Glossaire des prêts immobiliers : termes clés pour comprendre votre prêt immobilier en Espagne

Pour la plupart des acheteurs, demander un prêt immobilier est un pas important dans l’acquisition d’un logement en Espagne. Il est essentiel de comparer les différentes banques et les différentes options pour choisir la banque qui s’adapte le mieux à vos besoins. De plus, face à un contrat de prêt immobilier, il est essentiel d’en connaître les principaux termes afin de comprendre votre crédit. Dans cet article, nous vous aiderons à vous familiariser avec certains d’entre eux :

1. Emprunteur et prêteur

Dans un prêt immobilier, les termes « emprunteur » (prestatario) et « prêteur » (prestamista) désignent les deux parties impliquées dans la transaction :

• Emprunteur : il s’agit de la personne ou de l’entité qui reçoit l’argent du prêt. Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’emprunteur est celui qui emprunte de l’argent pour acheter un bien immobilier et qui s’engage à rembourser l’argent dans un certain délai, avec les intérêts et autres frais convenus. L’emprunteur est propriétaire du bien immobilier une fois qu’il l’a acquis, bien que le bien serve de garantie pour le prêt.
• Prêteur : il s’agit de la personne ou de l’entité qui fournit l’argent pour le prêt. Dans la plupart des cas, le prêteur est une banque ou une autre institution financière. Le prêteur accorde le prêt sous certaines conditions, notamment le paiement d’intérêts, et a le droit de récupérer le bien si l’emprunteur ne respecte pas ses obligations de remboursement.

En résumé, l’emprunteur est celui qui reçoit le prêt (acheteur) et le prêteur est celui qui accorde le prêt (banque).

2. Amortissement

L’amortissement (amortización) d’un prêt immobilier désigne le processus de remboursement progressif du capital emprunté, majoré des intérêts, sur une période donnée, jusqu’à ce que la dette soit entièrement remboursée. Cela se fait par le biais de paiements périodiques, généralement mensuels, qui comprennent à la fois une partie du capital et une partie des intérêts.

En outre, il existe d’autres termes que vous devez comprendre dans le cadre de l’amortissement :

• Taux d’amortissement (cuota de amortización) : il s’agit du paiement périodique effectué par l’emprunteur, généralement mensuel.
• Période d’amortissement (período de amortización) : cela correspond à la durée totale sur laquelle les paiements sont effectués pour rembourser le prêt, à la fin de laquelle le prêt doit être entièrement remboursé. Les périodes d’amortissement typiques pour les prêts immobiliers peuvent varier de 15 à 30 ans ou plus.

En résumé, l’amortissement d’un prêt immobilier est le processus par lequel le prêt est remboursé par des versements périodiques couvrant à la fois le capital et les intérêts, dans le but de rembourser la dette sur une période de temps définie.

3. Capital

Le capital d’un prêt immobilier (capital principal) est le montant initial emprunté pour l’achat d’un bien immobilier. C’est le montant total que l’emprunteur accepte de rembourser au prêteur, à l’exclusion des intérêts.

Lorsqu’une mensualité est payée pour un prêt immobilier, une partie de cette mensualité sert à réduire le capital, tandis qu’une autre partie sert à payer les intérêts. Au fil du temps, au fur et à mesure que les paiements sont effectués, le solde du capital diminue.

4. Évaluation du bien

L’évaluation du bien immobilier (tasación de la vivienda) est un processus fondamental lors d’une demande de prêt immobilier en Espagne. C’est le processus par lequel la valeur économique du bien à acheter est déterminée. Cette valeur est cruciale à la fois pour l’acheteur et pour la banque, qui l’utilise pour décider du montant du prêt.

En général, la banque offre jusqu’à 80 % de la valeur estimée ou du prix d’achat (le montant le plus bas étant retenu). Cela signifie que si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat, l’acheteur devra couvrir la différence avec ses propres fonds.

L’évaluation est effectuée par un évaluateur professionnel indépendant, bien que sous contrat avec la banque. Pour garantir l’objectivité, le client a le droit de choisir la société d’évaluation, à condition qu’elle soit agréée par la Banque d’Espagne. L’expert évalue un certain nombre de critères pour déterminer une valeur objective du bien, tels que l’emplacement, la taille ou l’état de conservation.

5. Taux d’intérêt

Le taux d’intérêt (tipo de interés) d’un prêt immobilier est le pourcentage que le prêteur facture à l’emprunteur pour l’utilisation de l’argent emprunté. Ce pourcentage est appliqué au solde du prêt et détermine le montant des intérêts que l’emprunteur doit payer en plus du capital. Le taux d’intérêt est l’un des facteurs les plus importants du coût total du prêt.

Il existe différents taux d’intérêt :

• Taux d’intérêt fixe
• Taux d’intérêt variable
• Taux d’intérêt mixte

Il est important de choisir le taux d’intérêt qui vous convient le mieux. Si vous souhaitez en savoir plus sur chacun d’entre eux, leurs différences et les avantages qu’ils offrent, nous vous recommandons de lire notre article Prêts immobiliers à taux fixe, variable et mixte : comment choisir la meilleure option.

6. Euribor

L’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) est le taux d’intérêt auquel les banques de la zone euro se prêtent de l’argent entre elles. Cet indice est couramment utilisé comme référence pour calculer le taux d’intérêt des prêts immobiliers à taux variable dans de nombreux pays européens.

L’Euribor est révisé périodiquement, généralement tous les six à douze mois, ce qui peut entraîner une hausse ou une baisse des mensualités en fonction des fluctuations de l’Euribor. Lors des révisions, la nouvelle valeur de l’Euribor est appliquée pour recalculer les mensualités du prêt. Si l’Euribor a augmenté, les mensualités du prêt augmenteront également. S’il a baissé, les mensualités diminueront.

7. TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Le TAEG (Tasa Anual Equivalente - TAE) est un indicateur qui reflète le coût total d’un prêt immobilier exprimé en pourcentage annuel. Le TAEG comprend non seulement le taux d’intérêt nominal du prêt, mais aussi d’autres coûts et frais associés au prêt, tels que :

• Frais d’ouverture et d’analyse du prêt.
• Frais de gestion et d’administration.
• Assurances liées au prêt (comme l’assurance vie ou l’assurance habitation).
• Autres coûts liés à la formation du prêt.

Le TAEG permet une comparaison plus précise du coût réel des différents prêts immobiliers, car il intègre tous les coûts associés, et pas seulement les intérêts. En comparant le TAEG de différentes offres de prêts immobiliers, vous pouvez vous faire une idée plus précise de l’option la moins chère à long terme.

Il est important de noter que si le TAEG donne une image plus complète du coût du prêt, il peut varier en fonction des conditions du marché et des politiques du prêteur, ainsi que du montant et de la durée du prêt.

8. Résidence principale

La résidence principale (vivienda habitual) désigne la résidence principale du titulaire du prêt immobilier. Il s’agit du bien dans lequel le propriétaire réside de manière régulière et permanente. Cette notion est importante car elle peut avoir une incidence sur les conditions du prêt.

Les prêts immobiliers pour les résidences principales sont généralement assortis de conditions plus favorables que les prêts pour les résidences secondaires ou les propriétés d’investissement. Il s’agit notamment de taux d’intérêt plus bas et de délais de remboursement plus longs.

9. Assurance de prêt

L’assurance de prêt (seguro hipotecario) est une police d’assurance qui protège le prêteur (l’institution financière) dans le cas où l’emprunteur n’est pas en mesure d’honorer les paiements du prêt immobilier. Cette assurance est courante lorsque l’emprunteur verse un acompte inférieur à un certain pourcentage de la valeur du logement (généralement moins de 20 %).

Bien que cette assurance protège le prêteur, c’est l’emprunteur qui doit en supporter le coût, généralement jusqu’à ce qu’il ait accumulé suffisamment de fonds propres dans le logement.

10. Valeur nette du logement

La valeur nette d’un logement (valor líquido de la vivienda) correspond à la valeur nette du bien immobilier dont dispose le propriétaire après avoir soustrait le solde du prêt immobilier de la valeur marchande du logement. Cette valeur est essentielle dans la gestion d’un prêt immobilier, car elle représente la partie du bien qui appartient entièrement au propriétaire, sans aucune dette.

Au fur et à mesure que le propriétaire rembourse son prêt immobilier, le solde diminue, ce qui augmente la valeur nette du logement. Cela signifie qu’à chaque paiement du capital du prêt, le propriétaire devient davantage propriétaire de son logement.

11. Clauses abusives : clause plancher

Les clauses abusives d’un prêt immobilier sont des clauses incluses dans les contrats de prêt immobilier qui imposent des conditions déséquilibrées ou injustes aux emprunteurs, généralement en faveur du prêteur.

La clause plancher (cláusula suelo) est souvent considérée comme abusive. Cette clause limite la réduction du taux d’intérêt dans les prêts à taux variable. En d’autres termes, même si le taux de référence (Euribor) diminue, les intérêts payés par l’emprunteur ne peuvent pas descendre en dessous d’une certaine limite imposée par la banque. Cela empêche l’emprunteur de bénéficier de la baisse des taux d’intérêt.

Lorsque vous contractez un prêt immobilier en Espagne, vérifiez en détail chacune des clauses de votre contrat. N’oubliez pas de négocier et de poser toutes les questions que vous pourriez avoir afin d’éviter les problèmes et les plaintes à l’avenir. Avant de signer le contrat, assurez-vous que les conditions sont conformes à ce que vous avez convenu.

12. Frais d’ouverture de dossier

Les frais d’ouverture de dossier (comisión de apertura) de prêt immobilier sont des frais facturés par l’institution financière à l’emprunteur au moment de la souscription d’un prêt immobilier. Il s’agit de frais uniques qui correspondent à un pourcentage du montant total du prêt. Ce pourcentage peut varier en fonction de l’institution financière et des conditions du marché, mais se situe généralement entre 0,5 % et 1 %.

Ces frais sont destinés à couvrir les frais administratifs, d’étude et d’analyse de risque encourus par l’institution financière lors de l’octroi du prêt. Dans certains cas, les frais d’ouverture de dossier sont négociables et, s’ils sont appliqués, ils doivent être clairement spécifiés dans le contrat de prêt immobilier.

Les frais d’ouverture de dossier peuvent devenir une clause abusive s’ils ne sont pas correctement justifiés, si l’emprunteur n’est pas clairement informé ou s’ils sont disproportionnés. C’est le cas, par exemple, si les frais d’ouverture de dossier sont facturés en même temps que les frais d’étude ou de gestion.

13. Frais de résiliation

Les frais de résiliation (comisión por cancelación) d’un prêt immobilier sont des frais qui peuvent être prélevés par la banque lorsque le titulaire d’un prêt immobilier décide de rembourser une partie ou la totalité du prêt avant l’échéance convenue dans le contrat.

• Résiliation partielle : le détenteur paie une partie importante du capital restant dû, ce qui réduit la dette totale et les intérêts futurs. En conséquence, les mensualités peuvent diminuer ou la durée du prêt peut être raccourcie.
• Résiliation totale : le titulaire décide de rembourser l’intégralité du capital restant dû et de solder le prêt immobilier avant la date d’échéance convenue.

Les frais de résiliation servent à indemniser la banque pour la perte d’intérêts qu’elle aurait perçue si le prêt avait suivi son cours normal. Lorsque le prêt est remboursé par anticipation, la banque ne perçoit plus d’intérêts futurs, qui constituent l’une de ses principales sources de revenus.

Là encore, n’oubliez pas de négocier et de vous assurer que vous avez examiné et accepté toutes les clauses du contrat avant de le signer. Il est important de savoir dès le départ quelles sont les conditions que vous acceptez et quels sont les coûts que vous pourriez encourir à l’avenir.

14. Caution

Dans un prêt immobilier, la caution (aval hipotecario) est une garantie supplémentaire fournie par une tierce personne ou entité (la caution) pour assurer l’exécution des obligations de l’emprunteur. La caution s’engage à payer la dette au cas où l’emprunteur (l’acheteur) n’est pas en mesure de le faire. Cela comprend le paiement des arriérés, des intérêts et de tous les autres coûts associés. La caution reste généralement en place pendant toute la durée du prêt immobilier, sauf accord contraire.

15. Prêt-relais

Un prêt-relais immobilier (préstamo puente) est un type spécifique de financement à court terme qui aide les propriétaires à acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu leur logement actuel. Ce type de prêt est particulièrement utile lorsqu’une personne a trouvé un nouveau logement qu’elle souhaite acheter, mais qu’elle n’a pas encore pu vendre son logement actuel et qu’elle a besoin des fonds de cette vente pour financer l’achat.

• Le prêt-relais est généralement garanti par le logement actuel de l’emprunteur.
• Le montant du prêt-relais couvre généralement l’acompte sur le nouveau logement.
• Le prêt-relais est remboursé une fois que le logement actuel est vendu.
• Ces prêts ont une durée courte, généralement de 6 mois à 1 an.

16. Subrogation

La subrogation (subrogación) est un processus par lequel l’une des parties impliquées dans le prêt immobilier est modifiée, soit le détenteur de la dette (subrogation du débiteur), soit l’institution financière qui accorde le prêt (subrogation du créancier).

• Subrogation du débiteur : se produit lorsque l’acheteur d’un bien immobilier prend en charge le prêt existant du vendeur. Au lieu d’obtenir un nouveau prêt, l’acheteur reprend le prêt existant, aux mêmes conditions.
• Subrogation du créancier : elle consiste à changer l’entité financière qui accorde le prêt. Le débiteur transfère son prêt à une autre banque qui offre de meilleures conditions, telles que des taux d’intérêt ou des frais moins élevés.

17. Suspension

Une suspension dans un prêt immobilier (carencia) est une période pendant laquelle l’emprunteur n’est pas obligé de rembourser le capital du prêt, mais continue généralement à payer les intérêts. Pendant cette période, le montant principal du prêt ne diminue pas, car les mensualités ne couvrent que les intérêts générés.

La suspension est souvent utilisée pour offrir une certaine flexibilité financière au début du prêt ou dans des situations exceptionnelles où l’emprunteur a besoin d’une aide financière temporaire.

Il existe deux types de suspension dans un prêt immobilier :

• Suspension totale : pendant cette période, l’emprunteur ne paie ni le capital ni les intérêts. À la fin de cette période, la dette est recalculée et les mensualités ultérieures sont généralement plus élevées pour compenser la période pendant laquelle aucun paiement n’a été effectué.
• Suspension partielle : dans ce cas, seuls les intérêts sont payés, mais le capital n’est pas réduit. Cela réduit temporairement la charge financière, mais l’emprunteur devra alors assumer des mensualités plus élevées ou prolonger la durée du prêt.

À l’issue de la suspension, l’emprunteur doit continuer à payer ses mensualités de la manière habituelle jusqu’à ce qu’il ait remboursé la totalité du capital et des intérêts (restants et non payés).

La compréhension de ces concepts peut faire toute la différence lors d’une demande de prêt immobilier. En étant informé, vous pourrez mieux évaluer vos options et trouver le prêt immobilier qui correspond le mieux à vos besoins et à votre situation financière. N’oubliez pas de vérifier soigneusement les termes de votre contrat et de demander l’aide d’un professionnel si nécessaire. Maintenant que vous avez approfondi vos connaissances en matière de prêts immobiliers, vous pouvez commencer à chercher votre bien immobilier idéal.