Woningen flippen in Spanje: Hoe vind en renoveer je de juiste woning

De Spaanse vastgoedmarkt trekt investeerders van over de hele wereld aan dankzij de gevarieerde regio's en het potentieel voor waardegroei. Een interessante strategie die steeds meer terrein wint, is ‘house flipping’. Dit betekent dat je een huis koopt, renoveert en relatief snel weer doorverkoopt om winst te maken. Deze aanpak staat bekend als het “koop, renovatie en verkoop” model. Het is een actieve beleggingsstrategie die aanzienlijk meer inspanning en betrokkenheid vergt dan passieve model van kopen om te verhuren.

Waarom is flipping in Spanje op dit moment zo in trek? Er zijn verschillende factoren die bijdragen aan de populariteit ervan. Investeren in onroerend goed, met name in tastbare activa, wordt door sommige experts gezien als een verstandige zet in tijden van economische onzekerheid. Het kan een beter rendement opleveren dan traditionele spaarrekeningen met een lage rente. Bovendien is er op de Spaanse vastgoedmarkt een aanzienlijke voorraad woningen die gemoderniseerd of gerenoveerd moeten worden, waardoor investeerders aanzienlijke waarde kunnen toevoegen. De beleggingscycli zijn ook relatief kort, wat erg aantrekkelijk is voor wie op zoek is naar een sneller rendement in vergelijking met langetermijnbeleggingen.

Maar het is van cruciaal belang om realistisch te zijn als je woningen gaat flippen in Spanje. Hoewel de potentiële winst aanzienlijk kan zijn, is succes verre van gegarandeerd. Je moet nauwgezet plannen, correcte financiële prognoses maken, de markt goed begrijpen en het project efficiënt ten uitvoer brengen.

Het vinden en kopen van een geschikte woning om te flippen in Spanje

Bij het flippen van huizen geldt één gezegde: locatie, locatie, locatie. De basis voor een succesvolle flip is de juiste buurt vinden. Dit houdt in dat je op zoek moet gaan naar buurten of steden met een aantoonbaar groeipotentieel, stijgende vastgoedwaarden en een sterke koopvraag. Hoewel grote steden zoals Madrid en Barcelona of populaire kustgebieden zoals de Costa del Sol en Valencia vaak worden genoemd als hotspots, moet je beseffen dat de Spaanse vastgoedmarkt niet één geheel is. De groeicijfers en de vraag kunnen aanzienlijk verschillen, niet alleen tussen regio's, maar ook tussen aangrenzende steden of zelfs verschillende delen van dezelfde stad.

Voor effectief marktonderzoek moet je verder kijken dan de algemene tendensen. Je moet je ook verdiepen in de plaatselijke omstandigheden. Je moet gegevens van vastgoedportals analyseren, lokale makelaars met kennis van zaken consulteren, demografische ontwikkelingen begrijpen en op de hoogte zijn van geplande infrastructurele ontwikkelingen (zoals nieuwe transportverbindingen of voorzieningen). Verder moet je ook de hyperlokale markt goed begrijpen. Er zijn namelijk regionale verschillen die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op belangrijke aspecten van een flip. Zo zijn er bijvoorbeeld verschillen in overdrachtsbelasting tussen autonome gemeenschappen, schommelen de renovatiekosten (arbeid en materialen) per regio en kan de voorkeur van kopers verschillen. Een flipping-strategie die winstgevend blijkt te zijn in een bruisend toeristisch gebied aan de kust, kan volledig ongeschikt zijn voor een rustig dorp in het binnenland of een andere stad.

Strategieën voor het vinden van ondergewaardeerde woningen in Spanje

Het basisprincipe van flipping is laag kopen en hoog verkopen. Je moet huizen vinden die je kunt kopen voor een prijs die lager ligt dan wat ze waard zouden zijn nadat je ze hebt opgeknapt. Een “ondergewaardeerde” woning is niet zomaar goedkoop, het is een woning waarvan de potentiële waardestijging groter is dan de kosten voor de aankoop en renovatie. Dit zijn vaak woningen die een cosmetische upgrade nodig hebben of aanzienlijk moeten worden opgeknapt, eigendommen die noodgedwongen zijn verkocht (bijv. dringende verkoop, inbeslagname door de bank) of geërfde eigendommen die de erfgenamen liever snel willen verkopen. Het is belangrijk om verder te kijken dan de huidige staat. Je moet je een beeld vormen van de potentie van het pand na de transformatie.

Om dergelijke eigendommen te vinden, kun je onder meer terecht bij:

• Vastgoedportals: Zoeken naar huizen die onder de gemiddelde prijs voor het gebied vallen.
• Gespecialiseerde makelaars: Sommige makelaars zijn gespecialiseerd in vastgoedbeleggingen of inbeslagnames door banken.
• Vastgoedveilingen: Deze kunnen zeker mogelijkheden bieden, maar ze vereisen zorgvuldige due diligence en snelle financiering.
• Plaatselijk netwerken: Als je relaties opbouwt met lokale contacten, kun je deals buiten de markt ontdekken.

Wees wel altijd voorzichtig. Je moet een lage aankoopprijs afwegen tegen de verwachte renovatiekosten. Een pand kan een koopje lijken, maar als er ingrijpende structurele reparaties nodig zijn of als er verborgen gebreken zijn, kan het renovatiebudget snel oplopen, wat ten koste gaat van de potentiële winst. Het is dan ook vaak verstandiger om te kiezen voor een structureel gezond pand, ook al is het misschien wat gedateerd.

Wegwijs raken in het aankoopproces in Spanje

Zodra je een geschikte woning hebt gevonden, moet je tijdens het aankoopproces in Spanje een aantal stappen doorlopen:

1. Aanbod en voorbehoudsovereenkomst: Je doet een formeel bod en als het wordt aanvaard, betaal je vaak een kleine aanbetaling om de woning van de markt te halen.
2. Voorlopig contract (Contrato Privado de Compraventa): Dit is een bindende overeenkomst waarin de voorwaarden van de verkoop worden beschreven. Meestal hoort hier een grotere aanbetaling bij (meestal 10% van de aankoopprijs, bekend als arras penitenciales). Deze aanbetaling wordt verbeurd verklaard door de koper als deze zich terugtrekt, of dubbel terugbetaald door de verkoper als deze zich terugtrekt.
3. Afsluiting (Escritura Pública de Compraventa): De laatste fase bestaat uit het ondertekenen van de openbare koopakte bij de notaris (Notario). Nadat het resterende bedrag is betaald, wordt het eigendom officieel overgedragen.

Het flippen van huizen is juridisch ingewikkeld en kan valkuilen met zich meebrengen. Daarom is het sterk aan te raden om een onafhankelijke advocaat (abogado) in de arm te nemen die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht, vooral voor internationale kopers. Hij of zij zal de nodige due diligence uitvoeren, controleren of er schulden zijn ten aanzien van het onroerend goed, de eigendom van het pand verifiëren, ervoor zorgen dat de bouwvergunningen in orde zijn en alle contracten nakijken.

De voorafgaande kosten inschatten

Sommige mensen maken een kritieke fout bij het opstellen van een begroting voor een flip: ze onderschatten de kosten die gepaard gaan met de aankoop zelf. Deze kosten gaan namelijk veel verder dan de overeengekomen verkoopprijs. Ze kunnen het totale benodigde kapitaal en de totale winst van het project aanzienlijk beïnvloeden.

• Overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Dit is de belangrijkste belasting op doorverkochte eigendommen (op nieuwbouw wordt btw geheven). De ITP-tarieven worden vastgesteld door de autonome gemeenschappen in Spanje en kunnen aanzienlijk variëren, van 6% tot 10% van de aankoopprijs. Bijvoorbeeld, in de Valenciaanse Gemeenschap is het standaardtarief momenteel 10%. Deze regionale verschillen maken nogmaals duidelijk dat je specifieke lokale kennis nodig hebt.
• Notariskosten: Deze worden in rekening gebracht voor het opstellen en waarmerken van de Escritura Pública. Deze kosten zijn wettelijk vastgelegd en gebaseerd op de prijs van het onroerend goed, maar kunnen licht variëren.
• Kadasterkosten: Dit zijn de kosten voor het registreren van de woning op naam van de koper bij het Kadaster (Registro de la Propiedad). Deze kosten zijn ook gereguleerd en gebaseerd op de waarde van het onroerend goed. De notariskosten en de kadasterkosten samen verhogen de kosten doorgaans met ongeveer 1% tot 2%.
• Juridische kosten: Dit zijn de kosten die de notaris in rekening brengt voor zijn of haar diensten, doorgaans ongeveer 1% van de aankoopprijs plus btw (IVA). Deze kosten zijn van essentieel belang voor due diligence en om de transactie soepel te laten verlopen.
• Andere mogelijke kosten: Bij het afsluiten van een hypotheek moet je rekening houden met bankkosten en taxatiekosten. Er kan een taxateur worden ingeschakeld om een bouwkundige keuring uit te voeren. Er kunnen ook kosten voor de Gestoría (administratieve diensten) in rekening worden gebracht.

Samen kunnen deze aankoopgerelateerde belastingen en kosten gemakkelijk oplopen tot 10-15% bovenop de aankoopprijs van het huis. Deze forse initiële uitgaven werpen meteen een aanzienlijke financiële drempel op. Als je winst wilt maken, moet de uiteindelijke verkoopprijs niet alleen de aankoopprijs en renovatiekosten dekken, maar ook deze flinke laag transactiekosten. Voor een succesvolle flip is het dus ontzettend belangrijk dat je een pand koopt voor een echt lage prijs.

Opmerking: Deze tabel is illustratief. De werkelijke kosten kunnen variëren en zijn afhankelijk van de locatie, de prijs van het onroerend goed en specifieke omstandigheden. Win altijd professioneel advies in.

De financiering van jouw flip in Spanje

De aankoop van een woning om te flippen in Spanje wordt meestal gefinancierd met spaargeld, hypothecaire leningen, kredietlijnen of partnerschappen met andere investeerders. Als je een hypotheek wilt afsluiten, wees je er dan van bewust dat kredietverstrekkers mogelijk specifieke criteria hanteren voor eigendommen die aanzienlijk gerenoveerd moeten worden. Ze kunnen gefaseerde betalingen aanbieden die samenhangen met de voortgang van de renovatie, of er kunnen andere LTV-ratio's (loan-to-value) gelden in vergelijking met standaard hypotheken. Tijdens de eerste planningsfase is het van cruciaal belang om de financieringsopties, rentepercentages, aflossingstermijnen en hun impact op de cashflow tijdens de holdingperiode grondig te onderzoeken.

Renoveren voor maximaal rendement in Spanje

De renovatiefase wordt vaak beschreven als de belangrijkste bouwsteen voor het flippen van een woning. De uiteindelijke winstgevendheid staat of valt met een nauwgezette planning en een rigoureuze budgetcontrole. In het ideale geval moet er een gedetailleerd werkplan worden opgesteld voordat de aankoop wordt afgerond, of op zijn minst onmiddellijk daarna. Vraag gedetailleerde offertes aan bij verschillende betrouwbare aannemers zodat je de kosten en diensten kunt vergelijken. Als je contracten met een vaste prijs afsluit, kun je zeker zijn van de kosten, op voorwaarde dat alles duidelijk is beschreven. Zorg ervoor dat de contracten specifieke tijdschema's bevatten voor de oplevering en garanties voor het uitgevoerde werk (liefst voor minstens twee jaar).

Het is van cruciaal belang om een realistisch budget op te stellen. Hierin moeten alle verwachte kosten zijn opgenomen: materialen, arbeid, kosten voor vergunningen, eventuele vergoedingen voor architecten of ontwerpers, kosten voor het opnieuw aansluiten van nutsvoorzieningen, afvalverwerking en niet te vergeten: voldoende geld voor onvoorziene omstandigheden. Er doen zich namelijk vaak onverwachte problemen voor, vooral bij oudere woningen. Daarom is het verstandig om 15-20% van het renovatiebudget te reserveren voor onvoorziene uitgaven. Een van de meest voorkomende en kwalijke fouten bij het flippen van onroerend goed is dat men de renovatiekosten onderschat. Sommige experts geven als richtlijn dat de totale renovatiekosten idealiter niet hoger mogen zijn dan 50% van de verwachte waardestijging. Deze waardestijging is het verschil tussen de aankoopprijs en de verwachte verkoopprijs van vergelijkbare, volledig gerenoveerde woningen in de buurt.

Het vinden en aansturen van betrouwbare aannemers in Spanje

Het eindresultaat van je project wordt in grote mate beïnvloed door de kwaliteit en efficiëntie van je renovatieteam. Om betrouwbare en bekwame aannemers te vinden, moet je zorgvuldig te werk gaan. Vraag om aanbevelingen van betrouwbare bronnen (zoals je advocaat of makelaar), controleer online platforms (lees recensies aandachtig door) en kijk of ze zijn aangesloten bij professionele instanties. Voordat je ze aanneemt, moet je hun referenties controleren en idealiter enkele voorbeelden van eerdere projecten bekijken. Zorg ervoor dat ze de juiste verzekeringen hebben.

Om op schema en binnen het budget te blijven, is het belangrijk om tijdens de renovatie effectief te managen. Het is raadzaam om regelmatig ter plaatse te komen om de voortgang en kwaliteit te controleren. Zorg voor een duidelijke en open communicatie met je hoofdaannemer. Elke wijziging in het oorspronkelijke werk moet duidelijk op papier worden gezet (in een wijzigingsformulier), inclusief de afgesproken kosten en aanpassingen in de planning. Als je een goede verstandhouding opbouwt met je aannemers, kun je het proces stroomlijnen en uitdagingen beter het hoofd bieden. Lees ons artikel voor meer informatie over het renoveren van een woning in Spanje.

Wegwijs raken in de vergunningen en licenties (Licencias) in Spanje

Bij renovatiewerkzaamheden in Spanje moet je voldoen aan de plaatselijke bouwvoorschriften. Voor de meeste verbouwingen heb je een bouwvergunning (licencia de obra) nodig van het plaatselijke gemeentehuis (Ayuntamiento). Het type vergunning dat nodig is, is afhankelijk van de omvang en de aard van het werk. Kleine cosmetische veranderingen hoeven misschien alleen maar te worden gemeld (comunicación previa of licencia de obra menor), terwijl voor structurele veranderingen (zoals het verplaatsen van muren, het toevoegen van uitbouwen, het veranderen van de plattegrond van het gebouw) een vergunning voor grote werken (licencia de obra mayor) nodig is. Hiervoor zijn vaak gedetailleerde plannen nodig die door een architect worden ingediend. De goedkeuring hiervan kan meer tijd in beslag nemen. Het is van vitaal belang dat je de juiste vergunningen hebt voordat je aan de slag gaat. Als dit niet het geval is, kan dit leiden tot boetes, opschorting van de werkzaamheden of zelfs sloopbevelen, waardoor het hele project in gevaar komt. De procedures en vereisten kunnen per gemeente verschillen, dus het is belangrijk om contact op te nemen met het plaatselijke gemeentehuis.

Investeren op de juiste plek

Een succesvolle flip is een strategische renovatie die er volledig op gericht is de aantrekkingskracht en de waarde van het pand voor potentiële kopers te maximaliseren, in plaats van alleen maar gebreken te repareren. De woning moet worden getransformeerd op een manier die aansluit bij de huidige eisen van de markt. Je moet verder gaan dan basisreparaties en je focussen op verbeteringen die het hoogste rendement op de investering (ROI) bieden.

Belangrijke gebieden zijn onder andere:

• Keukens en badkamers: Door deze belangrijke ruimtes te moderniseren, worden ze bijna altijd aantrekkelijker en waardevoller.
• Verbeteringen aan de indeling: Creëer meer open woonruimtes, verbeter de flow of voeg een extra badkamer toe als de ruimte het toelaat.
• Licht en ruimte: Maak gebruik van natuurlijk licht (bijv. grotere ramen waar mogelijk) en creëer een gevoel van ruimtelijkheid.
• Buitenruimte: Terrassen, balkons of tuinen worden steeds belangrijker voor kopers. Zelfs kleine aanpassingen kunnen hier een groot verschil maken.
• Energie-efficiëntie: Het moderniseren van ramen, isolatie of verwarmings-/koelsystemen kan een sterke troef zijn bij de verkoop.
• Uitstraling: De eerste indruk is heel belangrijk. Het opknappen van de entree, gevel of voortuin kan de aantrekkingskracht aanzienlijk vergroten.

Het is van cruciaal belang dat renovaties worden afgestemd op de stijl van de woning, de locatie en de doelgroep van de koper. Als je te veel uitgeeft aan luxe afwerkingen in een gebied waar kopers op zoek zijn naar middenklasse woningen, zal dit waarschijnlijk geen hoge winst opleveren. Aan de andere kant kan het beknibbelen op de kwaliteit kopers afschrikken of later tot problemen leiden. Het is belangrijk dat je de lokale voorkeuren begrijpt. Misschien geven kopers in een bepaald gebied de voorkeur aan traditionele kenmerken, terwijl kopers in een ander gebied op zoek zijn naar een minimalistisch modern ontwerp. Door deze strategische benadering van renovatie, op basis van kennis van de lokale markt, kun je een winstgevende flip bereiken, in tegenstelling tot een dure renovatie. Een kwalitatief hoogstaande, goed doordachte renovatie levert een hogere prijs op en zorgt voor een snellere verkoop.

Als je eenmaal met succes de uitdagingen van het vinden, kopen en renoveren van je Spaanse woning hebt aangegaan, is de volgende cruciale fase het verwezenlijken van je winst. In ons artikel over verkopen, financiële aspecten en de belangrijkste factoren voor een succesvolle flip, gaan we dieper in op de strategieën voor het effectief verzilveren van je gerenoveerde woning. We analyseren de financiële berekeningen, inclusief kosten en belastingen, we vergelijken het flippen van huizen met andere investeringsstrategieën en we geven een overzicht van de belangrijkste succesfactoren op de Spaanse vastgoedmarkt.