kan den ränta som låntagaren betalar inte sjunka under en viss gräns som banken har fastställt. Detta förhindrar att låntagaren kan dra nytta av sjunkande räntor.

När du tar ett bostadslån i Spanien ska du kontrollera varje klausul i ditt bostadslåneavtal i detalj. Kom ihåg att förhandla och ställa alla frågor du kan tänkas ha för att undvika problem och klagomål i framtiden. Innan du skriver under avtalet ska du se till att villkoren stämmer överens med vad du har kommit överens om.

12. Öppningsprovision

Öppningsavgift (comisión de apertura) för ett bostadslån är en avgift som den finansiella enheten tar ut av låntagaren vid tidpunkten för formaliseringen av ett bostadslån . Detta är en engångsavgift och fastställs som en procentsats av det totala lånebeloppet. Denna procentsats kan variera beroende på finansinstitut och marknadsförhållanden, men ligger normalt mellan 0,5% och 1%.

Denna avgift är avsedd att täcka de kostnader för administration, studier och riskanalys som finansinstitutet ådrar sig när det beviljar bostadslånet. I vissa fall är uppläggningsavgiften förhandlingsbar och om den tillämpas måste den tydligt anges i bolåneavtalet.

En uppläggningsavgift för bostadslån kan bli ett oskäligt villkor om den inte motiveras på ett korrekt sätt, om låntagaren inte får tydlig information eller om den är oproportionerlig. Detta skulle vara fallet om t.ex. arrangemangsavgiften debiteras samtidigt som arrangemangsavgiften.

13. Avbokningsavgift

En uppsägningsavgift för bostadslån (comisión por cancelación), även kallad förtidsinlösen eller uppsägningsavgift, är en avgift som kan tas ut av banken när en bostadslånetagare väljer att återbetala hela eller delar av lånet före den avtalade löptiden.

• Till viss del inställd: Innehavaren betalar en betydande del av det utestående kapitalet, vilket minskar den totala skulden och framtida räntor. Som ett resultat kan de månatliga amorteringarna minska eller lånets löptid förkortas.
• Total avbokning: Innehavaren beslutar att återbetala hela det utestående kapitalbeloppet och betala av hela bostadslånet före det avtalade slutdatumet.

Uppsägningsavgiften är ett sätt att kompensera banken för den ränteförlust som den skulle ha fått om bostadslånet hade löpt på som vanligt. När lånet återbetalas i förtid får banken inte längre någon framtida ränta, vilket är en av dess viktigaste inkomstkällor.

Återigen, kom ihåg att förhandla och se till att du har gått igenom och godkänt alla klausuler i avtalet innan du skriver under det. Det är viktigt att redan från början veta vilka villkor man går med på och vilka kostnader man kan komma att få i framtiden.

14. Garanti för bostadslån

I ett bostadslån är en borgensman (aval hipotecario) en ytterligare garanti som tillhandahålls av en tredje person eller enhet (borgensmannen) för att säkerställa fullgörandet av låntagarens skyldigheter. Borgensmannen förbinder sig att betala skulden i händelse av att låntagaren (köparen) inte kan göra det. Detta inkluderar betalning av eftersläpande betalningar, ränta och andra tillhörande kostnader. Säkerheten kvarstår i allmänhet under hela hypotekslånets löptid, om inte annat avtalats.

15. Överbryggande lån

Ett brygglån (préstamo puente) i en inteckning är en specifik typ av kortfristig finansiering som hjälper husägare att köpa en ny bostad innan de har sålt sin nuvarande bostad. Denna typ av lån är särskilt användbar i situationer där någon har hittat ett nytt hem som de vill köpa, men ännu inte har kunnat sälja sitt nuvarande hem och behöver pengarna från försäljningen för att finansiera köpet.

• Överbryggningslånet är vanligtvis säkrat av låntagarens nuvarande bostad.
• Överbryggningslånets belopp täcker i allmänhet handpenningen på den nya bostaden.
• Överbryggningslånet återbetalas när den nuvarande bostaden säljs.
• Dessa lån har en kort löptid, vanligtvis 6 månader till 1 år.

16. Subrogation

Subrogation (subrogación) av bostadslån är en process genom vilken en av de parter som är involverade i hypotekslånet ändras, antingen innehavaren av skulden (gäldenärens subrogation) eller det finansiella institut som beviljar lånet (borgenärens subrogation).

• Gäldenärens subrogation: Inträffar när köparen av en fastighet övertar säljarens befintliga bostadslån. I stället för att skaffa ett nytt bostadslån tar köparen över det befintliga bostadslånet med samma villkor.
• Subrogation av borgenären: Det handlar om att ändra den finansiella enhet som beviljar bostadslånet. Gäldenären flyttar sitt bostadslån till en annan bank som erbjuder bättre villkor, t.ex. lägre ränta eller lägre avgifter.

17. Brist

En försening på ett bostadslån (carencia) är en period under vilken låntagaren inte är skyldig att återbetala lånets kapitalbelopp, men i allmänhet fortsätter att betala ränta. Under denna tid minskar inte lånets kapitalbelopp, eftersom de månatliga amorteringarna endast täcker den ränta som genereras.

Den amorteringsfria perioden används ofta för att ge ekonomisk flexibilitet i början av lånetiden eller i exceptionella situationer där låntagaren behöver tillfällig ekonomisk lättnad.

Det finns två typer av amorteringsfria perioder i ett bostadslån:

• Anståndsperiod Under denna period betalar låntagaren varken kapital eller ränta. I slutet av denna period räknas skulden om och de efterföljande avbetalningarna är vanligtvis högre för att kompensera för den tid då inga betalningar gjordes.
• Delvis anståndsperiod: I detta fall betalas endast räntan, men kapitalbeloppet minskas inte. Detta minskar den ekonomiska bördan tillfälligt, även om låntagaren sedan måste ta på sig högre återbetalningar eller förlänga löptiden för bostadslånet.

När den amorteringsfria perioden är slut måste låntagaren fortsätta att betala sina amorteringar på vanligt sätt tills hela kapitalbeloppet och räntan (både återstående och obetald) har betalats.

Att förstå dessa begrepp kan göra hela skillnaden när du ansöker om ett bostadslån. Genom att vara välinformerad kan du bättre utvärdera dina alternativ och hitta det bostadslån som bäst passar dina behov och din ekonomiska situation. Kom ihåg att kontrollera villkoren i ditt avtal noggrant och sök professionell hjälp om det behövs. Nu när du har breddat dina kunskaper om bostadslån kan du börja leta efter din idealiska bostad.