Czym jest contrato de arras w Hiszpanii i jaki ma cel?

Gdy znajdą Państwo wymarzoną nieruchomość w Hiszpanii, zapewne zechcą Państwo, aby transakcja przebiegła gładko, bez nieoczekiwanych komplikacji i niespodzianek w ostatniej chwili. Tu kluczową rolę odgrywa contrato de arras, czyli hiszpańska umowa zadatkowa. Ten rodzaj umowy pozwala zarezerwować wybraną nieruchomość, a sprzedający zobowiązuje się nie oferować jej innym kupującym. Dzięki temu zyskują Państwo czas na dopełnienie wszelkich formalności, na przykład na uzyskanie kredytu hipotecznego.

W tym artykule przyjrzymy się różnym rodzajom umów zadatkowych, kluczowym kwestiom, o których warto pamiętać przy ich podpisywaniu, oraz innym istotnym szczegółom, które pomogą Państwu pewnie kontynuować proces zakupu nieruchomości.

Czym jest contrato de arras?

W Hiszpanii contrato de arras to umowa prywatna, zwykle zawierana w trakcie procesu zakupu nieruchomości. Stanowi ona wzajemne zabezpieczenie i zobowiązanie między kupującym a sprzedającym, zapewniając, że transakcja przebiegnie zgodnie z uzgodnionymi warunkami. W ramach tej umowy kupujący przekazuje sprzedającemu określoną kwotę, zazwyczaj równą 10% ceny nieruchomości, jako zadatek lub gwarancję.

Jakie informacje powinna zawierać umowa zadatkowa?

Choć umowa może zawierać dodatkowe klauzule, hiszpańska umowa zadatkowa powinna zawsze obejmować następujące kluczowe informacje:

• Dane stron: pełne imiona i nazwiska, numery dokumentów tożsamości (takich jak dowód osobisty lub paszport) oraz inne istotne dane.
• Opis nieruchomości: pełny adres, kluczowe cechy nieruchomości, numer katastralny (referencia catastral) oraz wszelkie istniejące obciążenia lub ograniczenia.
• Cena zakupu: całkowita uzgodniona cena nieruchomości oraz określony sposób płatności.
• Kwota zadatku: suma przekazana przez kupującego jako zabezpieczenie.
• Termin i ważność umowy: okres, w którym musi zostać podpisana ostateczna umowa kupna-sprzedaży, wraz z ewentualnymi przedłużeniami i warunkami takich przedłużeń.
• Rodzaj umowy zadatkowej: czy jest to umowa potwierdzająca (arras confirmatorias), karna (arras penales) czy odstępna (arras penitenciales).
• Podział kosztów: określenie, kto poniesie koszty, takie jak honoraria notarialne, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości, podatki i inne związane z tym wydatki.
• Klauzula odstąpienia: warunki, na jakich każda ze stron może odstąpić od umowy, oraz obowiązujące kary.
• Podpisy: podpisy kupującego i sprzedającego.

Czy umowa zadatkowa jest obowiązkowa w Hiszpanii?

Podpisanie umowy zadatkowej nie jest wymogiem prawnym przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jest to jednak powszechnie stosowany i zdecydowanie zalecany krok, ponieważ zapewnia pewność prawną obu stronom w trakcie negocjacji.

Podpisanie umowy zadatkowej ma kilka zalet:

• Zobowiązanie: formalizuje zamiary kupującego i sprzedającego, zapewniając jasne porozumienie.
• Ochrona: w razie niewywiązania się ze zobowiązań umowa określa konsekwencje. Zazwyczaj kupujący traci zadatek, jeśli się wycofa, a sprzedający może być zobowiązany do zwrotu dwukrotności zadatku, jeśli nie dotrzyma warunków umowy.
• Rezerwacja nieruchomości: umowa skutecznie „zabezpiecza” nieruchomość, uniemożliwiając jej sprzedaż innej osobie, dopóki umowa pozostaje w mocy.

Choć nie jest ona obowiązkowa, umowa zadatkowa jest nieocenionym narzędziem zapobiegającym nieporozumieniom i potencjalnym komplikacjom w procesie zakupu. Bez niej strony mogłyby przejść bezpośrednio do podpisania ostatecznej umowy kupna-sprzedaży, nie mając jednak żadnego wcześniejszego zabezpieczenia na wypadek, gdyby jedna ze stron postanowiła się wycofać.

Podsumowując, choć prawo tego nie wymaga, podpisanie umowy zadatkowej jest zdecydowanie zalecane, ponieważ zapewnia większe bezpieczeństwo i ochronę obu stronom transakcji. Jeśli nieruchomość jest sprzedawana prywatnie, umowę może przygotować zarówno kupujący, jak i sprzedający. Jeśli natomiast nabywają Państwo nieruchomość za pośrednictwem agenta nieruchomości, zazwyczaj to on przygotowuje dokument.

Jaka jest różnica między umową zadatkową a umową kupna-sprzedaży?

Główna różnica między umową zadatkową a umową kupna-sprzedaży polega na ich funkcji oraz etapie procesu sprzedaży, na którym są wykorzystywane:

• Umowa zadatkowa: wstępna umowa, w której kupujący przekazuje określoną kwotę jako gwarancję zobowiązania do dokonania zakupu. Umowa ta określa obowiązki obu stron, ale pozwala na odstąpienie od niej na określonych warunkach, zazwyczaj z karą. Zawiera takie szczegóły jak uzgodniona cena, kwota zadatku, terminy sfinalizowania sprzedaży oraz kary za niewykonanie zobowiązań.
• Umowa kupna-sprzedaży: ostateczna umowa formalizująca przeniesienie własności nieruchomości. Określa tożsamość stron i zawiera szczegółowy opis nieruchomości, całkowitą cenę, warunki płatności, termin wydania nieruchomości oraz przeniesienie własności. W przeciwieństwie do umowy zadatkowej nie pozwala ona na odstąpienie bez konsekwencji prawnych.

Rodzaje umów zadatkowych

W Hiszpanii istnieją trzy rodzaje umów zadatkowych, z których każdy niesie inne skutki prawne, jeśli sprzedaż nieruchomości nie dojdzie do skutku:

Arras penitenciales

Znany również jako zadatek odstępny, ten rodzaj pozwala każdej ze stron, zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu, odstąpić od umowy na określonych warunkach.

Jest to najczęściej spotykany rodzaj umowy zadatkowej. Działa jako finansowe narzędzie zniechęcające do naruszeń, a jednocześnie zapewnia elastyczność, pozwalając każdej ze stron odstąpić od umowy w zamian za odpowiednią rekompensatę finansową. Dla Państwa wygody poniżej znajduje się przykład hiszpańskiej umowy arras penitenciales.

Arras penales

W tym przypadku zadatek służy jako zabezpieczenie wykonania transakcji, a nie jako opcja odstąpienia. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z umowy, ponosi karę, ale nie może jednostronnie od niej odstąpić. W razie niewykonania zobowiązania kupujący traci zadatek, a sprzedający musi zwrócić jego dwukrotność. W przeciwieństwie do arras penitenciales mogą pojawić się dodatkowe roszczenia o odszkodowanie lub egzekucję umowy. Z tego względu zadatki karne są mniej powszechne i wiążą się z surowszym zobowiązaniem.

Arras confirmatorias

Ten rodzaj zadatku stanowi zaliczkę na poczet ostatecznej ceny zakupu i potwierdza zobowiązanie obu stron do sfinalizowania transakcji. W przeciwieństwie do pozostałych typów nie daje prawa do jednostronnego odstąpienia ani nie nakłada automatycznych kar za niewykonanie umowy.

Jeśli jedna ze stron naruszy umowę, druga może żądać jej wykonania lub, jeśli jest to niemożliwe, rozwiązać umowę i dochodzić odszkodowania. W tym przypadku zadatek nie przepada automatycznie, ale może być przedmiotem roszczeń o odszkodowanie lub dochodzenia wykonania umowy.

Jak długo ważna jest umowa zadatkowa?

Okres ważności umowy zadatkowej zależy od terminu uzgodnionego przez strony na sfinalizowanie ostatecznej sprzedaży. W Hiszpanii nie obowiązuje ustawowo określony standardowy termin, ponieważ jest on ustalany wspólnie przez kupującego i sprzedającego. Zwykle jednak wynosi on od 30 do 90 dni od podpisania umowy.

Jeśli strony nie są w stanie zakończyć transakcji w uzgodnionym terminie, mogą zdecydować o przedłużeniu umowy. Każde przedłużenie musi zostać udokumentowane na piśmie i zaakceptowane przez obie strony. Jeśli nie zostanie uzgodnione przedłużenie, umowa zadatkowa wygasa z upływem uzgodnionego okresu, a w życie wchodzą skutki prawne i finansowe przewidziane w umowie, zależne od jej rodzaju.