Glossario ipotecario: Termini chiave per comprendere il tuo mutuo in Spagna

Per la maggior parte degli acquirenti, la richiesta di un prestito ipotecario è un passaggio comune quando si acquista una casa in Spagna. Confrontare diverse banche e opzioni è essenziale per scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze. Inoltre, di fronte a un contratto di mutuo, è fondamentale conoscere i termini principali per comprendere bene il tuo mutuo. In questo articolo vogliamo aiutarti a familiarizzare con alcuni di essi:

1. Mutuatario e prestatore

In un prestito ipotecario, i termini "mutuatario" (prestatario) e "prestatore" (prestamista) si riferiscono alle due parti coinvolte nella transazione:

• Mutuatario: è la persona o l'entità che riceve il denaro del prestito. Nel contesto di un mutuo ipotecario, il mutuatario è colui che richiede il prestito per acquistare un immobile e si impegna a restituire il denaro entro un determinato termine, con gli interessi e gli altri costi concordati. Il mutuatario è il proprietario dell'immobile una volta acquisito, anche se la proprietà funge da garanzia del prestito.
• Prestatore: è l'entità o la persona che fornisce il denaro del prestito. Nella maggior parte dei casi, il prestatore è una banca o un altro istituto finanziario. Il prestatore concede il prestito a determinate condizioni, incluso il pagamento degli interessi, e ha il diritto di rivendicare la proprietà se il mutuatario non adempie agli obblighi di pagamento.

In breve, il mutuatario è colui che riceve il prestito (acquirente) e il prestatore è colui che concede il prestito (banca).

2. Ammortamento

L'ammortamento (amortización) su un prestito ipotecario si riferisce al processo di rimborso graduale del capitale preso in prestito insieme agli interessi su un determinato periodo di tempo, fino a quando il debito non viene completamente estinto. Questo processo avviene mediante pagamenti periodici, di solito mensili, che comprendono sia una parte del capitale che una parte degli interessi.

Inoltre, ci sono altri termini che dovrai capire all'interno dell'ammortamento:

• Quota di ammortamento (cuota de amortización): è il pagamento periodico effettuato dal mutuatario, di solito mensile.
• Periodo di ammortamento (período de amortización): è il periodo totale durante il quale vengono effettuati i pagamenti per rimborsare il prestito, al termine del quale il prestito deve essere completamente rimborsato. I periodi di ammortamento tipici per i mutui possono variare da 15 a 30 anni o più.

In breve, l'ammortamento su un prestito ipotecario è il processo attraverso il quale il prestito viene rimborsato tramite rate periodiche che coprono sia il capitale che gli interessi, con l'obiettivo di estinguere il debito in un periodo di tempo definito.

3. Capitale principale

Il capitale principale (capital principal) di un prestito ipotecario è la quantità originale di denaro che viene prestato per acquistare un immobile. È l'importo totale che il mutuatario si impegna a restituire al prestatore, esclusi gli interessi.

Quando si effettua un pagamento mensile su un mutuo, una parte del pagamento è destinata a ridurre questo capitale principale, mentre un'altra parte si applica agli interessi. Nel tempo, man mano che vengono effettuati più pagamenti, il saldo del capitale principale diminuisce.

4. Valutazione dell'immobile

La valutazione dell'immobile (tasación de la vivienda) è un processo fondamentale quando si richiede un mutuo in Spagna. È il processo attraverso il quale viene determinato il valore economico della proprietà da acquistare. Questo valore è cruciale sia per l'acquirente che per la banca, che utilizza la valutazione per decidere quanti soldi prestare.

Generalmente, la banca offre fino all'80% del valore di valutazione o del prezzo di acquisto (a seconda di quale è inferiore). Ciò significa che se il valore di valutazione è inferiore al prezzo di acquisto, l'acquirente dovrà coprire la differenza con fondi propri.

La valutazione viene effettuata da un perito professionista indipendente, anche se assunto attraverso la banca. Per garantire la sua obiettività, il cliente ha il diritto di scegliere la società di valutazione, a condizione che sia approvata dal Banco de España. Il perito valuta una serie di criteri che consentono di determinare un valore obiettivo della proprietà, come la posizione, le dimensioni o lo stato di conservazione.

5. Tasso di interesse

Il tasso di interesse (tipo de interés) su un prestito ipotecario è la percentuale che il creditore addebita al mutuatario per l'uso del denaro preso in prestito. Questa percentuale si applica al saldo del prestito e determina l'importo degli interessi che il mutuatario deve pagare oltre al capitale principale. Il tasso di interesse è uno dei fattori più importanti nel costo totale del prestito.

Esistono diversi tassi di interesse:

• Tasso di interesse fisso
• Tasso di interesse variabile
• Tasso di interesse misto

Sarà importante scegliere il tasso di interesse più adatto a te. Se vuoi saperne di più su ciascuno di essi, le loro differenze e i vantaggi che offrono, ti consigliamo di leggere il nostro articolo Mutui fissi, variabili e misti: come scegliere l'opzione migliore.

6. Euribor

L'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) è il tasso di interesse a cui le banche della zona euro si prestano denaro a vicenda. Questo indice è comunemente usato come riferimento per calcolare il tasso di interesse sui mutui a tasso variabile in molti paesi europei.

L'Euribor viene rivisto periodicamente, di solito ogni sei o dodici mesi, il che può far aumentare o diminuire i tassi ipotecari a seconda di come fluttua l'Euribor. Durante le revisioni, il nuovo valore dell'Euribor viene applicato per ricalcolare le rate ipotecarie. Se l'Euribor è aumentato, aumenteranno anche le rate mensili del prestito. Se è sceso, le rate mensili diminuiranno.

7. TAEG (Tasso Annuo Equivalente Globale)

Il TAEG (Tasa Anual Equivalente - TAE) è un indicatore che riflette il costo totale di un prestito ipotecario espresso in percentuale annuale. Il TAEG include non solo il tasso di interesse nominale del prestito, ma anche altre spese e commissioni ad esso associate, come:

• Commissioni di apertura e studio del prestito.
• Spese di gestione e amministrazione.
• Assicurazioni legate al prestito (come l'assicurazione sulla vita o sulla casa).
• Altre spese associate alla formalizzazione del prestito.

Il TAEG consente di confrontare in modo più preciso il costo reale di diversi mutui ipotecari, poiché integra tutti i costi associati, non solo gli interessi. Confrontando il TAEG tra diverse offerte di mutui, si ottiene una visione più chiara di quale sia l'opzione più economica a lungo termine.

È importante tenere presente che, sebbene il TAEG fornisca una visione più completa del costo del prestito, può variare a seconda delle condizioni di mercato e delle politiche del prestatore, nonché dell'importo e della durata del prestito.

8. Abitazione abituale

L'abitazione abituale (vivienda habitual) si riferisce alla residenza principale del titolare del mutuo ipotecario. È l'immobile in cui il proprietario risiede regolarmente e permanentemente. Questo concetto è importante perché può influire sulle condizioni del prestito.

I mutui ipotecari per la casa abituale di solito hanno condizioni più favorevoli rispetto ai prestiti per seconde case o proprietà di investimento. Ciò include tassi di interesse più bassi e termini di rimborso più lunghi.

9. Assicurazione ipotecaria

L'assicurazione ipotecaria (seguro hipotecario) è una polizza che protegge il creditore (l'istituto finanziario) nel caso in cui il mutuatario non sia in grado di soddisfare i pagamenti del mutuo ipotecario. Questa assicurazione è comune quando il mutuatario fornisce un acconto inferiore a una certa percentuale del valore della casa (generalmente inferiore al 20%).

Sebbene questa assicurazione protegga il prestatore, è il mutuatario che deve assumersi il costo, di solito fino a quando non accumula abbastanza valore liquido nella casa.

10. Valore netto dell'immobile

Il valore netto di un immobile (valor líquido de la vivienda) si riferisce al capitale netto che il proprietario ha nella proprietà dopo aver sottratto il saldo in sospeso dell'ipoteca al valore di mercato della casa. Questo valore netto è essenziale nella gestione di un mutuo ipotecario, poiché rappresenta la parte della proprietà che è completamente del proprietario, esente da debiti.

Man mano che il proprietario paga l'ipoteca, il saldo in sospeso diminuisce, il che aumenta il valore netto della casa. Ciò significa che con ogni pagamento del capitale ipotecario, il proprietario guadagna più proprietà sulla casa.

11. Clausole abusive: clausola di base

Le clausole abusive in un mutuo sono clausole che sono incluse nei contratti di mutuo ipotecario e che impongono condizioni squilibrate o ingiuste ai mutuatari, di solito a favore del prestatore.

La clausola di base (cláusula suelo) è considerata in molti casi abusiva. Questa clausola limita la riduzione del tasso di interesse sui prestiti a tasso variabile. Cioè, anche se l'indice di riferimento (Euribor) diminuisce, l'interesse pagato dal mutuatario non può scendere al di sotto di un certo limite imposto dalla banca. Ciò impedisce al mutuatario di beneficiare delle riduzioni dei tassi di interesse.

Quando stai per richiedere un mutuo in Spagna, controlla attentamente ciascuna delle clausole del tuo contratto di mutuo. Ricorda di negoziare e di chiedere qualsiasi dubbio tu abbia per evitare problemi e reclami in futuro. Prima di firmare il contratto, assicurati che le condizioni siano conformi a quanto concordato.

12. Commissione di apertura

La commissione di apertura (comisión de apertura) di un mutuo ipotecario è una commissione che l'istituto finanziario addebita al mutuatario al momento della formalizzazione di un prestito ipotecario. Questa commissione viene pagata una sola volta e viene stabilita come percentuale dell'importo totale del prestito. Questa percentuale può variare a seconda dell'istituto finanziario e delle condizioni di mercato, ma di solito varia tra lo 0,5% e l'1%.

Questa commissione è destinata a coprire le spese amministrative, di studio e analisi del rischio che l'istituto finanziario sostiene nel concedere l'ipoteca. In alcuni casi, la commissione di apertura è negoziabile e, se applicata, deve essere chiaramente specificata nel contratto di mutuo ipotecario.

La commissione di apertura di un mutuo ipotecario potrebbe diventare una clausola abusiva se non adeguatamente giustificata, se il mutuatario non è chiaramente informato o se è sproporzionata. Ciò si verificherebbe se, ad esempio, venisse addebitata la commissione di apertura e allo stesso tempo una commissione di studio o di gestione.

13. Commissione di cancellazione

La commissione di cancellazione (comisión por cancelación) di un mutuo ipotecario, nota anche come commissione di rimborso o cancellazione anticipata, è un addebito che può essere applicato dalla banca quando il titolare di un mutuo decide di rimborsare parzialmente o completamente il prestito prima della scadenza concordata nel contratto.

• Cancellazione parziale: il titolare paga una parte significativa del capitale in essere, riducendo il debito totale e gli interessi futuri. Di conseguenza, le rate mensili possono essere ridotte o la durata del prestito può essere ridotta.
• Cancellazione totale: il titolare decide di pagare l'intero capitale in sospeso, annullando completamente l'ipoteca prima della data finale concordata.

La commissione di cancellazione esiste come un modo per compensare la banca per la perdita degli interessi che avrebbe ricevuto se il mutuo avesse seguito il suo corso normale. Quando il prestito viene estinto anticipatamente, la banca cessa di ricevere gli interessi futuri, che è una delle sue principali fonti di reddito.

Ancora una volta, ricorda di negoziare e assicurarti di aver esaminato e accettato tutte le clausole del contratto prima di firmarlo. È importante conoscere fin dall'inizio le condizioni che accetti e quali spese possono comportare per te in futuro.

14. Garante ipotecario

In un'ipoteca, una garanzia (aval hipotecario) è una garanzia aggiuntiva fornita da una terza persona o entità (il garante) per assicurare l'adempimento degli obblighi del mutuatario. Il garante si impegna a pagare il debito nel caso in cui il mutuatario (acquirente) non sia in grado di farlo. Ciò include il pagamento delle rate arretrate, degli interessi e di qualsiasi altra spesa associata. La garanzia rimane generalmente in vigore per tutta la durata del prestito ipotecario, salvo diverso accordo.

15. Prestito ponte

Un prestito ponte (préstamo puente) su un mutuo è un tipo specifico di finanziamento a breve termine che aiuta i proprietari ad acquistare una nuova casa prima di aver venduto la loro casa attuale. Questo tipo di prestito è particolarmente utile in situazioni in cui qualcuno ha trovato una nuova casa che desidera acquistare, ma non è ancora stato in grado di vendere la sua casa attuale e ha bisogno dei fondi di quella vendita per finanziare l'acquisto.

• Il prestito ponte è solitamente garantito dall'immobile attuale del mutuatario.
• L'importo del prestito ponte di solito copre il pagamento iniziale della nuova casa.
• Il prestito ponte viene pagato una volta venduta la casa attuale.
• Questi prestiti hanno una durata breve, di solito compresa tra 6 mesi e 1 anno.

16. Surrogazione

La surrogazione (subrogación) in un mutuo è un processo attraverso il quale una delle parti coinvolte nel prestito ipotecario viene cambiata, sia che si tratti del titolare del debito (surrogazione del debitore) o dell'istituto finanziario che concede il prestito (surrogazione del creditore).

• Surrogazione del debitore: si verifica quando l'acquirente di un immobile assume l'ipoteca esistente del venditore. Invece di ottenere una nuova ipoteca, l'acquirente prende in carico l'ipoteca corrente, con gli stessi termini e condizioni.
• Surrogazione del creditore: consiste nel cambiare l'istituto finanziario che concede l'ipoteca. Il debitore trasferisce il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori, come interessi più bassi o commissioni più basse.

17. Carenza

La carenza in un prestito ipotecario (carencia) è un periodo durante il quale il mutuatario non è obbligato a pagare il capitale del prestito, sebbene di solito continui a pagare gli interessi. Durante questo periodo, l'importo principale del prestito non diminuisce, poiché le rate mensili coprono solo gli interessi generati.

Il periodo di carenza viene solitamente utilizzato per dare flessibilità finanziaria all'inizio del prestito o in situazioni eccezionali in cui il mutuatario ha bisogno di un sollievo economico temporaneo.

Esistono due tipi di carenza in un mutuo:

• Mancanza totale: durante questo periodo, il mutuatario non paga né il capitale né gli interessi. Alla fine di questo periodo, il debito viene ricalcolato e le rate successive sono solitamente più alte per compensare il tempo in cui non sono stati effettuati pagamenti.
• Carenza parziale: in questo caso, vengono pagati solo gli interessi, ma il capitale non viene ridotto. Ciò consente di ridurre temporaneamente l'onere finanziario, anche se in seguito il mutuatario dovrà assumere quote più elevate o prolungare la durata dell'ipoteca.

Una volta terminato il periodo di carenza, il mutuatario deve continuare a pagare regolarmente le sue rate fino a liquidare tutto il capitale e i suoi interessi (sia il rimanente che quello non pagato).

Comprendere questi concetti può fare la differenza quando si richiede un mutuo. Grazie a queste informazioni, sarai in grado di valutare meglio le tue opzioni e trovare il mutuo più adatto alle tue esigenze e alla tua situazione finanziaria. Ricorda di rivedere attentamente le condizioni del tuo contratto e di rivolgerti a un aiuto professionale se necessario. Ora che hai ampliato le tue conoscenze sui mutui, puoi iniziare a cercare la tua proprietà ideale.