¿Obra nueva o segunda mano? Claves para decidir qué vivienda comprar

Decidir qué tipo de vivienda comprar es uno de los primeros pasos que deberás llevar a cabo en tu proceso de búsqueda. Elegir entre una vivienda de obra nueva y una de segunda mano es una duda muy común entre los compradores. ¿Es mejor comprar una vivienda nueva o una de segunda mano? La realidad es que no hay una respuesta única. Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes, por lo que la elección dependerá únicamente de tus necesidades y deseos.

Según datos del INE (Instituto Nacional de Estadística), en 2023 se compraron 110.323 viviendas de obra nueva y 475.264 de segunda mano. Esto significa que, del total de viviendas adquiridas el año pasado en España, el 81 % eran de segunda mano y solo el 19 % fueron de obra nueva. Según nuestros datos, desde principios de 2024, el 89 % de los compradores que han visitado thinkSPAIN se han interesado en viviendas de segunda mano. Hay diversos factores que pueden influir en esta decisión. Por eso, en este artículo, queremos brindarte la información necesaria para ayudarte a tomar la decisión más adecuada para ti.

¿Qué se considera vivienda de obra nueva y cuáles son de segunda mano?

Las viviendas de segunda mano son aquellas que han tenido al menos un propietario anteriormente. Por el contrario, se podría decir que las viviendas de obra nueva son aquellas que se entregan por primera vez y, por tanto, no han tenido ningún propietario. Sin embargo, la definición de vivienda nueva es más compleja, ya que existen situaciones a considerar.A continuación, detallamos algunas situaciones en las que el inmueble se considera vivienda nueva:

• Una vivienda recién construida que se adquiere directamente de la empresa constructora o promotora.
• Un inmueble sobre plano, es decir, que no se haya construido todavía.
• Una construcción que lleve años edificada, siempre que no haya sido habitada.
• Una propiedad que ha sido alquilada durante menos de dos años, siempre que el propietario haya sido el promotor y el inquilino sea el futuro comprador. Si la vivienda ha estado alquilada durante más de dos años o el comprador no es el antiguo inquilino, se considerará una vivienda de segunda mano.
• Inmuebles que hayan sido sometidos a obras de rehabilitación que han afectado a la estructura de la vivienda. Por ejemplo, si se han eliminado muros de carga o se ha construido una nueva planta o garaje. Estas se consideran obra nueva por rehabilitación o reforma integral.
• Viviendas que no han sido registradas en el Registro de la Propiedad previamente, aunque no sean de nueva construcción. Esto se conoce como obra nueva no registrada y puede darse, por ejemplo, cuando un inmueble que antes no era considerado habitable cumple con los requisitos normativos actuales para serlo.

Comprar obra nueva o segunda mano: Diferencias, ventajas y desventajas

Al hablar de las ventajas y desventajas de comprar una vivienda de obra nueva o una de segunda mano, es importante tener en cuenta que cada comprador tiene unas necesidades diferentes. Lo que puede ser considerado como un beneficio por un comprador, puede ser visto como un inconveniente por otro. Por esta razón, queremos presentarte diferentes factores que pueden ser decisivos para elegir una vivienda u otra.

Ubicación de la propiedad

Si deseas vivir en el centro de una ciudad o en un barrio específico, es probable que la mejor opción para ti sea comprar una vivienda de segunda mano, ya que encontrarás una mayor oferta en esas áreas. Esto se debe a que las construcciones de obra nueva suelen realizarse en las afueras de las ciudades, donde hay más terreno disponible para la edificación. Sin embargo, si prefieres vivir en una zona residencial apartada del bullicio y del ruido de la ciudad, encontrarás muchas más opciones para adquirir una vivienda de obra nueva.

Tiempo de espera para entrar a vivir

¿Necesitas mudarte a una casa de inmediato o no te importa esperar un tiempo? El tiempo que estés dispuesto o puedas esperar para habitar tu nuevo hogar también será crucial en tu decisión. Por lo general, las viviendas de segunda mano están listas para entrar a vivir. Sin embargo, en el caso de las viviendas de obra nueva, es probable que aún estén en construcción o incluso solo existan en los planos. Esto implica que deberás esperar algunos meses, o incluso años, para que estén listas. Por lo tanto, si te urge mudarte a tu nuevo hogar, las viviendas de segunda mano serán una mejor opción para ti.

Diseño y posibles reformas

Para algunas personas, una reforma es la oportunidad ideal para diseñar su hogar a su gusto. Si eres una de estas personas y disfrutas del proceso, las viviendas de segunda mano serán perfectas para ti. Sin embargo, si prefieres evitar cualquier reforma, la mejor opción para ti sería comprar una vivienda de obra nueva. Estas viviendas están a estrenar, con materiales nuevos y más modernos, y sin ningún desperfecto ocasionado por el uso. Sin embargo, si compras una vivienda de segunda mano, las posibilidades de tener que realizar alguna reforma, por pequeña que sea, se incrementan.

Es probable que quieras pintar las paredes, renovar un baño o una cocina anticuada, cambiar el suelo, quitar una pared o muchas otras cosas. No todas las viviendas de segunda mano necesitarán las mismas reformas, pero es importante saber qué trabajos necesitarás llevar a cabo antes de comprar la propiedad. Para ello, es recomendable estar preparado durante las visitas y saber en qué deberías fijarte al visitar una vivienda por primera vez. Si tu objetivo es mudarte sin necesidad de realizar reformas, lo más recomendable es buscar una vivienda de obra nueva.

Las reformas pueden referirse también a las obras y el mantenimiento requeridos en un edificio. En un edificio con una antigüedad de 20 o 30 años, es posible que se necesiten realizar más reformas que supongan un gasto adicional.

Distribución y zonas comunes

La distribución de las viviendas de obra nueva y de segunda mano tiende a ser bastante diferente. Con el cambio de necesidades y estilo de vida, también ha evolucionado la distribución y el tamaño de las viviendas. En términos generales, las viviendas más antiguas solían contar con más habitaciones y pasillos más largos. Sin embargo, en la actualidad, las viviendas suelen ofrecer habitaciones más espaciosas, cocinas abiertas al salón, baños en suite, terrazas más amplias y espacios mejor iluminados.

Además, es común que las viviendas de obra nueva cuenten con zonas comunes más amplias que las viviendas más antiguas. Estas áreas pueden incluir piscina, parque infantil, pistas de pádel e incluso gimnasio. Para aquellos interesados en aprovechar estas instalaciones, esto puede suponer una gran ventaja. Sin embargo, es importante tener en cuenta que cuanto mayores sean los servicios que ofrece la comunidad, más elevados serán los gastos de comunidad. Esto puede ser un inconveniente para aquellos que no deseen utilizar ninguna de estas áreas. Por lo tanto, como mencionamos anteriormente, todo dependerá de los gustos y las necesidades del comprador.

Eficiencia energética

Aunque al principio hemos mencionado que lo que puede ser beneficioso para un vendedor, a otro puede resultarle un inconveniente, esto no ocurriría en el caso de la eficiencia energética. En este sentido, las viviendas de nueva construcción tienen una ventaja clara, ya que todos los edificios nuevos deben cumplir con las medidas de la Unión Europea para reducir el consumo de energía. Estos inmuebles deben cumplir con los criterios establecidos en el Código Técnico de la Edificación (CTE), lo que resulta en viviendas mejor aisladas, con sistemas más eficaces y un menor consumo.

¿Es más caro comprar una vivienda de obra nueva o una de segunda mano?

Los gastos que conlleva comprar una vivienda nueva o una de segunda mano también puede ser un factor determinante para elegir una u otra. Hay dos cosas que influirán en dichos gastos: el precio por metro cuadrado y los impuestos a pagar por la compraventa.

Diferencias en el precio por metro cuadrado

El precio de una vivienda es, sin duda alguna, uno de los aspectos más importantes que todo comprador considera al buscar un nuevo hogar. Determinar cuál es el presupuesto disponible y qué se puede adquirir con él es el primer paso del proceso. Por tanto, no es sorprendente que el precio por metro cuadrado se convierta en un factor decisivo en el momento de elegir entre una vivienda nueva o una de segunda mano.

Según datos del Colegio de Registradores de España, el precio medio de las compraventas registradas en el primer trimestre de 2024 ha sido de 1.998 €/m². El precio medio de la vivienda de segunda mano se ha situado en 1.940 €/m², frente a los 2.223 €/m² que alcanzó la vivienda nueva. Esto indica que el precio por metro cuadrado en la vivienda nueva es casi un 14 % más alto que en la vivienda de segunda mano. Para ilustrar esto con un ejemplo claro, una vivienda de segunda mano de 100m², tendría un precio de 194.000€, mientras que una vivienda nueva de ese mismo tamaño alcanzaría los 222.300€.

Diferencias en los impuestos de la compraventa

Existen tres impuestos que se aplican en la compra de una vivienda: IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actor Jurídicos Documentados). El pago de cada uno de ellos dependerá del tipo de vivienda que se adquiera:

• Compra de una vivienda de obra nueva: pagarás IVA y AJD. El IVA es del 10 % sobre el valor escriturado de la vivienda y es común en toda España. A este habrá que añadirle el AJD, que oscilará entre el 0,5 y el 1,5 % dependiendo de la comunidad autónoma.
• Compra de una vivienda de segunda mano: se aplicará el ITP. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que se adquiera la vivienda, se pagará entre el 6 % y el 10 % sobre el valor de la vivienda.

Te contamos más sobre estos impuestos en nuestro artículo Estos son los impuestos que pagarás al comprar una vivienda.

Con todo esto, queremos ayudarte a entender que la elección entre una vivienda u otra dependerá de varios factores. Lo fundamental es tener claro desde el principio cuál es tu presupuesto, la ubicación en la que deseas vivir y las características que te gustaría que tuviera tu nuevo hogar. A partir de ahí, puedes iniciar la búsqueda y comparar diferentes propiedades para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades. Si necesitas ayuda para comenzar tu búsqueda en thinkSPAIN, te recomendamos leer nuestro artículo Cómo encontrar tu propiedad ideal con thinkSPAIN.