Nybygge eller andrahandsobjekt? Dina beslutskriterier vid köp av spansk fastighet

Ett av de första stegen vid fastighetsköpet är att besluta vilken sorts bostad man vill köpa. Många köpare står inför beslutet om de ska välja att köpa en ny eller en använd fastighet? På denna fråga finns inga entydiga svar. Båda alternativen har för- & nackdelar och beslutet beror därför på dina individuella behov och förväntningar.

Enligt uppgifter från Spaniens nationella statistikbyrå (INE) köptes år 2024 134 338 nya och 506 063 använda bostäder. Således var totalt antal köpta bostäder i Spanien förra året till 80 % andrahandsobjekt och endast 20 % nybygge. Våra uppgifter visar att 89 % av köparna som besökte thinkSPAIN sedan början av 2024 var intresserade av andrahandsbostäder. Flera olika faktorer är betydelsefulla för att ta de rätta besluten. Därför bidrar vi med information i denna artikel som du ha nytta av inför ditt köpbeslut.

Vad betyder ”nybygge” respektive ”andrahandsbostäder”?

I allmänna termer:

• Begagnad bostad: En bostad som har haft minst en tidigare ägare eller som har varit bebodd tidigare.
• Nybyggd bostad: En bostad som säljs till köparen för första gången och som varken har haft någon tidigare ägare eller varit bebodd.

Den juridiska och skattemässiga klassificeringen av en bostad som ”ny” kan dock variera beroende på omständigheterna. En bostad anses generellt vara nybyggd när:

• Det är en nyproducerad bostad som köps direkt från byggföretaget eller fastighetsutvecklaren.
• Den köps på ritning, det vill säga innan byggnationen har påbörjats.
• Den har hyrts ut av utvecklaren i mindre än två år efter färdigställandet, och köparen är samma person som tidigare hyrt bostaden. I så fall betraktar den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) det som en första överlåtelse. Om bostaden däremot har använts i två år eller mer av någon annan än köparen, räknas det inte längre som en första överlåtelse.
• Den har genomgått omfattande strukturella renoveringar, till exempel genom tillbyggnad av en extra våning. I sådana fall kan en deklaration om nybyggnation efter renovering upprättas för att registrera förändringarna i fastighetsregistret. Detta innebär dock inte automatiskt att bostaden får en annan skattemässig behandling.

Köpa nybygge eller andrahandsobjekt: skillnader, för- & nackdelar

Vilka för- och nackdelar i samband med köp av en nybyggd eller använd bostad beror till stor del på köparens individuella behov. Det som en köpare ser som en fördel, kan en annan i stället se som en nackdel. Vi ska därför räkna upp olika faktorer som kan bli avgörande för ditt beslut att köpa antingen ny eller använd fastighet.

Fastighetens läge

Om du planerar att bo i stadskärnan eller i en viss stadsdel, är det nog bäst att du satsar på en använd bostad. Därmed får du tillgång till ett tillräckligt stort bostadsutbud, som ger valmöjligheter. Skälet är att nybyggen ofta kommer till i stadens utkant, där det finns mer plats för att bygga nytt. Om du föredrar att bo i ett område lite utanför det hektiska stadslivet mitt i staden, ökar möjligheterna att finna ett lämpligt nybyggt hus.

Vänta på att flytta in

Har du bråttom att flytta in eller spelar det ingen roll för dig om du måste vänta? Frågan om hur länge du kan eller är beredd att vänta med att flytta in i din nya bostad är helt avgörande. Vanligtvis kan man flytta in direkt i sin andrahandsbostad. Nybyggen existerar å andra sidan troligtvis endast på ritningarna eller så befinner de sig fortfarande på byggstadiet. Detta gör att du blir tvungen att vänta några månader eller till och i flera år tills det går att börja använda dom som bostäder. Har du bråttom att flytta in ditt nya hus passar det naturligtvis bäst att satsa på ett andrahandsobjekt.

Ombyggnad och design

Vissa köpare ser ombyggnad som den optimala möjligheten att anpassa bostaden till sin egen personliga smak och stil. Om du hör till denna slags köpare som tycker det är roligt med ombyggnad, passar andrahandsobjekt alldeles utmärkt. Om du i stället är den som föredrar att slippa ifrån eventuella renoveringsarbeten, bör du nog välja en nybyggd fastighet. Nybyggen är ju splitternya och gjorda i fräscha, moderna byggmaterial, utan spår av tidens tand och slitage. Vid förvärv av en redan använd bostad är sannolikheten att du måste företa vissa byggarbeten stor, även om det bara blir fråga om mindre ingrepp.

Det kanske är väggarna som behöver målas om, ett badrum eller ett kök som måste renoveras, golvet som ska bytas ut, en vägg som måste bort eller någonting annat. Andrahandsbostäder har olika renoveringsbehov och det kan vara bra att veta i förväg innan köpet vilka renoveringsarbeten som kommer bli aktuella. Av denna anledning är det att rekommendera att man förbereder sig noggrant inför en husvisning och har klart för sig vad man bör vara uppmärksam på vid det första husbesöket. Den köpare som vill flytta in i en bostad utan renovering gör bäst i att välja en nybyggd fastighet.

Renovering kan även bli aktuell vad gäller byggnadens underhåll. Om en byggnad är 20–30 år kan det krävas renoveringsinsatser som leder till extrakostnader.

Planlösning och gemenskapsutrymmen

Planlösningen hos nya och använda hus är ofta mycket olika. I takt med förändrade bostadsbehov och levnadsvanor har bostädernas indelning och storlek förändrats. Äldre bostadshus hade vanligtvis fler rum och längre korridorer. I våra dagar är rummen i bostäderna mestadels större, kök och vardagsrum är sammankopplade egna badrum finns samt större terrassutrymmen och ljusare rum.

Nya bostäder är dessutom vanligtvis utrustade med större gemenskapsutrymmen än äldre hus. Dylika gemenskapsutrymmen kan bestå av simbassänger, lekplats för barn, padel- och tennisbanor samt ett privat gym. Den som vill använda sådana utrymmen ser dessa naturligtvis som en stor fördel. Dock bör man ha i åtanke att samfällighetskostnaderna stiger i förhållande till servicetjänsterna som bostaden erbjuder. Detta kan gälla som en nackdel om man inte avser att använda sådana platsutrymmen. Som sagt har allt detta med köparens individuella föreställningar och behov att göra.

Energiprestanda

Inledningsvis påpekade vi att det som betraktas som en fördel av en köpare, ibland innebär en nackdel för en annan köpare. Detta är dock inte fallet vad gäller energiprestandan, som alltid medför en klar fördel hos nybyggen, som ju måste uppfylla EU-kriterier med energiförbrukningsminskning som ändamål. För fastigheter som utgör nybygge gäller de spanska bestämmelserna om byggförfaranden (CTE), vilka garanterar förbättrad bostadsisolering med högeffektiva system och minskad energiförbrukning.

Är det dyrt att köpa en ny eller en använd fastighet?

Kostnaderna i samband med köpet av en ny eller använd fastighet är en annan viktig aspekt vid valet av den ena eller den andra fastighetstypen. Här är det fråga om två väsentliga faktorer som påverkar kostnaderna: kvadratmeterpriset och skatterna som betalas för köpet/försäljningen.

Skillnader i kvadratmeterpriset

Fastighetspriset är utan tvekan en av de grundläggande faktorerna som köparen har i åtanke vid sitt husletande. Första steget är att fastställa en budget och sedan att ta reda på vilka köpmöjligheter som ryms inom den. Inte konstigt att kvadratmeterpriset därför är en sådan avgörande faktor vid bostadsvalet av ny eller använd fastighet.

Enligt uppgifter från det spanska yrkesförbundet för fastighetsregistrerare låg det genomsnittliga kvadratmeterpriset för registrerade fastighetsförsäljningar under den andra kvartalet år 2025 på 2 251 €/m². Genomsnittspriset för andrahandsbostäder låg på 2 215 €/m² i jämförelse med 2 396 €/m² för nybygge. Detta innebär att priset per kvadratmeter för nybygge är nästan 14 % högre än för andrahandsobjekt. Låt oss förtydliga genom ett åskådliggörande exempel: ett använt hus på 100 m² skulle kosta 221 500 €, emedan priset för ett lika stort nybyggt hus vore 239 600 €.

Olika förvärvsskatter vid köp

Vid fastighetsförvärv genom köp uppstår tre olika skatter: moms (IVA), överlåtelseskatt (ITP) samt stämpelskatt (AJD). Skattebeloppen beror på vilken sorts fastighet köpet avser:

• köp av nybyggd fastighet: du betalar spansk moms och s.k. AJD-skatt. Momsen motsvarar 10 % av köpepriset och vanligt förekommande i hela Spanien. AJD-skatten tillkommer och varierar mellan 0,5 och 1,5 % inom Spaniens olika självständiga regioner.
• köp av andrahandsobjekt: ITP-skatt ska betalas. Beroende på i vilken självständig spansk region som fastigheten förvärvas betalas en skatt på runt 6 % - 10 % av fastighetsvärdet.

Ta reda på mer om skatter genom att läsa vår artikel dessa skatter betalas för ett köp av spansk fastighet.

Genom denna sammanfattning, vill vi starkt betona att flera olika faktorer spelar in vid beslutet att köpa ett eller annat hus. Det viktigaste är att man redan från början har koll på sin budget samt på vilken ort man vill bo på. Man bör även vara klar över vilka krav på husets egenskaper man har. Med detta som utgångspunkt kan du börja leta hus samt jämföra olika fastigheter tills du hittar det objekt som stämmer överens med dina förväntningar. Om du vill ha hjälp med husletandet, hittar du rekommenderad läsning i vår artikel Hur man hittar sin drömbostad via thinkSPAIN.