Visitar um imóvel em Espanha: o que verificar antes de fazer uma proposta

A visita a um imóvel é uma das etapas mais importantes do processo de compra e, em Espanha, tem mais peso do que em muitos outros países. Ao contrário do que acontece em França ou no Reino Unido, os vendedores em Espanha não são legalmente obrigados a fornecer um dossiê completo de inspeção nem a divulgar, à partida, defeitos estruturais. Isto significa que a visita é muitas vezes a sua primeira e melhor oportunidade para identificar eventuais problemas antes de assumir qualquer compromisso.

Este guia explica o que observar durante a visita, as verificações específicas de Espanha que muitos compradores não fazem e as perguntas que deve colocar antes de apresentar uma proposta. Se estiver a planear uma viagem dedicada à visita de imóveis, o nosso guia sobre viagens para visitar imóveis em Espanha explica como se preparar e aproveitar ao máximo o seu tempo. Para uma visão geral completa do processo de compra, o guia passo a passo para comprar um imóvel em Espanha como estrangeiro é um bom ponto de partida.

Antes de ir: o que preparar

Estar bem preparado antes de uma visita faz muita diferença na quantidade de informação útil que recolhe. Alguns passos a dar antes de chegar:

• Consulte a planta, se estiver disponível, e anote as dúvidas sobre as dimensões das divisões ou a disposição do espaço
• Verifique a localização do imóvel num mapa, pois a proximidade de estradas principais, zonas comerciais, rotas de voos e linhas férreas pode afetar significativamente o nível de ruído
• Consulte o imóvel no Registo da Propriedade (Registro de la Propiedad) ou peça ao seu advogado que o faça, pois isto confirmará a titularidade legal e identificará eventuais ónus ou dívidas registados sobre o imóvel
• Visite a zona em diferentes horas do dia, se possível, porque o carácter de um bairro às 10h pode ser muito diferente do que é às 22h

Se ainda não contratou um advogado, este é o momento de o fazer. As verificações do advogado cobrem aspetos que nenhuma visita consegue revelar, como dívidas pendentes, infrações urbanísticas e disputas de titularidade, entre outros. Para saber mais sobre o que faz um advogado especializado em imobiliário em Espanha e quanto cobra, abordamos o tema num guia à parte.

Verificações legais e administrativas – específicas de Espanha

Estas são as verificações mais importantes em Espanha e as que os compradores de outros países mais frequentemente negligenciam. Algumas podem ser feitas durante ou depois da visita; outras exigem o envolvimento do seu advogado. Se ainda não conhece os termos-chave do mercado imobiliário espanhol, o nosso guia sobre termos essenciais do imobiliário em Espanha é uma referência útil.

Peça a cédula de habitabilidad

A cédula de habitabilidad (certificado de habitabilidade) confirma que o imóvel cumpre os requisitos legais mínimos para ser utilizado como habitação. Nem todas as regiões a exigem numa revenda, mas é obrigatória na Catalunha e em várias outras comunidades autónomas. Se o imóvel não a tiver, pode não ser legalmente habitável e poderá ter dificuldades em ligar os serviços básicos ou em obter um crédito hipotecário.

Verifique a existência de ampliações ilegais ou infrações de construção

Este é um dos problemas mais comuns no mercado imobiliário espanhol, sobretudo em zonas rurais e na costa. Ampliações, transformações e anexos construídos sem licença de obra nem sempre são visíveis apenas numa visita, mas pode perguntar diretamente ao agente se toda a área construída está registada e licenciada. O seu advogado vai verificar isto no Registo da Propriedade e junto do departamento de urbanismo da câmara municipal (ayuntamiento). As construções ilegais não são necessariamente um motivo para desistir do negócio, mas têm de ser identificadas antes de assinar seja o que for.

Confirme a situação do IBI e das quotas de condomínio

Em Espanha, dívidas não pagas sobre um imóvel, incluindo o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o imposto municipal anual sobre imóveis) e as quotas de condomínio, podem transmitir-se ao novo proprietário na conclusão da compra. Peça ao vendedor ou ao agente imobiliário o recibo mais recente do IBI e uma declaração que confirme que as quotas de condomínio estão em dia. Para uma visão geral dos impostos que se aplicam aos proprietários em Espanha, o guia fiscal para expatriados em Espanha explica o tema em detalhe.

Pergunte pelo certificado energético

Os vendedores em Espanha estão obrigados por lei a fornecer um certificado de eficiência energética (certificado de eficiencia energética). Este classifica a eficiência energética do imóvel numa escala de A a G. Os imóveis com classificação baixa tendem a ter custos de utilização mais elevados, o que vale a pena considerar juntamente com os custos de contratar e pagar os serviços básicos em Espanha depois de concluir a compra.

Verificações estruturais e físicas

Em Espanha não existe um conjunto de documentos de inspeção obrigatório a cargo do vendedor. Uma inspeção estrutural não é legalmente exigida, mas, em imóveis mais antigos ou com obras de remodelação extensas, é fortemente aconselhável. Durante a própria visita, preste particular atenção aos seguintes pontos:

Orientação e luz natural

A orientação não pode ser alterada após a compra e, no clima de Espanha, tem impacto direto no conforto e nos custos de funcionamento. As divisões orientadas a sul e a oeste acumulam mais calor, o que é relevante para os custos de arrefecimento no verão. As divisões orientadas a norte mantêm-se mais frescas, mas podem precisar de mais aquecimento no inverno. Peça a planta, verifique para onde dão as divisões e a que horas do dia está a fazer a visita, pois um imóvel que parece luminoso ao meio-dia pode parecer muito diferente ao fim da tarde.

Humidade, infiltrações e ventilação

A humidade é um dos problemas mais comuns nos imóveis espanhóis, sobretudo em edifícios antigos perto da costa. Observe com atenção os cantos das paredes e dos tetos, à volta das caixilharias das janelas e nas casas de banho e cozinhas, à procura de sinais de manchas, descoloração ou cheiro a bolor. Verifique se as janelas fecham bem e se existe ventilação adequada nas casas de banho e na cozinha. A humidade costeira acelera a deterioração das vedações das janelas, das caixilharias das portas e dos revestimentos exteriores.

O estado das janelas, das portas e do isolamento

Abra e feche todas as janelas e portas durante a visita. Caixilharias mal ajustadas causam ruído e perdas de calor e aumentam significativamente os custos de arrefecimento e aquecimento. Sobretudo em apartamentos, preste atenção ao ruído que vem dos vizinhos e da rua. Se possível, visite também durante a semana, além do fim de semana, para ter uma ideia realista do nível de ruído ambiente.

Partes comuns e fachada do edifício

Ao comprar um apartamento ou um imóvel integrado num condomínio, está também a adquirir uma quota-parte das partes comuns. Inspecione a entrada, o elevador, a garagem, as arrecadações e qualquer jardim ou piscina comunitários. O estado da fachada é particularmente importante: deterioração, fissuras ou manchas de água podem indicar problemas estruturais ou obras de manutenção dispendiosas no futuro. Pergunte quando foi pintado ou reparado o edifício pela última vez e se estão previstas obras, uma vez que estas serão imputadas aos proprietários através das quotas de condomínio.

Canalizações, eletricidade e eletrodomésticos

Durante a visita, faça estas verificações básicas:

• Abra as torneiras para verificar a pressão da água e a rapidez do escoamento
• Teste todos os interruptores e pergunte pelas tomadas que não funcionem
• Verifique quais as divisões que têm pontos de ligação para ar condicionado, pois na maior parte de Espanha isto não é opcional para um verão confortável
• Pergunte pela idade e pelo estado da caldeira e do sistema de águas quentes
• Verifique o estado dos eletrodomésticos da cozinha, caso estejam incluídos na venda
• Observe o quadro elétrico, pois uma instalação elétrica desatualizada pode exigir uma modernização, o que representa um custo adicional

Perguntas a fazer durante a visita

A visita é também uma oportunidade para recolher informação. Para uma lista completa das perguntas mais úteis a colocar ao agente ou ao vendedor, o nosso guia sobre perguntas a fazer ao agente imobiliário ao visitar um imóvel em Espanha detalha o tema. Como ponto de partida, estas são as mais importantes:

• Há quanto tempo o imóvel está à venda e houve propostas anteriores?
• Porque está o vendedor a vender?
• Todas as ampliações e alterações têm licença e estão registadas?
• Quais são as quotas de condomínio mensais e estão em dia?
• Quando foi pago o último IBI e qual é o valor anual?
• O imóvel está ligado à rede pública de água e de saneamento, ou depende de poço ou fossa séptica?
• Estão previstas obras ou quotas extraordinárias por parte da comunidade de proprietários?
• O que está incluído na venda: elementos fixos, acessórios, mobiliário, eletrodomésticos?
• O imóvel já foi arrendado e tem licença turística?

Sobre este último ponto: se pretende arrendar o imóvel para férias, vai precisar de uma licença turística regional. As regras variam significativamente de comunidade autónoma para comunidade autónoma, e algumas zonas introduziram restrições à concessão de novas licenças. Vale a pena perguntar diretamente se o imóvel já tem uma e se essa licença é transmissível. Para investidores com intenção de arrendamento, o nosso guia sobre imóveis para arrendamento em Espanha aborda os principais aspetos jurídicos e financeiros.

Depois da visita: próximos passos

Se a visita correr bem e quiser avançar, há alguns passos importantes antes de assumir qualquer compromisso financeiro. Não assine um contrato de reserva nem pague qualquer sinal sem que o seu advogado tenha revisto primeiro os termos, pois mesmo um pequeno pagamento cria um compromisso ao abrigo da lei espanhola.

Depois, o seu advogado fará uma due diligence completa sobre o imóvel, verificando o Registo da Propriedade, os registos de licenciamento, a situação de dívidas e o direito legal do vendedor de vender, antes de assinar o contrato de arras (contrato preliminar) e de pagar o depósito principal. Para garantir que tem tudo em ordem, o nosso guia sobre os 10 documentos a pedir antes de comprar um imóvel em Espanha é leitura essencial nesta fase, tal como a nossa checklist dos documentos essenciais para comprar um imóvel em Espanha.

Se ainda não tiver um número NIE (o número de identificação fiscal exigido a todos os compradores estrangeiros em Espanha), solicite-o o quanto antes, pois vai precisar dele antes de poder concluir a compra. E quando estiver pronto para apresentar uma proposta, o nosso guia sobre como conseguir que a sua proposta seja aceite num imóvel em Espanha explica os passos práticos envolvidos.