VPO fastigheter i Spanien: Vad är det för något och kan utlänningar få en?

Bostadspriserna i Spanien är fortfarande några av de lägsta i Västeuropa, utom i storstäderna och i några få exklusiva kustenklaver. En stark fastighetsmarknad och hög efterfrågan innebär dock att köp och hyra blir dyrare för varje år. För en genomsnittlig löntagare i Spanien eller en utlandsboende med en blygsam pension är det inte alltid lätt att hitta det man vill ha, var man vill ha det och inom ramen för sin budget.

Du kanske funderar på om du kan få tillgång till sociala eller subventionerade bostäder i stället. Finns det i Spanien, vem är berättigad till det och skulle man som utlänning automatiskt bli diskvalificerad? Här får du svar på dina mest angelägna frågor.

Finns det subventionerade bostäder i Spanien?

Spanien har visserligen sociala bostäder, men inte riktigt på det sätt som det förstås i till exempel USA och norra Europa. Medan många länder har ett gratis eller kraftigt subventionerat hyresfastighetsnätverk för invånare med extremt låg eller ingen inkomst, är sådana bostäder mycket begränsade i Spanien i jämförelse med det europeiska genomsnittet.

Vissa städer har endast en liten handfull av kommunalt ägda fastigheter som erbjuds till mycket låg hyra till extremt utsatta invånare, till exempel de som har vräkts eller stora familjer med exceptionellt låga inkomster. De kommer vanligtvis att tilldelas genom den lokala socialtjänsten.

Det som Spanien betraktar som "sociala bostäder" är dess nätverk av " Hem med officiellt skydd" (Viviendas de Protección Oficial, eller VPOs). De är inte utformade för de allra fattigaste, eftersom du måste kunna betala ett bolån eller en månadshyra på dem, och inkomsttröskeln är vanligtvis ganska hög, omfattar medelinkomsttagare som av olika skäl har svårt att få tillgång till bostäder.

Vad är en VPO-fastighet i Spanien?

VPO-bostäder är statssubventionerade fastigheter som är tillgängliga för förstagångsköpare, hushåll med lägre inkomster och utsatta invånare som annars inte skulle ha råd med ett eget hem. Priserna är normalt mellan 30% och 50% lägre än marknadsvärdet för en liknande typ av bostadsfastighet. När det gäller nybyggnationer är mervärdesskatt (IVA) 4% för en VPO, jämfört med 10% på den öppna marknaden. Om VPO-husen är begagnade är Transmission Tax (ITP) - som fastställs av regionala myndigheter - vanligtvis några procentenheter lägre än för vanliga hus. De senare har ITP på mellan 6% och 11%, medan för en VPO kan detta vara mellan 4% och 8%.

Du kan ansöka om att hyra ett VPO i stället för att köpa ett. Liknande rabatter gäller för hyresgäster - månadsavgifterna är cirka 30% till 50% lägre än för en privat hyresrätt.

VPO:er kan vara offentliga eller privata utvecklingsprojekt. Offentliga VPO:er beställs direkt av den nationella eller regionala regeringen när behov uppstår, medan privata VPO-utvecklingar byggs på initiativ av en kommersiell fastighetsförvaltare. Ett vanligt exempel på detta är när en byggherre ansöker om planeringstillstånd för ett komplex av lyxlägenheter, men av myndigheten åläggs att inkludera en minimiandel prisvärda bostäder som ett villkor för tillståndet.

Kan utlänningar köpa VPO-hem?

VPO-hem är inte begränsade till spanska medborgare, eftersom detta skulle utgöra diskriminering på grund av etniskt eller nationellt ursprung.

Utlandsstationerade kan dock inte flytta till Spanien med avsikt att köpa en subventionerad fastighet. På samma sätt kan varken en spansk medborgare eller en utländsk medborgare ansöka om en VPO så snart de flyttar till en annan del av landet.

För att komma i fråga för en VPO måste du kunna bevisa minst ett års bosättning i den stad du för närvarande bor i. Utlänningar ska visa upp sitt uppehållskort när de ansöker, och alla medborgare måste tillhandahålla en kopia av sitt padrón certifikat, med namnen på alla medlemmar i hushållet.

De enda sökande som inte behöver bevisa ett års bosättning är de som har flyttats till ett nytt område av det företag de arbetar för, eller som har beviljats flyktingstatus.

Vilka är kraven för att få tillgång till ett VPO?

Exakta krav för VPO-berättigande varierar från region till region, men i allmänhet:

• Ditt hushålls inkomst måste ligga under en viss gräns.
• Du får inte äga någon annan egendom.
• En VPO-bostad måste vara för ditt personliga bruk som huvudbostad.
• Du måste vara minst 18 år gammal. Det finns normalt ingen övre åldersgräns, även om det i vissa regioner finns särskilda projekt som är avsedda enbart för personer under 35 år som aldrig har ägt en fastighet tidigare.

Du måste visa bevis för att du inte kan få tillgång till bostad på annat sätt. Det vanligaste exemplet är en förstagångsköpare eller ung vuxen som inte har råd att flytta från föräldrahemmet. Ett annat kan vara att en lämplig hyresbostad skulle kosta mer än en viss procentandel av hushållets månadsinkomst (vanligtvis 25% eller mer) eller att du inte tjänar tillräckligt för ett bolån som täcker de genomsnittliga fastighetspriserna i ditt område.

Men du måste tjäna tillräckligt för att få ett lån eller betala hyra på någon nivå. Skatter i samband med köp och bolåneränta kan vara lägre än för konventionella bostadsköp, och vissa banker tillåter en insättning som understiger det erforderliga minimumet på 20%.

Bortsett från inkomst är sökande i situationer med extrem social sårbarhet berättigade till en VPO nästan villkorslöst. Definitioner av detta är bredare i vissa regioner än andra, men omfattar automatiskt flyktingar och offer för könsrelaterat våld eller misshandel i hemmet .

Olika faktorer som rör förlust av en huvudbostad accepteras vanligtvis som motivering för en VPO-ansökan. Dessa inkluderar normalt fall där din bostad är obeboelig, under rivningsorder, för liten för ditt hushåll, upplåten till en före detta partner eller olämplig för en funktionshindrad medlem.

VPO maximal inkomst

De övre trösklarna för personlig inkomst eller hushållsinkomst varierar mellan olika regioner. Siffran uttrycks normalt enligt IPREM - en basinkomst som används för att beräkna vem som har rätt till vissa icke avgiftsfinansierade statliga förmåner. Från och med 2025är IPREM 7 200 euro per år, eller 600 euro per månad, före skatt.

Vissa regioner kräver att VPO-sökande tjänar mindre än tre gånger IPREM (21 600 euro per år eller 1 800 euro i månaden) för en enda boende. Detta kommer sedan att öka med allt från 10% av IPREM (60 euro per månad) till 50% av IPREM (300 euro per månad) för varje ytterligare boende. Inkomstgränserna är något högre för hushåll med personer över 65 år, under 18 år eller som är registrerade som funktionshindrade med en funktionshindergrad på minst 33%.

I vissa regioner - normalt de där genomsnittliga fastighetspriser på den öppna marknaden är högre - kan hushållens inkomstgränser för en VPO-ansökan också öka. I till exempel Comunidad Valenciana är det högsta tillåtna 4,5 gånger IPREM (32 400 euro per år), vilket ökar med 6 480 euro per år för varje hushållsmedlem under 18 år, med 3 240 euro per år för varje ytterligare vuxen och med 16 200 euro per år för varje boende med ett funktionshinder på minst 33%.

Vilka begränsningar gäller vid åtkomst till ett VPO?

Om till och med ekonomiskt bekväma och funktionshindrade invånare skulle kvalificera sig för en VPO, kan man undra varför någon köper en bostad på den öppna marknaden i stället. VPO:er medför begränsningar, men också nackdelar. Några av dessa är följande:

1. De är mycket sällsynta

Att kvalificera sig för ett VPO garanterar inte att man får ett, eftersom det finns mycket få VPO per capita. Centrala och regionala regeringar har meddelat planer på att bygga fler, men det exakta antalet kommer sannolikt att ligga på tiotusentals - för ett nationellt antal på nästan 50 miljoner.

Följaktligen prioriteras tilldelningen efter de sökandes behov. Om ditt främsta hinder för att få tillgång till bostäder är lokala priser, kommer förstagångsköpare och hushåll med lägre inkomster att komma först. När de med störst behov har fått sina ansökningar tillgodosedda, avgörs det genom lottning vilka av de återstående som får sina ansökningar tillgodosedda.

På grund av den begränsade tillgången på VPO:er kommer inte alla sökande att få en omedelbart. Eftersom ansökningar går ut efter två år kan du dock ansöka igen så många gånger som behövs medan du fortfarande är berättigad.

2. Du kan (normalt) inte välja din bostad

När du ansöker kan du vanligtvis ange upp till tre städer eller distrikt att bo i, plus fastighetsstorlek eller antal sovrum som behövs. Men "behov" kommer före "önskan": En ensamstående person som ansöker om en bostad med fyra sovrum och 150 kvadratmeter kommer inte att få en sådan om det inte finns något mindre tillgängligt.

Alla ansträngningar görs för att tilldela VPO i den sökandes nuvarande hemstad, särskilt när detta är nödvändigt för arbete, skola eller sjukhusvård. VPO:er byggs vanligtvis i bekväma, centrala och säkra områden. Dessutom är VPO:er vanligtvis lägenheter, inte hus.

Med VPO på en privat utveckling kan du ibland välja mellan tillgängliga bostäder, särskilt om promotorn fördelar dem utanför planen. Men VPO-bostäder som beställs av lokala myndigheter fördelas enligt principen "du får vad du får".

3. Det kan vara svårt att hitta en långivare för bolån

Bankerna erbjuder förmånliga villkor för bolån på VPO:er - men många är ovilliga att låna ut till dem överhuvudtaget. Du kan behöva shoppa runt innan du hittar en långivare som är villig att ta dig på, även om du är ekonomiskt säker.

Detta beror delvis på försäljningsrestriktioner, som beskrivs nedan, som innebär att en bank kan få svårt att täcka sina förluster om du inte betalar tillbaka lånet. Den ökade sårbarheten hos en framgångsrik VPO-sökande innebär också att långivare per definition anser att dessa låntagare utgör en större kreditrisk.

4. Begränsningar för försäljning, renovering och inflyttning

Vissa begränsningar gäller när du har beviljats en VPO:

• Ett pristak vid försäljning. Om du bestämmer dig för att flytta får du inte marknadsföra fastigheten för mer än det högsta belopp som föreskrivs av den regionala regeringen.
• Begränsningar när det gäller vem du kan sälja till. I de flesta fall måste den lokala kommunfullmäktige ha förköpsrätt - även om en annan köpare är villig att betala mer för den. Om kommunen väljer att inte köpa den kan du endast sälja till någon som uppfyller kriterierna för en VPO.
• Din VPO måste vara din huvudsakliga - och enda - bostad. Du kan inte hyra ut den och flytta någon annanstans, förutom om du måste flytta tillfälligt. Du kan inte behålla din VPO-egendom som ett andra hem eller hyra ut den som en investering.
• Vissa regioner kan begränsa vilka renoveringar du får utföra. Nymålning, omläggning av tak och underhåll kommer sannolikt att tillåtas, men allt som är strukturellt - förutom anpassningar för funktionshindrade - är normalt förbjudet.
• VPO-objekt förlorar normalt denna status efter en viss tid. Vissa VPO:er blir vad som kallas "fria hem" efter 10 år, medan andra kan förbli VPO:er i 50 år.

Även med en stram budget, om du inte kan få tillgång till en VPO eller om det inte är något för dig, är det fortfarande möjligt att hitta ett hem i Spanien till ett överkomligt pris. Här är de billigaste platserna att köpa fastigheter i Spanien just nu.