Que impostos paga ao comprar um imóvel em Espanha em 2026?

Comprar um imóvel em Espanha implica pagar um conjunto de impostos para além do preço de compra. O montante depende de o imóvel ser novo ou usado e da região onde se situa, podendo acrescentar entre 7 % e 13 % ao preço acordado. Saber exatamente que impostos se aplicam ao seu caso é essencial antes de avançar com a compra. Para uma visão completa de todo o processo, do início ao fim, leia o nosso guia passo a passo para comprar um imóvel em Espanha como estrangeiro.

Este guia abrange todos os impostos que um comprador pagará em 2026, tanto na compra de imóveis novos como de imóveis usados, e aplica-se a compradores residentes e não residentes.

A distinção essencial: imóvel novo ou usado?

Os impostos a pagar dependem sobretudo de o imóvel ser construído de raiz ou usado. Estes dois cenários implicam estruturas fiscais completamente diferentes. Nunca pagará IVA e ITP sobre a mesma compra: um substitui sempre o outro. Nos imóveis usados, aplica-se apenas a componente fixa do imposto do selo (Actos Jurídicos Documentados, AJD), uma vez que a taxa variável é substituída pelo ITP.

Tanto o AJD como o ITP devem ser pagos no prazo de 30 dias úteis após a assinatura da escritura pública (escritura), junto da autoridade fiscal regional competente, por via eletrónica ou presencialmente.

Compra de imóvel novo: IVA e imposto do selo

Ao comprar um imóvel recém-construído diretamente a um promotor, paga dois impostos: o IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) e o imposto do selo (AJD).

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

O IVA é cobrado à taxa de 10 % sobre o preço de compra de imóveis residenciais em toda a Espanha continental. Aplica-se ao próprio imóvel e a elementos adicionais, como garagens e arrumos, quando adquiridos em conjunto com ele. Os imóveis comerciais e os terrenos para construção estão sujeitos a uma taxa mais elevada, de 21 %.

Nas Ilhas Canárias, o IVA não se aplica. Em seu lugar, cobra-se o Imposto Geral Indireto Canário (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario), à taxa de 7 %.

Em alguns casos de Habitação de Proteção Oficial (VPO – Vivienda de Protección Oficial), pode aplicar-se uma taxa reduzida de 4 %.

O IVA é normalmente pago diretamente ao promotor, sendo o montante final liquidado no momento da assinatura das escrituras. O promotor fica depois responsável pela sua declaração e pagamento às autoridades fiscais.

Imposto do selo (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

O imposto do selo (AJD) incide sobre a formalização da escritura do imóvel e é composto por duas componentes:

• Taxa fixa: um valor reduzido, calculado em função do número de páginas da escritura e fixado a nível nacional em 0,30 € por folha e 0,15 € por página
• Taxa variável: aplicada ao valor declarado do imóvel e fixada por cada comunidade autónoma, normalmente entre 0,5 % e 1,5 %

Uma nota importante: ao abrigo da Lei Hipotecária de 2019, se financiar a compra com um crédito hipotecário, é o banco que paga o AJD sobre a escritura da hipoteca, e não o comprador. O comprador paga apenas o AJD sobre a escritura de compra. Alguns bancos podem ainda cobrar uma pequena comissão de abertura (comisión de apertura), embora isso seja menos comum do que no passado. Para saber mais sobre como funcionam os custos do crédito hipotecário, leia o nosso guia sobre como obter um crédito hipotecário em Espanha como não residente.

Compra de imóvel usado: imposto sobre transmissões patrimoniais

Ao comprar um imóvel usado, o IVA não se aplica. Em vez disso, paga o imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), acrescido apenas da componente fixa do AJD.

Imposto sobre transmissões patrimoniais (ITP)

O ITP é fixado por cada comunidade autónoma e varia significativamente de região para região, situando-se atualmente entre 6 % e 11 % em toda a Espanha. O imposto é calculado sobre o valor mais elevado entre o preço de compra acordado e o Valor de Referencia, ou seja, o valor de referência cadastral fixado pela Direção-Geral do Cadastro de Espanha. Este ponto é importante: mesmo que negoceie um preço de compra mais baixo, a autoridade fiscal calculará o ITP sobre o Valor de Referencia se este for superior ao valor que acordou pagar. Muitos compradores não contam com isto, pelo que convém incluí-lo no orçamento desde o início.

As taxas atuais do ITP nas regiões mais relevantes para compradores internacionais são as seguintes:

Algumas comunidades autónomas aplicam taxas reduzidas a determinados compradores, como os menores de 35 anos, as famílias numerosas ou as pessoas com deficiência. Estas reduções costumam aplicar-se apenas a residentes, não a não residentes. Convém sempre confirmar as regras atuais da sua região com um consultor qualificado.

Custos adicionais a ter em conta

Para além dos impostos de compra, os compradores devem prever honorários de notário, emolumentos do Registo Predial, honorários de advogado e custos administrativos. Em termos gerais, estes custos acrescentam entre 2 % e 4 % aos impostos indicados acima. Os compradores devem ainda contar com:

• Emolumentos do Registo Predial
• Honorários de advogado
• Honorários de gestoría (tratamento administrativo de impostos e registos)
• Avaliação do imóvel (se recorrer a crédito hipotecário)
• Custos de conversão cambial

Para uma análise completa de todos os custos de compra em Espanha, leia o nosso guia sobre despesas e impostos na compra de um imóvel em Espanha.

Um exemplo prático de um imóvel usado com o preço de 250 000 € na Andaluzia:

Para um imóvel novo ao mesmo preço e na mesma região, substitua o ITP pelo IVA à taxa de 10 % (25 000 €) e acrescente o AJD à taxa regional de 1,5 % (3 750 €). O total de impostos de compra ascende a cerca de 28 750 €, ou seja, aproximadamente 11,5 %.

O que os compradores não residentes também devem saber

Os não residentes pagam os mesmos impostos de compra que os residentes. No entanto, existe um custo adicional que se aplica especificamente quando a compra é feita a um vendedor não residente: o comprador está legalmente obrigado a reter 3 % do preço de compra e a pagá-los diretamente à Agência Tributária espanhola (Agencia Tributaria), como pagamento antecipado do imposto sobre as mais-valias do vendedor. Se o vendedor for residente em Espanha, esta obrigação não se aplica.

Os não residentes proprietários de imóveis em Espanha estão ainda sujeitos a obrigações fiscais anuais após a compra, incluindo o IBI (o imposto municipal anual sobre imóveis) e, caso o imóvel fique desocupado, um imposto sobre o rendimento imputado com base no valor cadastral do imóvel. Para saber mais sobre o que vai pagar depois de ser proprietário, leia o nosso guia sobre custos fixos para proprietários de imóveis em Espanha.

O sistema fiscal aplicado à compra de imóveis em Espanha é mais complexo do que em muitos outros países. Contudo, depois de compreender a distinção entre imóveis novos e usados e de orçamentar de forma realista todos os custos associados, o processo torna-se fácil de gerir. Recomendamos que recorra a um advogado local qualificado e que obtenha aconselhamento fiscal profissional antes de avançar com a compra, sobretudo se for comprador não residente. Para mais orientações sobre impostos e finanças em Espanha, consulte os nossos guias de impostos e finanças.