Viviendas VPO: ¿Qué son y cómo acceder a ellas?

En un mercado inmobiliario activo, con alta demanda, tanto comprar como alquilar resulta cada vez más caro. Para quienes perciben un salario medio en España, encontrar una vivienda adecuada en la ubicación deseada y dentro del presupuesto puede ser todo un desafío.

Es posible que te preguntes si puedes optar a vivienda social o subvencionada. A continuación, respondemos a tus preguntas más importantes sobre este tema.

¿Qué es una vivienda VPO?

Una VPO (Vivienda de Protección Oficial) es un tipo de vivienda subvencionada por el Estado, dirigida a:

• Compradores primerizos
• Hogares con ingresos bajos o medios
• Personas vulnerables que no pueden acceder a una vivienda en el mercado libre

Características principales de las VPO

Precio reducido

• Los precios suelen ser entre un 30% y un 50% más baratos que en viviendas similares en el mercado libre.
• El precio está regulado por la administración pública.

Impuestos reducidos

• Si es una vivienda de obra nueva, el IVA se reduce hasta 4%, en lugar del 10% que se aplica para vivienda libre.
• Si es una vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) suele ser más bajo. En la vivienda libre se aplica un ITP del 6% al 11% dependiendo de la comunidad autónoma, mientras que para las VPO oscila entre el 4% y el 8%.

También disponibles en alquiler

• Puedes alquilar una VPO, no solo comprarla.
• El alquiler es entre un 30% y un 50% más barato que el de una vivienda privada comparable.

Promociones públicas y privadas

Las VPO pueden ser desarrollos públicos o privados:

• Las VPO públicas son viviendas construidas por administraciones públicas (Estado, comunidad autónoma o ayuntamientos) según las necesidades sociales.
• Las promociones privadas son construidas por promotoras inmobiliarias privadas, normalmente como parte de un acuerdo urbanístico. Ejemplo típico: se aprueba la construcción de una urbanización de alto nivel con la condición de que un porcentaje (por ejemplo, 30%) de las viviendas sea de protección oficial.

¿Cuáles son los requisitos para poder acceder a una VPO?

Los requisitos exactos para ser elegible para una VPO varían según la región, pero en general:

• Los ingresos de tu hogar deben estar por debajo de un determinado umbral.
• No debes ser propietario de ninguna otra propiedad.
• Una vivienda VPO debe ser para tu uso personal como residencia habitual.
• Debes tener al menos 18 años. Normalmente no hay límite máximo de edad, aunque en algunas regiones hay desarrollos específicos reservados exclusivamente para menores de 35 años que nunca hayan sido propietarios.

Necesitarás demostrar que de otro modo no puedes acceder a una vivienda. El ejemplo más común es un comprador primerizo o un joven que no puede permitirse independizarse del hogar familiar. Otro ejemplo podría ser que el alquiler adecuado suponga un coste superior a un porcentaje dado de los ingresos mensuales del hogar (normalmente el 25% o más) o que no ganes lo suficiente para una hipoteca que cubra los precios medios de vivienda en tu área.

Sin embargo, debes tener ingresos suficientes para obtener una hipoteca o pagar el alquiler a algún nivel. Los impuestos asociados con la compra y los intereses hipotecarios pueden ser menores que para compras convencionales, y algunos bancos permiten un depósito inferior al mínimo requerido del 20%.

Aparte de los ingresos, los solicitantes en situaciones de extrema vulnerabilidad social son elegibles para una VPO casi de manera incondicional. Las definiciones de esta vulnerabilidad varían según la región, pero generalmente incluyen refugiados y víctimas de violencia de género o abuso doméstico.

Diversos factores relacionados con la pérdida de la residencia principal suelen aceptarse como justificación para la solicitud de una VPO. Estos normalmente incluyen casos en los que la vivienda es inhabitable, está bajo orden de demolición, es demasiado pequeña para el hogar, ha sido concedida a una expareja o es inadecuada para una persona con discapacidad.

Ingresos máximos para VPO

Los límites superiores de ingresos personales o del hogar difieren según la región. La cifra normalmente se expresa en relación con el IPREM: un ingreso de referencia utilizado para calcular quién tiene derecho a ciertas prestaciones estatales no contributivas. En 2025, el IPREM es de 7.200 € al año, o 600 € al mes, antes de impuestos.

Algunas regiones requieren que los solicitantes de VPO ganen menos de tres veces el IPREM (21.600 € anuales o 1.800 € mensuales) para un ocupante único. Esta cifra aumentará entre un 10% del IPREM (60 € al mes) y un 50% del IPREM (300 € al mes) por cada ocupante adicional. Los límites de ingresos son ligeramente superiores para hogares con ocupantes mayores de 65 años, menores de 18 o registrados como discapacitados con un grado de discapacidad de al menos el 33%.

En algunas regiones, normalmente donde los precios medios de la vivienda en el mercado libre son más altos, los límites de ingresos para la solicitud de una VPO pueden ser mayores. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, el máximo permitido es 4,5 veces el IPREM (32.400 € anuales), aumentando en 6.480 € anuales por cada miembro del hogar menor de 18 años, en 3.240 € anuales por cada adulto adicional, y en 16.200 € anuales por cada ocupante con una discapacidad de al menos el 33%.

¿Qué restricciones conlleva el acceso a una VPO?

Las VPO tienen restricciones y también inconvenientes. Algunos de ellos son los siguientes:

1. Son muy escasas

Calificar para una VPO no garantiza obtener una, ya que hay muy pocas VPO por habitante. Los gobiernos central y regional han anunciado planes para construir más, pero las cifras exactas probablemente se sitúan en decenas de miles para una población nacional cercana a los 50 millones.

En consecuencia, la asignación se prioriza según las necesidades de los solicitantes. Si tu principal barrera para acceder a una vivienda son los precios locales, los compradores primerizos y hogares con menores ingresos tienen preferencia. Una vez atendidas las personas con mayor necesidad, el éxito de los solicitantes restantes se decidirá por sorteo.

Debido a la limitada disponibilidad de VPO, no todos los solicitantes conseguirán una de inmediato. Sin embargo, dado que las solicitudes caducan tras dos años, puedes volver a solicitarlas tantas veces como necesites mientras sigas siendo elegible.

2. Normalmente no puedes elegir tu vivienda

Al solicitar, normalmente puedes indicar hasta tres municipios o distritos donde te gustaría vivir, además del tamaño o número de dormitorios necesarios. Pero “necesidad” prima sobre “deseo”: un solicitante que viva solo y pida una vivienda de cuatro dormitorios y 150 metros cuadrados no la obtendrá a menos que no haya opciones más pequeñas disponibles.

Se hace todo lo posible para asignar la VPO en el municipio actual del solicitante, especialmente cuando es necesario para trabajo, escuela o tratamiento hospitalario. Las VPO suelen estar ubicadas en zonas céntricas, convenientes y seguras. Además, las VPO suelen ser pisos, no casas.

En desarrollos privados de VPO, a veces puedes elegir entre las viviendas disponibles, especialmente si el promotor las asigna sobre plano. Pero las viviendas VPO encargadas por las autoridades locales se distribuyen bajo la estricta premisa de “te toca lo que te toca”.

3. Puede ser difícil encontrar un banco que conceda hipoteca

Los bancos ofrecen condiciones favorables para hipotecas sobre VPO, pero muchos se muestran reticentes a concederlas. Puede que tengas que buscar bastante hasta encontrar un prestamista dispuesto, incluso si tu situación financiera es sólida.

Esto se debe en parte a las restricciones de venta, que se detallan a continuación, y que pueden dificultar que el banco recupere pérdidas si no pagas el préstamo. Además, la mayor vulnerabilidad de un solicitante exitoso de VPO significa que los bancos consideran a estos prestatarios como un riesgo crediticio mayor.

4. Limitaciones para vender y reformar

Una vez que te han concedido una VPO, aplican algunas restricciones:

• Tope de precio al vender: Si decides mudarte, no puedes poner a la venta la propiedad por más del máximo estipulado por el gobierno regional.
• Restricciones sobre a quién puedes vender: En la mayoría de los casos, el ayuntamiento local tiene derecho de tanteo, incluso si otro comprador ofrece más dinero. Si el ayuntamiento decide no comprarla, solo puedes venderla a alguien que cumpla los criterios para una VPO.
• La VPO debe ser tu residencia principal y única: No puedes alquilarla y mudarte a otro lugar, salvo que debas trasladarte temporalmente. No puedes mantener la VPO como segunda residencia ni alquilarla como inversión.
• Algunas regiones pueden limitar las reformas permitidas: Decoración, cambio de azulejos y mantenimiento suelen estar permitidos, pero cualquier obra estructural (salvo adaptaciones para personas con discapacidad) suele estar prohibida.

Las propiedades VPO suelen perder esta condición tras un tiempo establecido. Algunas se convierten en lo que se conoce como “vivienda libre” tras 10 años, mientras que otras pueden seguir siendo VPO hasta 50 años.

Aunque tengas un presupuesto ajustado, si no puedes acceder a una VPO o no es para ti, aún es posible encontrar tu vivienda ideal a un precio asequible.