Propriétés VPO en Espagne : quelles sont-elles et les étrangers peuvent-ils en obtenir une ?

Les prix des logements en Espagne restent parmi les plus bas d’Europe occidentale, à l’exception des grandes villes et de quelques enclaves côtières d’élite. Cependant, un marché immobilier dynamique et une forte demande signifient que l’achat et la location deviennent plus chers d’année en année. Pour un salarié moyen en Espagne, ou un expatrié avec une petite retraite, il n’est pas toujours facile de trouver ce que vous voulez, où vous voulez et qui soit dans votre budget.

Vous vous demandez peut-être si vous pouvez accéder à un logement social ou subventionné. Existe-t-il en Espagne, qui y est admissible et, en tant qu’étranger, seriez-vous automatiquement disqualifié ? Voici les réponses à vos questions les plus pressantes.

L’Espagne dispose-t-elle de logements sociaux ?

L’Espagne dispose de logements sociaux, mais pas vraiment de la manière dont cela est compris, par exemple, aux États-Unis et en Europe du Nord. Alors que de nombreux pays disposent d’un réseau de logements locatifs gratuits ou fortement subventionnés pour les résidents à revenu extrêmement faible ou nul, ces logements sont très limités en Espagne par rapport à la moyenne européenne.

Certaines villes ne proposent qu’une petite poignée de propriétés appartenant au conseil municipal à des loyers très bas aux résidents extrêmement vulnérables, tels que ceux qui ont été expulsés ou les familles nombreuses aux revenus exceptionnellement bas. Ils seront généralement attribués par les services sociaux locaux.

Ce que l’Espagne considère comme un « logement social » est son réseau de « Logements de protection officielle » (Viviendas de Protección Oficial, ou VPO). Ils ne sont pas conçus pour les très pauvres, car vous devez pouvoir payer un prêt hypothécaire ou un loyer mensuel, et le seuil de revenu est généralement assez élevé, englobant les personnes à revenu intermédiaire qui, pour diverses raisons, ont des difficultés à accéder au logement.

Qu’est-ce qu’une propriété VPO en Espagne ?

Les logements VPO sont des propriétés subventionnées par l’État disponibles pour les primo-accédants, les ménages à faible revenu et les résidents vulnérables qui, sans cela, ne pourraient pas s’offrir leur propre logement. Les prix sont généralement inférieurs de 30 % à 50 % aux chiffres du marché pour un type de propriété résidentielle similaire. Lorsqu’il s’agit de nouvelles constructions, la taxe sur la valeur ajoutée (IVA) est de 4 % pour un VPO, contre 10 % sur le marché libre. Si les maisons VPO sont d’occasion, la taxe de transmission (ITP), qui est fixée par les gouvernements régionaux, est généralement inférieure de quelques points de pourcentage à celle des propriétés ordinaires. Ces dernières comptent des ITP allant de 6 % à 11 %, alors que pour un VPO, cela peut être entre 4 % et 8 %.

Vous pouvez demander à louer un VPO au lieu d’en acheter un. Des réductions similaires s’appliquent aux locataires : les frais mensuels sont inférieurs d’environ 30 % à 50 % à ceux d’une location privée.

Les VPO peuvent être des projets publics ou privés. Les VPO publics sont commandés directement par le gouvernement national ou régional en fonction des besoins, tandis que les VPO privés sont construits à l’instigation d’un promoteur immobilier commercial. Un exemple courant serait lorsqu’un promoteur demande un permis de construire pour un complexe d’appartements de luxe, mais est tenu par l’autorité d’inclure un pourcentage minimum de logements abordables comme condition de son permis.

Les étrangers peuvent-ils acheter des logements VPO ?

Les VPO ne sont pas limités aux citoyens espagnols, car cela constituerait une discrimination fondée sur l’origine ethnique ou nationale.

Les expatriés ne peuvent toutefois pas emménager en Espagne avec l’intention d’acheter un bien immobilier subventionné. De même, ni un Espagnol ni un résident étranger ne peuvent demander un VPO dès qu’ils déménagent dans une autre région du pays.

Pour être éligible pour un VPO, vous devez être en mesure de prouver au moins une année de résidence dans la ville où vous vivez actuellement. Les étrangers doivent montrer leur carte de séjour lors de la demande, et tous les citoyens doivent fournir une copie de leur certificat de padrón, avec les noms de tous les membres de leur foyer.

Les seuls demandeurs qui n’ont pas à prouver une année de résidence sont ceux qui ont été réinstallés dans une nouvelle région par l’entreprise pour laquelle ils travaillent ou qui ont obtenu le statut de réfugié.

Quelles sont les conditions requises pour pouvoir accéder à un VPO ?

Les conditions exactes d’éligibilité aux VPO varient d’une région à l’autre, mais en général :

• Le revenu de votre ménage doit être inférieur à un certain seuil.
• Vous ne devez posséder aucun autre bien.
• Un logement VPO doit être destiné à votre usage personnel en tant que résidence principale.
• Vous devez avoir au moins 18 ans. Il n’y a normalement pas de limite d’âge supérieure, bien que dans certaines régions, des projets spécifiques soient réservés exclusivement aux moins de 35 ans qui n’ont jamais possédé de propriété auparavant.

Vous devrez prouver que vous ne pouvez pas accéder autrement au logement. L’exemple le plus courant est un nouvel acheteur ou un jeune adulte qui ne peut pas se permettre de quitter la maison de ses parents. Un autre pourrait être qu’un bien locatif approprié coûterait plus qu’un pourcentage donné du revenu mensuel du ménage (généralement 25 % ou plus) ou que vous ne gagnez pas assez pour un prêt hypothécaire qui couvrirait les prix moyens des propriétés dans votre région.

Mais vous devez gagner suffisamment pour obtenir un prêt hypothécaire ou payer un loyer à un certain niveau. Les taxes associées à l’achat et les intérêts hypothécaires peuvent être inférieurs à ceux des achats de logements conventionnels, et certaines banques autoriseront un dépôt inférieur au minimum requis de 20 %.

Mis à part les revenus, les candidats en situation d’extrême vulnérabilité sociale sont éligibles à un VPO presque sans condition. Les définitions de ce terme sont plus larges dans certaines régions que dans d’autres, mais englobent automatiquement les réfugiés et les victimes de violence de genre ou de violence conjugale.

Divers facteurs impliquant la perte d’une résidence principale sont généralement acceptés comme justification d’une demande de VPO. Cela inclut normalement les cas où votre maison est inhabitable, en vertu d’un ordre de démolition, trop petite pour votre ménage, accordée à un ex-partenaire ou inadaptée à un membre handicapé.

Revenu maximum VPO

Les seuils supérieurs pour le revenu des personnes ou des ménages diffèrent selon les régions. Le chiffre est normalement exprimé selon l’IPREM : un revenu de base utilisé pour calculer qui a droit à certaines prestations non contributives de l’État. En 2025, l’IPREM est de 7 200 € par an, soit 600 € par mois, avant impôts.

Certaines régions exigent que les candidats aux VPO gagnent moins de trois fois l’IPREM (21 600 € par an ou 1 800 € par mois) pour un seul occupant. Ceci augmentera alors de 10 % de l’IPREM (60 € par mois) à 50 % de l’IPREM (300 € par mois) pour chaque occupant supplémentaire. Les seuils de revenu sont légèrement plus élevés pour les ménages comprenant des occupants âgés de plus de 65 ans, de moins de 18 ans ou enregistrés comme handicapés avec un taux d’invalidité d’au moins 33 %.

Dans certaines régions — normalement celles où les prix moyens de l’immobilier sur le marché libre sont plus élevés — les limites de revenu des ménages pour une demande de VPO peuvent également augmenter. Dans la Comunidad Valenciana, par exemple, le maximum autorisé est de 4,5 fois l’IPREM (32 400 € par an), augmentant de 6 480 € par an pour chaque membre du ménage de moins de 18 ans, de 3 240 € par an pour chaque adulte supplémentaire et de 16 200 € par an pour chaque occupant ayant un handicap d’au moins 33 %.

Quelles sont les restrictions impliquées lors de l’accès à un VPO ?

Si même des résidents financièrement à l’aise et valides seraient admissibles à un VPO, vous vous demandez peut-être pourquoi acheter un logement sur le marché libre. Les VPO sont assortis de restrictions et présentent également des inconvénients. En voici quelques-uns :

1. Ils sont très rares

Être éligible pour un VPO ne garantit pas que l’on peut l’obtenir, car il existe très peu de VPO par habitant. Les gouvernements centraux et régionaux ont annoncé des projets pour en construire davantage, mais les chiffres exacts seront probablement des dizaines de milliers, pour un effectif national de près de 50 millions d’habitants.

Par conséquent, l’allocation est priorisée en fonction des besoins des demandeurs. Si les prix locaux sont votre principal obstacle à l’accès au logement, les primo-accédants et les ménages à faible revenu seront prioritaires. Une fois que ceux qui en ont le plus besoin ont été pris en charge, le choix des demandeurs restants est décidé par tirage au sort.

En raison de la disponibilité limitée des VPO, tous les demandeurs n’en obtiendront pas un immédiatement. Cependant, comme les demandes expirent après deux ans, vous pouvez présenter une nouvelle demande autant de fois que nécessaire tant que vous êtes éligible.

2. Vous ne pouvez pas (normalement) choisir votre propriété

Lorsque vous postulez, vous pouvez généralement indiquer jusqu’à trois villes ou quartiers où vous souhaitez vivre, ainsi que la taille de la propriété ou le nombre de chambres requises. Mais le « besoin » vient avant le « désir » : un occupant seul qui demande une maison de quatre chambres de 150 mètres carrés n’en obtiendra pas une à moins qu’il n’y ait rien d’autre qui soit plus petit.

Tout est mis en œuvre pour affecter un VPO dans la ville d’origine actuelle du demandeur, en particulier lorsque cela est nécessaire pour le travail, l’école ou un traitement hospitalier. Les VPO sont généralement construits dans des zones pratiques, centrales et sûres. En outre, les VPO sont généralement des appartements, pas des maisons.

Avec des VPO privés, vous pouvez parfois choisir entre des logements disponibles, surtout si le promoteur les attribue sur plan. Mais les maisons VPO commandées par les autorités locales sont distribuées sur une base stricte « vous avez ce qu’on vous donne ».

3. Trouver un prêteur hypothécaire peut être difficile

Des banques offrent des conditions favorables pour les prêts hypothécaires sur les VPO, mais beaucoup sont réticentes à proposer des prêts dans ces cas-là. Vous devrez peut-être chercher avant de trouver une banque disposée à vous proposer un prêt, même si vous êtes dans une bonne situation financière.

Cela est en partie dû aux restrictions de vente, comme détaillé ci-dessous, ce qui signifie qu’une banque peut avoir du mal à récupérer ses pertes si vous n’avez pas payé le prêt. En outre, la vulnérabilité accrue d’un candidat VPO retenu signifie que, par définition, les prêteurs considèrent ces emprunteurs comme un risque de crédit plus important.

4. Limites de vente, de rénovation et d’occupation

Certaines restrictions s’appliquent une fois que vous avez obtenu un VPO :

• Un plafond de prix lors de la vente. Si vous décidez de déménager, vous ne pouvez pas commercialiser le bien pour un montant supérieur au montant maximum stipulé par le gouvernement régional.
• Restrictions quant aux personnes auxquelles vous pouvez vendre. Dans la plupart des cas, la municipalité locale doit avoir un droit de préemption, même si un autre acheteur est prêt à payer plus cher. Lorsque le conseil choisit de ne pas l’acheter, vous ne pouvez le vendre qu’à une personne qui répond aux critères d’un VPO.
• Votre VPO doit être votre résidence principale et unique. Vous ne pouvez pas le louer et déménager ailleurs, sauf si vous devez déménager temporairement. Vous ne pouvez pas conserver votre propriété VPO en tant que résidence secondaire ou la garder en tant qu’investissement.
• Certaines régions peuvent restreindre les rénovations que vous êtes autorisé à effectuer. La redécoration, le changement sur les surfaces et l’entretien sont susceptibles d’être autorisés, mais tout ce qui est structurel — à l’exception des adaptations pour les occupants handicapés — est en généralinterdit.
• Les propriétés VPO perdent normalement ce statut après un temps spécifié. Certains VPO deviennent ce qu’on appelle des « logements libres » après 10 ans, tandis que d’autres peuvent rester VPO pendant 50 ans.

Même avec un budget serré, si vous ne pouvez pas accéder à un VPO ou si ce n’est pas pour vous, il est toujours possible de trouver un logement en Espagne à un prix abordable. Voici les endroits les moins chers pour acheter une propriété en Espagne en ce moment.