VPO-Immobilien in Spanien: Was sind sie und können Ausländer sie erwerben?

Die Immobilienpreise in Spanien gehören nach wie vor zu den niedrigsten in Westeuropa, mit Ausnahme der Großstädte und einiger elitärer Enklaven an der Küste. Ein florierender Immobilienmarkt und eine hohe Nachfrage bedeuten jedoch, dass Kauf und Miete von Jahr zu Jahr teurer werden. Für einen Durchschnittsverdiener in Spanien oder einen Auswanderer mit einer bescheidenen Rente ist es nicht immer einfach, das zu finden, was man sich wünscht, wo man es sich wünscht und im Rahmen seines Budgets.

Vielleicht fragen Sie sich, ob Sie stattdessen Zugang zu Sozialwohnungen oder subventionierten Wohnungen haben. Gibt es so etwas in Spanien, wer hat Anspruch darauf und sind Sie als Ausländer automatisch ausgeschlossen? Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Gibt es in Spanien Sozialwohnungen?

In Spanien gibt es zwar Sozialwohnungen, aber nicht in dem Sinne, wie man es z.B. in den USA oder in Nordeuropa versteht. Während viele Länder über ein Netz von kostenlosen oder stark subventionierten Mietwohnungen für Menschen mit extrem niedrigem oder gar keinem Einkommen verfügen, sind solche Wohnungen in Spanien im Vergleich zum europäischen Durchschnitt sehr begrenzt.

In einigen Städten gibt es nur eine Handvoll kommunaler Wohnungen, die zu sehr niedrigen Mieten an besonders schutzbedürftige Bewohner vergeben werden, z.B. an Personen, die aus ihren Wohnungen vertrieben wurden, oder an kinderreiche Familien mit außergewöhnlich niedrigem Einkommen. Sie werden in der Regel von den örtlichen Sozialämtern zugewiesen.

Was in Spanien als „sozialer Wohnungsbau“ bezeichnet wird, ist das Netz der „Viviendas de Protección Oficial“ (VPO). Sie sind nicht für die Ärmsten bestimmt, da man in der Lage sein muss, eine Hypothek oder eine monatliche Miete zu zahlen, und die Einkommensgrenze ist in der Regel recht hoch, so dass auch Menschen mit mittlerem Einkommen, die aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum haben, davon profitieren können.

Was ist eine VPO-Immobilie in Spanien?

VPO-Immobilien sind staatlich geförderte Wohnungen für Erstkäufer, einkommensschwache Haushalte und sozial benachteiligte Bewohner, die sich sonst keine eigenen vier Wände leisten könnten. Die Preise liegen in der Regel zwischen 30 % und 50 % unter dem Marktpreis für vergleichbare Wohnungen. Handelt es sich um Neubauten, beträgt die Mehrwertsteuer (IVA) für ein VPO 4%, im Gegensatz zu 10% auf dem freien Markt. Handelt es sich bei den VPO um gebrauchte Immobilien, ist die Grunderwerbssteuer (ITP), die von den Regionalregierungen festgelegt wird, in der Regel um einige Prozentpunkte niedriger als bei normalen Wohnungen. Für letztere beträgt die ITP zwischen 6 % und 11 %, während sie für VPO-Immobilien zwischen 4 % und 8 % liegen kann.

Sie können beantragen, eine VPO-Immobilie zu mieten, anstatt sie zu kaufen. Ähnliche Preisnachlässe gelten auch für Mieter - die monatlichen Gebühren sind um 30 bis 50 % niedriger als bei einer privaten Anmietung.

VPOs können öffentliche oder private Projekte sein. Öffentliche VPO-Immobilien werden je nach Bedarf direkt von der nationalen oder regionalen Regierung in Auftrag gegeben, während private VPO-Projekte auf Initiative eines kommerziellen Bauträgers durchgeführt werden. Ein typisches Beispiel wäre ein Bauträger, der eine Baugenehmigung für einen Luxuswohnungskomplex beantragt, aber von der Behörde die Auflage erhält, einen Mindestanteil an bezahlbaren Wohnungen zu errichten.

Können Ausländer VPO-Immobilien erwerben?

VPO-Immobilien sind nicht auf spanische Staatsbürger beschränkt, da dies eine Diskriminierung aufgrund der ethnischen oder nationalen Herkunft darstellen würde.

Ausländer können jedoch nicht mit der Absicht nach Spanien ziehen, eine geförderte Immobilie zu kaufen. Ebenso kann weder ein Spanier noch ein Ausländer eine VPO beantragen, sobald er in eine andere Region des Landes umzieht.

Um für eine VPO-Immobilie in Frage zu kommen, müssen Sie nachweisen können, dass Sie seit mindestens einem Jahr in der Stadt wohnen, in der Sie derzeit leben. Ausländer müssen bei der Beantragung ihre Aufenthaltskarte vorlegen, und alle Staatsbürger müssen eine Kopie ihrer Padrón-Bescheinigung einreichen, in der die Namen aller Haushaltsmitglieder aufgeführt sind.

Die einzigen Antragsteller, die keinen einjährigen Wohnsitz nachweisen müssen, sind diejenigen, die von ihrem Unternehmen an einen anderen Ort versetzt wurden oder denen der Flüchtlingsstatus zuerkannt wurde.

Was sind die Voraussetzungen für den Bezug von VPO?

Die genauen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme einer VPO-Immobilie sind von Region zu Region unterschiedlich, aber im Allgemeinen gilt:

• Ihr Haushaltseinkommen muss unter einem bestimmten Schwellenwert liegen.
• Sie dürfen keine andere Immobilie besitzen.
• Eine VPO-Immobilie muss für Ihren persönlichen Gebrauch als Hauptwohnsitz bestimmt sein.
• Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein. In der Regel gibt es keine obere Altersgrenze, obwohl in einigen Regionen bestimmte Wohnanlagen ausschließlich für Personen unter 35 Jahren vorgesehen sind, die noch nie eine Immobilie besessen haben.

Sie müssen nachweisen, dass Sie keinen anderen Zugang zu Wohnraum haben. Das häufigste Beispiel ist ein Erstkäufer oder ein junger Erwachsener, der es sich nicht leisten kann, bei seinen Eltern auszuziehen. Ein anderes Beispiel wäre, dass eine angemessene Mietwohnung mehr als einen bestimmten Prozentsatz des monatlichen Haushaltseinkommens kosten würde (in der Regel 25 % oder mehr) oder dass Sie nicht genug verdienen, um eine Hypothek aufzunehmen, die die durchschnittlichen Immobilienpreise in Ihrer Region abdeckt.

Sie müssen jedoch genug verdienen, um eine Hypothek aufnehmen oder eine bestimmte Miete zahlen zu können. Die mit dem Kauf verbundenen Steuern und Hypothekenzinsen können niedriger sein als bei einem herkömmlichen Hauskauf, und einige Banken erlauben eine geringere Anzahlung als die geforderte Mindesteinlage von 20 %.

Unabhängig vom Einkommen haben Antragsteller in Situationen extremer sozialer Bedürftigkeit nahezu uneingeschränkten Anspruch auf eine VPO-Immobilie. Diese Definition ist in einigen Regionen weiter gefasst als in anderen, schließt aber Flüchtlinge und Opfer von geschlechtsspezifischer Gewalt oder häuslichem Missbrauch automatisch ein.

Verschiedene Faktoren, die mit dem Verlust des Hauptwohnsitzes zusammenhängen, werden in der Regel als Begründung für einen Antrag auf vorläufigen Schutz akzeptiert. In der Regel handelt es sich dabei um Fälle, in denen die Wohnung unbewohnbar ist, eine Abrissverfügung vorliegt, die Wohnung für den Haushalt zu klein ist, die Wohnung einem früheren Partner zugewiesen wurde oder die Wohnung für ein behindertes Familienmitglied ungeeignet ist.

Höchsteinkommen für die Beantragung einer VPO-Immobilie

Die Einkommensgrenzen für Einzelpersonen oder Haushalte sind je nach Region unterschiedlich. In der Regel werden sie in IPREM ausgedrückt, einem Grundeinkommen, das zur Berechnung des Anspruchs auf bestimmte beitragsunabhängige staatliche Leistungen herangezogen wird. Im Jahr 2025 beträgt das IPREM 7.200 € pro Jahr bzw. 600 € pro Monat vor Steuern.

In einigen Regionen müssen die Antragsteller weniger als das Dreifache der IPREM (21.600 € pro Jahr oder 1.800 € pro Monat) für eine alleinstehende Person verdienen. Für jede weitere Person erhöht sich der Betrag um 10 % der IPREM (60 € pro Monat) bis 50 % der IPREM (300 € pro Monat). Für Haushalte, in denen Personen leben, die älter als 65 Jahre, jünger als 18 Jahre oder als behindert mit einem Grad der Behinderung von mindestens 33 % registriert sind, gelten etwas höhere Einkommensgrenzen.

In einigen Regionen – in der Regel in denen die durchschnittlichen Immobilienpreise auf dem freien Markt höher sind – können die Einkommensgrenzen für die Beantragung einer VPO erhöht werden. In der Comunidad Valenciana beispielsweise beträgt der zulässige Höchstbetrag das 4,5fache des IPREM (32.400 EUR pro Jahr) und erhöht sich um 6.480 EUR pro Jahr für jedes Haushaltsmitglied unter 18 Jahren, um 3.240 EUR pro Jahr für jeden weiteren Erwachsenen und um 16.200 EUR pro Jahr für jeden Bewohner mit einem Behinderungsgrad von mindestens 33 %.

Welche Einschränkungen gibt es für die Inanspruchnahme einer VPO-Immobilie?

Wenn selbst finanziell gut situierte und leistungsfähige Bewohner die Voraussetzungen für eine VPO erfüllen, stellt sich die Frage, warum jemand stattdessen eine Wohnung auf dem freien Markt kauft. VPO-Immobilien sind mit Einschränkungen und auch Nachteilen verbunden. Einige davon sind:

1. Es gibt nur sehr wenige

Sich für eine VPO-Immobilie zu qualifizieren ist keine Garantie, auch eine zu erhalten, da es nur sehr wenige VPO-Immobilien pro Einwohner gibt. Die Zentral- und Regionalregierungen haben zwar angekündigt, dass sie mehr bauen wollen, aber die genaue Zahl dürfte bei einer nationalen Bevölkerung von fast 50 Millionen nur in die Zehntausende gehen.

Die Zuteilung erfolgt daher in erster Linie nach dem Bedarf der Antragsteller. Wenn das Haupthindernis für den Zugang zu Wohnraum die lokalen Preise sind, werden Erstkäufer und Haushalte mit niedrigem Einkommen bevorzugt. Sind die Bedürftigsten versorgt, entscheidet das Los über den Erfolg der übrigen Bewerber.

Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von VPO-Immobilien werden nicht alle Antragsteller sofort eine erhalten. Da die Anträge jedoch nach zwei Jahren verfallen, können Sie sich so oft wie nötig erneut bewerben, solange Sie berechtigt sind.

2. Sie können sich Ihre Immobilie (normalerweise) nicht aussuchen

Bei der Bewerbung kann man in der Regel bis zu drei Städte oder Bezirke angeben, in denen man wohnen möchte, sowie die Größe der Wohnung oder die Anzahl der Zimmer, die man benötigt. Allerdings hat der „Bedarf“ Vorrang vor dem „Wunsch“: Ein Alleinstehender, der eine Wohnung mit vier Zimmern und 150 Quadratmetern benötigt, erhält diese nur, wenn keine kleinere Wohnung verfügbar ist.

Es werden alle Anstrengungen unternommen, um dem Antragsteller eine Wohnung in seinem derzeitigen Wohnort zuzuweisen, insbesondere wenn dies für Arbeit, Schule oder Krankenhausbehandlung erforderlich ist. VPO-Immobilien werden in der Regel in günstigen, zentralen und sicheren Gegenden errichtet. Außerdem handelt es sich dabei in der Regel um Wohnungen und nicht um Häuser.

Bei VPO-Immobilien in privaten Bauprojekten können Sie manchmal zwischen den verfügbaren Wohnungen wählen, insbesondere wenn der Bauträger die Wohnungen außerhalb der Planung vergibt. Bei VPO-Immobilien, die von der Gemeinde in Auftrag gegeben werden, gilt jedoch strikt das Prinzip „Sie bekommen, was Ihnen zugeteilt wird”.

3. Es kann schwierig sein, einen Hypothekengeber zu finden

Die Banken bieten günstige Hypotheken für VPO-Immobilien an, aber viele zögern, überhaupt einen Kredit zu vergeben. Es kann einige Zeit dauern, bis Sie einen Kreditgeber finden, der bereit ist, Ihnen ein Darlehen zu gewähren, selbst wenn Sie finanziell abgesichert sind.

Dies liegt zum Teil an den unten beschriebenen Verkaufsbeschränkungen, die es einer Bank erschweren, ihre Verluste auszugleichen, wenn Sie den Kredit nicht bedienen. Darüber hinaus bedeutet das erhöhte Risiko eines erfolgreichen VPO-Antragstellers, dass die Kreditgeber diese Kreditnehmer per Definition als ein höheres Kreditrisiko betrachten.

4. Verkaufs-, Renovierungs- und Belegungsbeschränkungen

Sobald Sie eine VPO-Immobilie erhalten haben, gelten bestimmte Beschränkungen:

• Eine Preisobergrenze für den Verkauf. Wenn Sie sich für einen Umzug entscheiden, dürfen Sie die Immobilie nicht für mehr als den von der Regionalregierung festgelegten Höchstbetrag verkaufen
• Einschränkungen, an wen Sie verkaufen dürfen. In den meisten Fällen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht – auch wenn ein anderer Käufer bereit ist, mehr zu zahlen. Entscheidet sich die Gemeinde gegen den Kauf, können Sie nur an jemanden verkaufen, der die Kriterien für eine VPO-Immobilie erfüllt.
• Ihr VPO muss Ihr Hauptwohnsitz sein – und zwar Ihr einziger. Sie dürfen es nicht vermieten und woanders hinziehen, es sei denn, Sie müssen vorübergehend umziehen. Sie dürfen Ihre VPO-Immobilie nicht als Zweitwohnsitz behalten oder als Kapitalanlage vermieten.
• In einigen Regionen können die Renovierungsarbeiten, die Sie durchführen dürfen, eingeschränkt sein. Renovierung, Neuverfliesung und Instandhaltung sind wahrscheinlich erlaubt, aber alle baulichen Maßnahmen – mit Ausnahme von behindertengerechten Umbauten – sind in der Regel verboten.
• VPO-Immobilien verlieren diesen Status in der Regel nach einer bestimmten Zeit. Einige VPO-Immobilien werden nach 10 Jahren zu so genannten „freien Wohnungen“, während andere 50 Jahre lang VPOs bleiben können.

Auch wenn Sie nur über ein begrenztes Budget verfügen und keine VPO in Anspruch nehmen können oder diese für Sie nicht in Frage kommt, ist es immer noch möglich, ein Haus in Spanien zu einem erschwinglichen Preis zu finden. Hier sind die günstigsten Orte, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen.