12 preguntas que hacer a tu agente inmobiliario al visitar una casa en venta

Es posible que al comprar una vivienda te preguntes si deberías hacerlo a través de una inmobiliaria o directamente con el propietario. Tratar directamente con el propietario tiene sus ventajas, pero esto puede llevar más tiempo. Recurrir a un agente inmobiliario puede simplificar la tarea, pero es fundamental que te proporcione toda la información que te ayudará a tomar la mejor decisión posible.

Para facilitarte el trabajo, aquí tienes algunas preguntas esenciales que debes hacer cuando vistes una casa en venta.

1. ¿Cuál es la situación jurídica del inmueble?

Comprender la situación jurídica de la propiedad es fundamental. Pregunta a tu agente:

• ¿Está la propiedad inscrita en el registro de la propiedad local? Si no es así, podrías estar ante una estafa. A veces, alguien puede intentar vender una propiedad que no posee. El Registro de la propiedad mantiene un registro detallado de la historia de la propiedad y de cualquier reclamación contra ella.
• ¿Existen deudas o gravámenes sobre la propiedad? Este tipo de cargas deben liquidarse antes de la venta, y no se puede obligar al comprador a asumirlas. Sin embargo, deudas como una hipoteca pendiente o un embargo pueden ralentizar el proceso de venta.
• ¿La vivienda está afectada por algún tipo de protección pública? Ya se trate de viviendas protegidas o de precio libre, puede haber limitaciones de venta. La propiedad podría estar bajo un régimen de protección durante un periodo determinado, durante el cual no puede venderse libremente en el mercado.
• ¿Tiene la propiedad una cédula de habitabilidad en vigor? Este documento certifica que cumple las normas obligatorias de habitabilidad y seguridad determinadas por las autoridades locales. No es obligatorio en todas las Comunidades autónomas, pero garantiza que la propiedad es legal para uso residencial.

Garantizar un estatuto jurídico claro significa que no heredarás ningún problema legal. Para una orientación más detallada, consulta nuestro artículo sobre 10 documentos que debes solicitar antes de comprar una propiedad.

Por ejemplo: podrías descubrir que la propiedad no está registrada correctamente, lo que podría dar lugar a disputas legales sobre la propiedad.

2. ¿Cuáles son los costes asociados a la propiedad?

Es esencial comprender el acuerdo financiero total. Puede que el precio de venta se ajuste a tu presupuesto, pero podrían surgir otros gastos, tanto puntuales como periódicos. Pregunta sobre:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Normalmente se paga anualmente o en dos plazos.
• Gastos de comunidad (solo si la vivienda forma parte de una comunidad de vecinos). Dependen de factores como el número de residentes, el tamaño de la comunidad y los tipos de zonas comunes (jardines, gimnasio, etc.).
• Servicios públicos, gastos de mantenimiento y contribuciones pendientes del edificio. Cuantos más servicios tenga asociados el inmueble, más probable es que requiera gastos adicionales de forma recurrente. Las derramas o contribuciones son importantes para evaluar el valor de la actualización de la propiedad (recuerda que, si se está pagando una derrama, el vendedor debe pagarla en su totalidad antes de que se complete la transacción).

Estos costes pueden acumularse y debes tenerlos en cuenta en tu presupuesto. Es esencial tener en cuenta todos los gastos corrientes, no solo el precio de compra, para garantizar que la propiedad siga siendo asequible a largo plazo.

Ejemplo: preguntar de antemano por los gastos de comunidad puede evitar sorpresas como costes elevados debidos a próximas reformas del edificio.

3. ¿Qué antigüedad tiene el inmueble?

Conocer la antigüedad del inmueble puede dar una idea de sus necesidades de mantenimiento y posibles costes futuros. Pregunta:

• ¿Cuándo se construyó la propiedad? Dependiendo de la ciudad, la zona y el año de construcción, discernirás si se trata de una propiedad sólida hecha con materiales de buena calidad o no. También tendrás una idea de sus ventajas y limitaciones arquitectónicas y estructurales.
• ¿Ha habido alguna renovación o actualización importante? Es importante saber no solo qué renovaciones se han llevado a cabo, sino también cuáles pueden estar pendientes. Las reformas estructurales (ventanas, fontanería o instalación eléctrica) son muy importantes, y si son muy antiguas o aún no se han realizado, es posible que tenga que hacer frente a estos gastos en breve.

Las propiedades más antiguas pueden tener encanto, pero pueden conllevar más problemas de mantenimiento, mientras que las más nuevas pueden ofrecer servicios más modernos y requerir menos mantenimiento inmediato. En cualquier caso, pide un plano de la casa para ver su distribución real y la situación de pilares y muros de carga.

Ejemplo: una propiedad construida en la década de 1950 puede tener sistemas de fontanería y electricidad anticuados que necesiten sustitución, mientras que una casa construida en la década del 2000 es probable que tenga instalaciones más modernas, lo que reduce los costes de reparación inmediatos.

4. ¿Cuál es el historial de mercado del inmueble?

Conocer el historial de mercado de la propiedad puede proporcionar información sobre su valor y su potencial de reventa en el futuro. Pregunta:

• ¿Cuánto tiempo lleva el inmueble en el mercado? Si lleva demasiado tiempo en esta situación, puede ser una señal de advertencia de que hay problemas.
• ¿Ha habido ofertas previas o reducciones de precio? No siempre el propietario o su agente inmobiliario querrán transmitirte esta información. Sin embargo, si lo hacen, te será útil saber de cuánto margen dispones para negociar el precio.
• ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario local? Comparar la situación del inmueble con el entorno y los precios de la zona te ayudará a saber si es una oportunidad o si el precio es alto.

Ejemplo: una propiedad que lleva 18 meses en el mercado sin recibir ninguna oferta podría indicar problemas como una ubicación menos deseable, un precio de venta excesivo o la necesidad de reparaciones importantes, todo lo cual debe investigarse a fondo.

5. ¿Cuál es el estado del inmueble?

Una inspección minuciosa del estado de la propiedad puede ahorrarte gastos futuros. Pregunta:

• ¿Cuándo se reformó el inmueble por última vez? Si el anterior propietario modificó el plano para derribar paredes o crear nuevas habitaciones, podrás valorar si las reformas son útiles, si tendrás que revertirlas e incluso si puedes permitírtelas. Además, las reformas recientes pueden ser un indicio de mejores materiales y calidad, así como de menores costes a medio plazo.
• ¿Existen problemas estructurales conocidos o se necesitan reparaciones? Muchas de estas intervenciones están relacionadas con la normativa, que se actualiza periódicamente a lo largo del tiempo. Por ejemplo, si la vivienda está en un edificio con conducciones de agua de uralita, es obligatorio retirarla, porque es un material peligroso.
• ¿Hay algún problema de humedad? En el caso de las viviendas de segunda mano, este es uno de los problemas más comunes y más complejos de resolver. Está relacionado con las medidas de renovación del aire interior y la ventilación. Asegúrate de que no haya moho, insectos relacionados con la humedad o pintura levantada en las paredes. Suelen ser señales de que hay un problema de humedad.
• ¿Dispone de un certificado de eficiencia energética? Una puntuación de eficiencia energética muy favorable estará relacionada no solo con las ventanas de la casa, sino también con los sistemas de climatización y regeneración del aire interior. Los edificios más antiguos y las viviendas unifamiliares suelen tener una baja calificación de eficiencia energética. También hay que tener cuidado con las certificaciones de suelo contaminado, que cada vez son más importantes.

Considera la posibilidad de contratar a un perito independiente para que evalúe exhaustivamente el estado del inmueble. Para más detalles sobre en qué fijarte durante una visita a una propiedad, consulta nuestro artículo sobre en qué centrarte al visitar una propiedad en venta.

Ejemplo: descubrir que la propiedad tiene un cableado eléctrico anticuado y un tejado con goteras durante una inspección puede ahorrarte reparaciones inesperadas y costosas después de la compra.

6. ¿Qué prevén las normas de la comunidad de vecinos?

A la hora de comprar una propiedad, ya sea de primera o de segunda mano, es esencial que tengas acceso a las normas de la comunidad. Regulan aspectos importantes de la convivencia y el uso de las zonas comunes y pueden tener un impacto significativo en la calidad de vida e incluso en tus finanzas. Pregunta:

• ¿Qué normas específicas establecen para el uso de las zonas comunes? Te ayudará saber cuáles son tus derechos como propietario, incluso si puedes tener una copia de las llaves de acceso a patios o trasteros.
• ¿Existen normas comunitarias relativas a las reformas o al alquiler de la vivienda? En este sentido, cada vez es más habitual que las comunidades de propietarios prohíban expresamente el alquiler para uso turístico, independientemente de la normativa de cada ayuntamiento.
• ¿Se admiten mascotas? Es atípico que haya limitaciones en este sentido, pero podría haber normas sobre dónde pueden estar las mascotas y en qué condiciones.
• ¿Hay instalaciones o servicios compartidos? En las urbanizaciones más modernas, es habitual encontrar servicios como salas de eventos, gimnasios e incluso instalaciones de coworking. Descubre lo que necesitas saber para usarlos.
• ¿Qué normas se aplican a las reformas y modificaciones de inmuebles? Algunas comunidades pueden prohibir cerrar terrazas, modificar la fachada del edificio o incluso elegir colores diferentes para elementos como toldos o persianas.

Conocer las normas de la comunidad y la situación de la comunidad vecina ayuda al comprador a evitar sorpresas desagradables y a tomar una decisión con conocimiento de causa. Las normas comunitarias afectan directamente al estilo de vida y a las finanzas y pueden influir en la futura revalorización de la propiedad. Además, la existencia de conflictos o sobrecostes puede implicar costes adicionales no previstos inicialmente.

Ejemplo: la exigencia del cumplimiento de horarios para la realización de obras o la negativa a colocar elementos en la fachada, como máquinas de aire acondicionado, pueden afectar a tus planes para la vivienda.

7. ¿Qué se incluye en la venta?

Aclara qué incluye la venta para evitar sorpresas. Pregunta:

• ¿Están incluidas las instalaciones y accesorios?
• ¿La venta incluye muebles o electrodomésticos? Puede que te interese la casa con todos estos elementos, pero si no es así, ten en cuenta que vaciar una casa llena de muebles puede suponer un gasto inesperado.
• ¿Hay garaje o trastero incluidos? Esto no solo aumenta el valor de la casa, sino que también la hace más funcional, sobre todo si el espacio es limitado o la zona carece de suficientes plazas de aparcamiento.

Saber exactamente lo que estás comprando ayuda a evitar malentendidos más adelante. También es crucial obtener esta información por escrito como parte del acuerdo de venta.

Ejemplo: asegurarse de que los muebles están incluidos en la venta puede evitar malentendidos y costes adicionales derivados de la compra de muebles nuevos.

8. ¿El vendedor está dispuesto a negociar?

Negociar el precio puede generar ahorros significativos. Pregunta:

• ¿El precio de venta es firme o hay margen para la negociación? Es habitual hacer una oferta inferior al precio de venta inicial y, a partir de ahí, intentar encontrar un punto medio adecuado para ambas partes.
• ¿Existen actualmente incentivos u ofertas?

Es habitual que haya cierta flexibilidad en el precio de venta, sobre todo si la propiedad lleva tiempo en el mercado. Comprender la posición del vendedor puede ayudarle a hacer una oferta más informada.

Ejemplo: comprender la flexibilidad del vendedor puede ayudarte a negociar un mejor precio, especialmente si la propiedad ha estado en el mercado durante un tiempo.

9. ¿Puedes hablar con los actuales propietarios o inquilinos?

Hablar directamente con los actuales propietarios o inquilinos puede aportar información valiosa. Pregunta a tu agente si esto es posible y:

• ¿Por qué venden la propiedad los actuales propietarios? Saber esto puede ayudar a comprender si hay urgencia por vender y cuál es el margen de negociación sobre el precio. También puede revelar posibles problemas con la propiedad o la zona. Además, un vendedor que se traslada a otra ciudad por motivos de trabajo puede estar dispuesto a aceptar una oferta más baja debido a la necesidad de vender rápidamente.
• ¿Cuál es el perfil del vendedor? Identificar al vendedor puede revelar mucho sobre la legitimidad de la transacción y evitar futuros problemas legales, retrasos u obstáculos. Es importante saber si se trata de un particular, una empresa, un banco, un promotor o una herencia. En este último caso, podemos encontrarnos con que varios herederos no se ponen de acuerdo sobre la negociación del precio o las condiciones de la transacción.
• ¿Cuál ha sido su experiencia viviendo en el inmueble?
• ¿Han tenido algún problema mientras vivían allí?

Hablar con los propietarios actuales puede ofrecerte una perspectiva más personal de la propiedad y su historia, lo que puede ser muy valioso a la hora de tomar una decisión.

Por ejemplo: hablar con los propietarios actuales puede revelar problemas como vecinos ruidosos o frecuentes problemas con la presión del agua, lo que te dará una idea más clara de lo que puedes esperar.

10. ¿Cómo es el barrio?

Conocer el barrio puede influir en tu decisión. Pregunta:

• ¿Qué servicios hay cerca (escuelas, hospitales, supermercados)? Si planeas viajar con tu familia, esta información es esencial.
• ¿Qué grado de seguridad ofrece el barrio? Asegurarse de comprar una propiedad en un entorno seguro puede proporcionar tranquilidad y una sensación de bienestar.
• ¿Hay algún problema de ruido u otras molestias? En áreas con una gran cantidad de lugares de entretenimiento, como bares y restaurantes, es más probable que esto ocurra.

Visitar el vecindario en diferentes momentos del día puede proporcionar una mejor idea de cómo podría ser la vida allí. Esto puede ayudarte a evaluar el entorno general y la idoneidad para tu estilo de vida.

Ejemplo: hablar con los residentes actuales puede revelar aspectos positivos, como vecinos amables y un fuerte sentido de comunidad, lo que puede mejorar tu experiencia de vida.

11. ¿Existen proyectos de desarrollo en curso o previstos en la zona?

El área circundante puede influir significativamente en el valor de tu propiedad y en tu calidad de vida. Pregunta:

• ¿Hay proyectos de infraestructuras previstos en las proximidades? Conocer los futuros desarrollos en materia de comunicaciones, como carreteras o estaciones de tren, puede mejorar tu calidad de vida y aumentar el valor de tu vivienda.
• ¿Es la zona propensa a inundaciones estacionales u otros problemas medioambientales? Algunos barrios pueden haberse construido sobre antiguos cauces o cañones (ramblas) que, en situaciones de lluvias extremas, pueden desbordarse.

Consultar con el ayuntamiento o utilizar recursos en línea como el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España puede proporcionar información actualizada sobre los desarrollos planificados.

Por ejemplo: informarse sobre un proyecto de construcción previsto en las inmediaciones puede ayudarte a evitar comprar en una zona que pronto se convertirá en ruidosa y congestionada.

12. ¿Cuál es el proceso de compra y los plazos?

Por último, entender el proceso de compra en es crucial para una transacción sin problemas. Pregunta:

• ¿Cuál es el proceso de compra y los plazos habituales?
• ¿Cuáles son los documentos y trámites legales necesarios?
• ¿Hay costes o impuestos adicionales en la transacción?

Tener un calendario claro y comprender el proceso puede ayudarte a planificar mejor y evitar retrasos. Tu agente debe proporcionarte una guía detallada, paso a paso, de lo que puedes esperar.

Ejemplo: comprender que el proceso de compra típico dura entre 2 y 3 meses, incluyendo la obtención de financiación, la realización de comprobaciones legales y el pago de los impuestos necesarios, puede ayudarte a planificar tu mudanza y evitar retrasos inesperados.

Comprar una propiedad implica muchas consideraciones. Hacer estas preguntas esenciales te permitirá tomar una decisión con conocimiento de causa. Te recomendamos trabajar con un agente inmobiliario de confianza para navegar por las complejidades del mercado inmobiliario.