Dit zijn de belastingkosten die je betaalt bij het kopen van een woning

Bij het kopen van een huis is het heel gebruikelijk om te twijfelen over welke belastingen in elke situatie betaald moeten worden. Moet ik btw betalen? Welke belastingen zijn de verantwoordelijkheid van de koper? En vooral: hoeveel geld heb ik nodig om deze kosten te dekken?

Het is belangrijk om te weten dat de aankoop van een woning altijd onderhevig is aan belastingen, maar niet in alle situaties worden dezelfde soorten belastingen betaald. De belastingen die van toepassing zijn, verschillen naargelang je een nieuwbouw- of een tweedehands woning koopt, en het uiteindelijke bedrag hangt af van andere factoren die we in dit artikel zullen bespreken. Laten we beginnen met het uitleggen waar elk van deze belastingen uit bestaat en in welke situaties ze moeten worden betaald:

Welke belastingen betaal je bij het kopen van een nieuwbouwwoning?

In het geval van een nieuwbouwwoning moet je twee soorten belasting betalen: btw en AJD.

Belasting toegevoegde waarde (btw)

Btw is een belasting die wordt geheven op de aankoop van nieuwe huizen en het percentage is gelijk aan 10% van de verkoopwaarde. Als we bijvoorbeeld een huis kopen voor 150.000 euro, moet er 15.000 euro btw worden betaald. De 10% wordt ook toegepast op de bijgebouwen van het huis, zoals garages of bergingen.

Dit tarief is gebruikelijk in heel Spanje, behalve op de Canarische Eilanden, waar de btw wordt vervangen door de Canarische Algemene Indirecte Belasting (Impuesto General Indirecto Canario, IGIC) tegen een tarief van 6,5%. In het geval van gesubsidieerde huisvesting (viviendas de protección oficial, VPO) wordt het belastingtarief verlaagd naar 4%.

Wanneer en aan wie betaal je de btw?

De betaling van deze belasting vindt plaats bij de ondertekening van de akte en wordt rechtstreeks betaald aan de verkoper, die verantwoordelijk is voor de betaling van het belastingbedrag aan de Belastingdienst. Dit betekent dat de koper na betaling niets meer hoeft te doen met betrekking tot deze belasting.

Belasting op zegelrecht (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD)

De AJD-belasting is een belasting die meestal veel twijfels oproept bij kopers, omdat het een complexe belasting is die wordt geheven op administratieve, handels- en notariële documenten. Deze belasting is toevertrouwd aan de autonome gemeenschappen en bestaat uit een vast en een variabel quotum:

• Vast bedrag: de vaste vergoeding wordt betaald voor het gestempelde papier waarop kopieën van akten en notariële akten moeten worden gemaakt. Dit tarief is gebruikelijk in heel Spanje en is vastgesteld op 0,30 euro per vel en 0,15 euro per pagina. De uiteindelijke prijs hangt af van de lengte van het document.
• Variabel bedrag: de variabele vergoeding wordt toegepast op de documenten die kunnen worden geregistreerd in het kadaster. Deze vergoeding varieert op basis van de waarde van het onroerend goed en het percentage dat door elke autonome gemeenschap is goedgekeurd. Het belastingtarief is vrij regelmatig in heel Spanje en varieert tussen de 0,5% en 1,5%. Daarnaast stellen de meeste gemeenschappen verlaagde tarieven vast voor bepaalde situaties, zoals mensen met een handicap. Het is raadzaam om de officiële pagina's van elke overheid te raadplegen om te zien of je in een van deze situaties verkeert.

Wanneer en waar betaal je de AJD?

De AJD moet binnen 30 werkdagen na ondertekening van het koopcontract worden betaald. Het is belangrijk om de regelgeving van elke autonome gemeenschap te raadplegen om te ontdekken wat de verschillende betalingsmethoden zijn en welke documenten moeten worden voorgelegd. Zowel de betaling als het voorleggen van de documenten kan online of persoonlijk worden gedaan bij het betreffende belastingkantoor.

Welke belastingen betaal je als je een tweedehands huis koopt?

In het geval van de aankoop van een tweedehands woning zijn de toepasselijke belastingen de ITP en de vaste quota van de AJD.

Overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)

In het geval van tweedehands huizen wordt geen btw geheven, omdat deze belasting alleen geldt voor de eerste levering van het huis. In plaats daarvan moet ITP worden betaald, die ook onder de verantwoordelijkheid van de regionale overheden valt. Het belastingtarief varieert tussen de 6% en 10% en wordt toegepast op de referentiewaarde uit het kadaster.

Andalusië past bijvoorbeeld een belasting van 7% toe, terwijl dit percentage in de Valenciaanse gemeenschap stijgt naar 10%. Dit betekent dat als we een huis kopen met een referentiewaarde van 150.000 euro in Andalusië, we 10.500 euro belasting moeten betalen. Dit bedrag zou stijgen naar 15.000 euro als we dezelfde woning in de Valenciaanse gemeenschap zouden kopen. Het verschil is opmerkelijk en kan worden beschouwd als een factor om rekening mee te houden bij het kiezen van de gemeenschap waar je een huis gaat kopen.

Daarnaast passen sommige regionale overheden aftrek toe voor bepaalde gevallen, zoals de aankoop van een woning door een groot gezin of een persoon jonger dan 35 jaar. Daarom raden we je aan om, net als bij de AJD, de regelgeving op de website van elk gebied te raadplegen om het uiteindelijke percentage te berekenen dat je voor deze belasting moet betalen. We geven je hier de links van enkele gemeenten waar je de nodige informatie kunt vinden over zowel de ITP als de AJD:

• ITP en AJD in Andalusië
• ITP en AJD in de gemeenschap van Valencia
• ITP en AJD in de regio Murcia
• ITP en AJD op de Balearen

Wanneer en waar betaal je de ITP?

De ITP moet binnen 30 werkdagen na ondertekening van het koopcontract worden betaald. Net als bij de AJD kan deze elektronisch of persoonlijk worden voldaan bij het betreffende belastingkantoor.

Vast bedrag aan zegelrechtbelasting (AJD)

De aankoop en verkoop van een tweedehands woning is onderworpen aan de vaste AJD-belasting die hierboven is uitgelegd, maar niet aan de variabele belasting. Dit komt omdat de ITP en de AJD twee onverenigbare belastingen zijn.

Wat gebeurt er als je een huis koopt met een hypotheek?

De AJD staat ook wel bekend als de hypotheekbelasting. Tot een paar jaar geleden was het de klant die deze belasting moest betalen. In de hypotheekwet van 2019 is echter vastgelegd dat in het geval van hypotheken de bank deze belasting volledig moet betalen. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen de AJD die wordt geheven op de koopakte (betaald door de koper) en de AJD die wordt geheven op de hypothecaire lening (betaald door de bank). In het laatste geval wordt het percentage van de variabele vergoeding niet toegepast op de waarde van het onroerend goed, maar op het bedrag van de hypotheekschuld.

Kortom: hoewel het kopen van een huis ingewikkeld kan lijken, zal inzicht in welke belastingen je moet betalen afhankelijk van je situatie je helpen om met meer vertrouwen een beslissing te nemen en het benodigde budget voor te bereiden. Houd er rekening mee dat je als huiseigenaar in Spanje ook andere belastingen moet betalen, zoals de onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), die jaarlijks wordt betaald. Deze belasting vertegenwoordigt ongeveer 0,4% tot 1,3% van de waarde van het onroerend goed in het kadaster, afhankelijk van de gemeente en het type onroerend goed. Als je meer informatie wilt over deze belasting, raden we je aan ons artikel over de jaarlijkse kosten van het bezitten van een woning in Spanje te lezen.