Nieuwbouw of tweedehands? De sleutels tot de beslissing om een woning te kopen

Beslissen welk type woning u wilt kopen in Spanje is een van de eerste stappen in uw zoekproces. Kiezen tussen een nieuwbouw- en een tweedehandswoning is een veelvoorkomende twijfel onder kopers. Is het beter om een nieuwe woning te kopen of een tweedehands? De realiteit is dat er niet één antwoord is. Beide opties hebben voor- en nadelen, dus de keuze hangt af van uw behoeften en wensen.

Volgens gegevens van het INE (Nationaal Instituut voor de Statistiek) werden er in 2023 110.323 nieuwbouw- en 475.264 tweedehandswoningen gekocht. Dit betekent dat van het totale aantal woningen dat vorig jaar in Spanje werd gekocht, 81% tweedehands was en slechts 19% nieuwbouw. Volgens onze gegevens is sinds begin 2024 89% van de kopers die thinkSPAIN hebben bezocht geïnteresseerd in tweedehandshuizen. Een aantal factoren kan deze beslissing beïnvloeden. Daarom willen we u in dit artikel de nodige informatie geven om u te helpen de juiste beslissing voor u te nemen.

Wat is een nieuwbouwwoning en wat is een tweedehandswoning?

Tweedehandswoningen zijn woningen die minstens één vorige eigenaar hebben gehad. Integendeel, u zou kunnen zeggen dat nieuwbouwwoningen woningen zijn die voor het eerst worden opgeleverd en dus nog geen eigenaar hebben gehad. De definitie van nieuwe huisvesting is echter complexer, omdat er situaties zijn waarmee rekening moet worden gehouden.Hieronder volgen enkele situaties waarin de woning als een nieuwe woning wordt beschouwd:

• Een nieuwbouwwoning die rechtstreeks van het bouwbedrijf of de projectontwikkelaar wordt gekocht.
• Een off-plan woning, d.w.z. een woning die nog niet gebouwd is.
• Een gebouw dat al jaren bestaat,op voorwaarde dat het niet bewoondis geweest.
• Een woning die minder dan twee jaar is verhuurd, op voorwaarde dat de eigenaar de projectontwikkelaar was en de huurder de toekomstige koper is. Als de woning langer dan twee jaar is verhuurd of als de koper niet de vorige huurder is, wordt het beschouwd als een tweedehandswoning.
• Woningen die renovatiewerken hebben ondergaan die de structuur van de woning hebben aangetast. Bijvoorbeeld als er dragende muren zijn verwijderd of een nieuwe verdieping of garage is gebouwd. Deze worden beschouwd als nieuwbouw als gevolg van renovatie of integrale hervorming.
• Woningen die nog niet eerder zijn geregistreerd in het Kadaster, zelfs als ze niet nieuw zijn gebouwd. Dit staat bekend als ongeregistreerde nieuwbouw en kan bijvoorbeeld voorkomen wanneer een woning die voorheen niet als bewoonbaar werd beschouwd, voldoet aan de huidige wettelijke vereisten om bewoonbaar te zijn.

Nieuwbouw of tweedehands kopen in Spanje: verschillen, voordelen en nadelen

Bij het bespreken van de voor- en nadelen van het kopen van een nieuwbouw- of tweedehandswoning is het belangrijk om in gedachten te houden dat elke koper andere behoeften heeft. Wat voor de ene koper een voordeel is, kan voor de andere koper een nadeel zijn. Daarom willen we u graag laten kennismaken met verschillende factoren die doorslaggevend kunnen zijn bij de keuze voor de ene of de andere woning.

Locatie van het vastgoed

Als u in een stadscentrum of in een specifieke wijk wilt wonen, is het kopen van een tweedehandswoning waarschijnlijk de beste optie voor u, omdat u in deze gebieden meer keuze zult vinden. Dit komt doordat nieuwbouw meestal plaatsvindt aan de rand van steden, waar meer land beschikbaar is om te bouwen. Als u echter liever in een woonwijk woont, weg van de drukte van de stad, dan zijn er veel meer mogelijkheden om een nieuwbouwwoning te kopen.

Wachttijd om te verhuizen

Moet u meteen in een huis of vindt u het niet erg om nog even te wachten? Hoe lang u bereid of in staat bent om te wachten om in uw nieuwe huis te gaan wonen, zal ook doorslaggevend zijn bij uw beslissing. Over het algemeen zijn tweedehandswoningen klaar om in te trekken. In het geval van nieuwbouwwoningen is het echter waarschijnlijk dat ze nog in aanbouw zijn of zelfs alleen nog maar in de plannen staan. Dit betekent dat u een paar maanden of zelfs jaren moet wachten tot ze klaar zijn. Als u dus haast heeft om naar uw nieuwe woning te verhuizen, is een tweedehandswoning een betere optie voor u.

Ontwerp en mogelijke hervormingen

Voor sommige mensen is een renovatie de ideale gelegenheid om hun huis naar hun eigen smaak in te richten. Als u een van deze mensen bent en geniet van het proces, dan is een tweedehandswoning perfect voor u. Als u echter liever niet wilt verbouwen, kunt u het beste een nieuwbouwwoning kopen. Deze woningen zijn gloednieuw, met nieuwe en modernere materialen en zonder enige schade door gebruik. Als u echter een tweedehandswoning koopt, neemt de kans toe dat u verbouwingen moet uitvoeren, hoe klein ook.

Misschien wilt u de muren schilderen, een verouderde badkamer of keuken renoveren, de vloer veranderen, een muur verwijderen of nog veel meer. Niet alle tweedehandswoningen hebben dezelfde renovaties nodig, maar het is belangrijk om te weten welke werkzaamheden u moet uitvoeren voordat u het vastgoed koopt. Het is daarom aan te raden om voorbereid te zijn tijdens een bezichtiging en te weten waar u op moet letten als u een woning voor het eerst bezoekt. Als u wilt verhuizen zonder te hoeven renoveren, kunt u het beste op zoek gaan naar een nieuwbouwwoning.

Renovatie kan ook verwijzen naar het werk en onderhoud dat nodig is aan een gebouw. In een gebouw dat 20 of 30 jaar oud is, kan verdere renovatie nodig zijn tegen extra kosten.

Indeling en gemeenschappelijke ruimtes

De verdeling van nieuwbouw- en tweedehandswoningen verschilt nogal. Met de verandering in behoeften en levensstijl is ook de verdeling en omvang van woningen geëvolueerd. Over het algemeen hadden oudere woningen meer kamers en langere gangen. Tegenwoordig bieden huizen echter meestal ruimere kamers, keukens die open zijn naar de woonkamer, en-suite badkamers, grotere terrassen en beter verlichte ruimtes.

Daarnaast is het gebruikelijk dat nieuwe woningen grotere gemeenschappelijke ruimtes hebben dan oudere woningen. Deze ruimtes kunnen een zwembad, kinderspeelplaats, paddle-tennisbanen en zelfs een fitnessruimte bevatten. Voor degenen die van deze faciliteiten gebruik willen maken, kan dit een groot voordeel zijn. Het is echter belangrijk om in gedachten te houden dat hoe meer diensten de gemeenschap aanbiedt, hoe hoger de gemeenschapskosten zullen zijn. Dit kan ongemakkelijk zijn voor diegenen die geen gebruik willen maken van deze gebieden. Daarom hangt het, zoals hierboven vermeld, allemaal af van de smaak en behoeften van de koper.

Energie-efficiëntie

Hoewel we aan het begin vermeldden dat wat voordelig kan zijn voor de ene verkoper nadelig kan zijn voor de andere, zou dit niet het geval zijn voor energie-efficiëntie. In dit opzicht hebben nieuwe woningen een duidelijk voordeel, aangezien alle nieuwe gebouwen moeten voldoen aan de EU-maatregelen om het energieverbruik te verminderen. Deze gebouwen moeten voldoen aan de criteria van de Technische Bouwcode (CTE), wat resulteert in beter geïsoleerde woningen, efficiëntere systemen en een lager verbruik.

Is het duurder om een nieuwbouwwoning te kopen of een tweedehands in Spanje?

De kosten die gemoeid zijn met het kopen van een nieuwe of tweedehandswoning kunnen ook een bepalende factor zijn bij de keuze voor het een of het ander. Er zijn twee dingen die deze kosten zullen beïnvloeden: de prijs per vierkante meter en de belastingen die betaald moeten worden bij de verkoop.

Verschillen in prijs per vierkante meter

De prijs van een woning is ongetwijfeld een van de belangrijkste aspecten die elke koper in overweging neemt wanneer hij op zoek is naar een nieuwe thuis. De eerste stap in het proces is bepalen welk budget beschikbaar is en wat ermee kan worden gekocht. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de prijs per vierkante meter een doorslaggevende factor wordt bij de keuze tussen nieuwe en tweedehandswoningen.

Volgens gegevens van de Spaanse vereniging van registratoren bedroeg de gemiddelde prijs van de vastgoedverkopen die in het eerste kwartaal van 2024 werden geregistreerd € 1.998/m². De gemiddelde prijs van tweedehandswoningen bedroeg € 1.940/m², tegenover € 2.223/m² voor nieuwe woningen. Hieruit blijkt dat de prijs per vierkante meter voor nieuwe woningen bijna 14% hoger ligt dan voor tweedehandswoningen. Om dit met een duidelijk voorbeeld te illustreren: een tweedehandswoning van 100 m² zou € 194.000 kosten, terwijl een nieuwe woning van dezelfde grootte € 222.300 zou kosten.

Verschillen in aankoop- en verkoopbelasting

Er zijn drie belastingen die van toepassing zijn op de aankoop van een woning: btw (belasting over toegevoegde waarde), ITP (overdrachtsbelasting) en AJD (zegelrecht). De betaling voor elk van deze hangt af van het type woning dat wordt gekocht:

• Aankoop van een nieuwbouwwoning: u betaalt btw en zegelrecht (AJD). De btw bedraagt 10% over de waarde van het vastgoed en is gebruikelijk in heel Spanje. Hier komt nog de AJD (zegelrecht) bij, die varieert tussen 0,5 en 1,5%, afhankelijk van de autonome gemeenschap.
• Aankoop van een tweedehandswoning: ITP (overdrachtsbelasting) wordt toegepast. Afhankelijk van de autonome gemeenschap waar het vastgoed wordt gekocht, wordt tussen 6% en 10% van de waarde van het vastgoed betaald.

We vertellen u meer over deze belastingen in ons artikel Dit zijn de belastingen die u moet betalen als u een woning koopt.

Met dit alles willen we u helpen begrijpen dat de keuze tussen het ene of het andere huis zal afhangen van verschillende factoren. Het belangrijkste is om vanaf het begin duidelijk te zijn over uw budget, de locatie waar u wilt wonen en de functies die u nieuwe woning moet hebben. Van daaruit kunt u beginnen met zoeken en verschillende woningen vergelijken om de woning te vinden die het beste bij u past. Als u hulp nodig heeft om uw zoektocht op thinkSPAIN te beginnen, raden we u aan ons artikel Hoe vind u uw ideale woning met thinkSPAIN te lezen.