Pode um não residente obter uma hipoteca em Espanha?

A resposta curta é sim: os não residentes podem obter uma hipoteca em Espanha.

Os bancos espanhóis concedem crédito ativamente a compradores internacionais, com produtos específicos concebidos para compradores estrangeiros.

No entanto, as condições de financiamento são bastante diferentes das oferecidas aos residentes. A entrada é mais elevada, a documentação é mais extensa e os critérios de aprovação são mais exigentes.

Este guia explica em pormenor como funcionam as hipotecas para não residentes em Espanha em 2026, incluindo os requisitos de entrada, as taxas de juro, a elegibilidade e a forma de aumentar as probabilidades de aprovação.

O que conta como não residente para efeitos de hipoteca?

Para efeitos de hipoteca, um não residente é qualquer pessoa que passe menos de 183 dias por ano em Espanha ou cujos principais interesses económicos estejam baseados fora do país. Esta definição decorre da legislação fiscal espanhola e é o critério comum que os bancos aplicam ao analisar um pedido de hipoteca de não residente.

Tanto os cidadãos da UE como os cidadãos extracomunitários podem candidatar-se. O processo é, em termos gerais, o mesmo, embora os compradores da UE beneficiem de uma circulação de capitais mais livre e estejam, em regra, sujeitos a menos verificações de conformidade.

Quanta entrada vai precisar para uma hipoteca em Espanha?

Esta é a diferença prática mais importante entre uma hipoteca de residente e uma hipoteca de não residente em Espanha. Os bancos espanhóis costumam emprestar aos residentes até 80 % do valor avaliado do imóvel, mas limitam os não residentes a um rácio empréstimo/valor (LTV) de 60–70 %. Na prática, isto significa uma entrada mínima de 30–40 % do preço de compra.

A isto acresce o orçamento para impostos de compra e despesas de transação, normalmente 10–12 % do preço de compra, consoante a região e consoante o imóvel seja novo ou usado. Como comprador não residente, a sua necessidade de capital inicial total é, por isso, de aproximadamente 40–52 % do preço do imóvel.

Os bancos aplicam também um limite de endividamento ao avaliar a capacidade de pagamento. Em regra, o total das suas obrigações mensais de dívida, incluindo a nova prestação da hipoteca, não pode exceder 35–40 % do seu rendimento mensal líquido. Se tiver empréstimos, compromissos com cartões de crédito ou outras obrigações financeiras, estes serão tidos em conta neste cálculo e podem reduzir o montante que o banco está disposto a emprestar.

Um pormenor importante que apanha muitos compradores de surpresa: o LTV é calculado sobre o valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação independente do imóvel feita pelo banco, e não necessariamente sobre o preço que acordou pagar. Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço de compra acordado, terá de cobrir a diferença por conta própria, para além da entrada habitual. Por isso, convém obter uma avaliação indicativa antes de se comprometer com um preço de compra.

Um exemplo prático:

Para um imóvel com o preço de 250 000 €:

• Hipoteca com LTV de 70 %: o banco empresta 175 000 €
• A sua entrada: 75 000 € (30 %)
• Impostos e despesas de transação a 11 %: cerca de 27 500 €
• Total de dinheiro necessário: cerca de 102 500 €

Para uma descrição completa dos impostos e taxas, leia o nosso guia sobre despesas e impostos na compra de um imóvel em Espanha.

Quais são as taxas de hipoteca atuais em Espanha para não residentes?

As taxas de juro das hipotecas em Espanha desceram significativamente desde o seu pico em 2023, quando a Euribor atingiu 4,16 %. A Euribor situava-se em cerca de 2,43 % em janeiro de 2026, na sequência de uma série de cortes de taxas de juro do Banco Central Europeu ao longo de 2024 e 2025, o que torna as hipotecas a taxa variável mais atrativas do que o foram durante vários anos.

Para não residentes em 2026, as taxas típicas são:

• Taxa fixa: 3–4 % ao ano, consoante o credor, o prazo e o seu perfil financeiro
• Taxa variável: Euribor mais uma margem bancária de 0,5–1,2 %, o que resulta numa taxa efetiva de cerca de 3–3,6 % no início de 2026
• Taxa mista: fixa nos primeiros 3, 5 ou 10 anos, passando depois a variável, uma opção popular para compradores que querem previsibilidade a curto prazo

As taxas para não residentes são, em geral, ligeiramente superiores às dos residentes, o que reflete o risco adicional que os bancos associam a mutuários estrangeiros. A taxa exata dependerá do montante da entrada, da solidez do seu perfil financeiro e do banco escolhido. A maioria dos bancos também oferece reduções de taxa (bonificaciones) de até 1 % se contratar produtos associados, como seguro de habitação ou seguro de vida através do próprio banco.

Os prazos das hipotecas para não residentes são normalmente de 20–25 anos, e a maioria dos bancos fixa uma idade máxima do mutuário de 70–75 anos no final do empréstimo.

Se algum dos termos de hipoteca usados neste artigo lhe for desconhecido, o nosso glossário de hipotecas em Espanha explica os principais termos de forma clara.

Que bancos oferecem hipotecas a não residentes em Espanha?

Os cinco maiores bancos de Espanha dispõem todos de serviços dedicados a compradores internacionais. Para não residentes, estes são os pontos de partida mais simples:

• Santander: hipoteca para não residentes com simulador online e apoio em inglês
• BBVA: processo de candidatura totalmente digital, até 70 % de LTV para não residentes
• CaixaBank: aceita documentos na sua língua para a pré-aprovação inicial e emite um estudo de viabilidade em 72 horas
• Bankinter: oferece uma hipoteca de taxa mista especificamente comercializada para compradores estrangeiros
• Banco Sabadell: publica um guia dedicado a não residentes e disponibiliza linhas de atendimento em inglês, francês e alemão

Os bancos regionais mais pequenos e os mediadores de crédito especializados também podem ser competitivos em taxas, mas os grandes bancos acima referidos oferecem o caminho mais claro para a aprovação e a maior experiência no tratamento da documentação de compradores estrangeiros. Recorrer a um mediador de crédito especializado em compras de não residentes em Espanha compensa, pois pode comparar propostas de vários credores e tratar da documentação em seu nome, o que é particularmente útil se a sua papelada estiver noutra língua.

Na prática, os critérios de aprovação e o apetite pelo risco variam significativamente de banco para banco, razão pela qual muitos compradores não residentes apresentam pedidos a vários credores em simultâneo, frequentemente através de um mediador.

Para mais pormenores sobre os tipos de imóvel elegíveis e sobre o modo como a sua idade pode afetar o pedido, leia o nosso guia sobre como garantir a sua hipoteca espanhola como não residente.

Que documentos vai precisar para uma hipoteca em Espanha?

Os bancos espanhóis exigem documentação extensa para analisar um pedido de hipoteca de não residente. Todos os documentos emitidos fora de Espanha têm de ser traduzidos oficialmente para espanhol por um tradutor certificado e, na maioria dos casos, apostilados ou legalizados.

A lista de documentação habitual para uma hipoteca em Espanha inclui:

• Passaporte válido
• Número de Identidad de Extranjero (NIE): número de identificação fiscal de Espanha para estrangeiros, obrigatório em todas as transações imobiliárias. Para uma explicação completa sobre como o obter, leia o nosso guia sobre o NIE em Espanha
• Declarações de imposto sobre o rendimento dos últimos dois a três anos
• Recibos de vencimento ou comprovativo de rendimentos dos últimos três a seis meses (para trabalhadores por conta própria: contas de resultados e extratos bancários da empresa)
• Extratos bancários pessoais dos últimos três a seis meses
• Relatório de crédito do seu país de residência
• Contrato de trabalho ou comprovativo de trabalho por conta própria
• Pormenores de quaisquer dívidas ou compromissos financeiros existentes
• Relatório de avaliação do imóvel elaborado por um avaliador aprovado pelo banco
• Contrato-promessa de compra e venda (contrato de arras), se já tiver sido assinado

Vai também precisar de uma conta bancária espanhola, uma vez que os pagamentos da hipoteca têm de ser efetuados a partir de uma conta espanhola. A maioria dos grandes bancos espanhóis oferece contas para não residentes. Serviços como a Wise ou a Revolut podem ser úteis para gerir a conversão cambial enquanto a conta é aberta.

Embora a lista de documentos seja extensa, a maioria dos bancos segue um processo padronizado. Quando preparado corretamente, o pedido tende a avançar com relativa facilidade.

O que significa a Lei Hipotecária de 2019 para os compradores?

A Lei Hipotecária espanhola de 2019 introduziu uma alteração significativa que muitos compradores desconhecem: transferiu a maior parte dos custos jurídicos relacionados com a hipoteca do comprador para o banco. Ao abrigo da lei atual, o banco é responsável pelos honorários do notário, pelos encargos de registo e pelo imposto de selo (AJD) sobre a escritura da hipoteca. O comprador passa a ser responsável apenas pela taxa de avaliação do imóvel (normalmente 300–500 €) e, em alguns casos, por uma comissão de abertura de 0–1,5 % do montante do empréstimo, consoante o credor.

Isto representa uma redução relevante dos custos iniciais face ao que os compradores enfrentavam antes de 2019, e é uma das razões pelas quais obter uma hipoteca em Espanha se tornou mais atrativo para compradores estrangeiros nos últimos anos.

Quanto tempo demora o processo?

Desde a apresentação do pedido inicial até à conclusão no notário, o processo demora normalmente seis a dez semanas, desde que a documentação esteja completa e em ordem. Trabalhar com um mediador de crédito ou com um banco com uma equipa dedicada a não residentes pode reduzir consideravelmente os atrasos.

Os passos gerais para obter uma hipoteca em Espanha como não residente são:

1. Obter o seu NIE e abrir uma conta bancária espanhola
2. Reunir e traduzir toda a documentação necessária
3. Apresentar o pedido de hipoteca, a um ou mais bancos em simultâneo se utilizar um mediador
4. Receber uma proposta de hipoteca vinculativa (Ficha Europea de Información Normalizada, FEIN), que o banco tem de emitir pelo menos dez dias antes da assinatura
5. Revisão jurídica independente dos termos da hipoteca (obrigatória ao abrigo da lei de 2019)
6. Assinar a escritura da hipoteca no notário, juntamente com a escritura de compra do imóvel
7. Registo no Registro de la Propiedad

Uma nota sobre o processo de compra mais amplo

A obtenção do crédito é apenas uma parte do processo de compra em Espanha. Se estiver numa fase mais inicial da pesquisa, o nosso guia passo a passo para comprar um imóvel em Espanha como estrangeiro abrange todo o processo, desde a pesquisa do imóvel até à conclusão, incluindo as verificações jurídicas, o contrato de reserva e o que esperar no notário.

Para orientação sobre os diferentes tipos de hipoteca disponíveis (fixa, variável e mista) e sobre como escolher entre elas, leia o nosso guia sobre hipotecas fixas, variáveis e mistas em Espanha.