VPO-vastgoed in Spanje: Wat zijn ze en kunnen buitenlanders er een krijgen?

De huizenprijzen in Spanje behoren nog steeds tot de laagste in West-Europa, met uitzondering van de grote steden en een paar elite-enclaves aan de kust. Door een bloeiende vastgoedmarkt en een grote vraag worden kopen en huren echter elk jaar duurder. Voor een gemiddelde loontrekkende in Spanje, of expat met een bescheiden pensioen, is het niet altijd gemakkelijk om te vinden wat u wilt, waar u wilt, binnen uw budget.

U vraagt zich misschien af of u in plaats daarvan toegang kunt krijgen tot sociale of gesubsidieerde huisvesting. Bestaat het in Spanje, wie komt ervoor in aanmerking en wordt u als buitenlander automatisch gediskwalificeerd? Hier worden uw meest dringende vragen beantwoord.

Heeft Spanje sociale huisvesting?

Spanje heeft wel sociale huisvesting, maar niet echt op de manier zoals dat bijvoorbeeld in de VS en Noord-Europa wordt begrepen. Terwijl veel landen een gratis of zwaar gesubsidieerd huurwoningnetwerk hebben voor inwoners met een extreem laag of geen inkomen, zijn dergelijke woningen in Spanje zeer beperkt in vergelijking met het Europese gemiddelde.

Sommige steden hebben slechts een handjevol woningen van de gemeente die tegen een zeer lage huur worden aangeboden aan extreem kwetsbare bewoners, zoals mensen die uit hun huis zijn gezet, of grote gezinnen met een uitzonderlijk laag inkomen. Ze worden meestal toegewezen via de plaatselijke sociale diensten.

Wat Spanje als 'sociale huisvesting' beschouwt, is het netwerk van 'Huizen van Officiële Bescherming' (Viviendas de Protección Oficial, of VPO's). Ze zijn niet bedoeld voor de allerarmsten, omdat u er een hypotheek of maandelijkse huur voor moet kunnen betalen en de inkomensdrempel is meestal vrij hoog, zodat ook mensen met een modaal inkomen eronder vallen die om verschillende redenen moeite hebben met het vinden van een woning.

Wat is een VPO-vastgoed in Spanje?

VPO-woningen zijn door de staat gesubsidieerde woningen die beschikbaar zijn voor starters, huishoudens met een lager inkomen en kwetsbare inwoners die zich anders geen eigen huis zouden kunnen veroorloven. De prijzen liggen meestal tussen 30% en 50% lager dan het marktcijfer voor een vergelijkbaar type woning. Als het om nieuwbouw gaat, is de belasting op de toegevoegde waarde (IVA) 4% voor een VPO, in tegenstelling tot 10% op de open markt. Als VPO-woningen tweedehands zijn, is de transmissiebelasting (ITP), die wordt vastgesteld door regionale overheden , meestal een paar procentpunten lager dan voor gewone woningen. Deze laatste hebben een ITP die varieert van 6% tot 11%, terwijl dit voor een VPO tussen 4% en 8% kan liggen.

U kunt een VPO huren in plaats van kopen. Soortgelijke kortingen gelden voor huurders, de maandelijkse kosten zijn ongeveer 30% tot 50% lager dan voor een particuliere huurwoning.

VPO's kunnen openbare of particuliere ontwikkelingen zijn. Openbare VPO's worden rechtstreeks in opdracht van de nationale of regionale overheid gebouwd wanneer de behoefte zich voordoet, terwijl particuliere VPO-ontwikkelingen worden gebouwd op initiatief van een commerciële vastgoedpromotor. Een veelvoorkomend voorbeeld hiervan is wanneer een ontwikkelaar een bouwvergunning aanvraagt voor een complex met luxe appartementen, maar door de overheid verplicht wordt om een minimumpercentage betaalbare woningen op te nemen als voorwaarde voor de vergunning.

Kunnen buitenlanders VPO-woningen kopen?

VPO-woningen zijn niet beperkt tot Spaanse staatsburgers, omdat dit discriminatie op grond van etnische of nationale afkomst zou zijn.

Expats kunnen echter niet naar Spanje verhuizen met de bedoeling een gesubsidieerde woning te kopen. Ook kan noch een Spanjaard noch een buitenlandse inwoner een VPO aanvragen zodra hij naar een ander deel van het land verhuist.

Om in aanmerking te komen voor een VPO, moet u kunnen aantonen dat u ten minste één jaar in de stad woont waar u op dat moment woont. Buitenlanders moeten bij de aanvraag hun verblijfskaart laten zien, en alle burgers moeten een kopie van hunpadrón-certificaat overleggen, met daarop de namen van alle leden van hun huishouden.

De enige aanvragers die geen verblijf van één jaar hoeven aan te tonen, zijn degenen die door het bedrijf waarvoor ze werken naar een nieuw gebied zijn verhuisd, of aan wie de vluchtelingenstatus is toegekend.

Wat zijn de vereisten om toegang te krijgen tot een VPO?

De exacte vereisten om in aanmerking te komen voor VPO variëren van regio tot regio, maar over het algemeen geldt het volgende:

• Uw gezinsinkomen moet onder een bepaalde drempel liggen.
• U mag geen ander vastgoed bezitten.
• Een VPO-woning moet voor uw persoonlijk gebruik zijn als hoofdverblijfplaats.
• U moet minstens 18 jaar oud zijn. Er is normaal gesproken geen leeftijdsgrens, hoewel er in sommige regio's specifieke projecten zijn die uitsluitend bestemd zijn voor jongeren onder de 35 jaar die nog nooit een huis hebben bezeten.

U moet bewijzen dat u anders geen toegang tot huisvesting kunt krijgen. Het meest voorkomende voorbeeld is een eerste koper of jongvolwassene die het zich niet kan veroorloven om uit het ouderlijk huis te verhuizen. Een andere mogelijkheid is dat een geschikte huurwoning meer kost dan een bepaald percentage van het maandelijkse inkomen van het huishouden (meestal 25% of meer) of dat u niet genoeg verdient voor een hypotheek die de gemiddelde prijzen van onroerend goed in uw regio dekt.

Maar u moet wel genoeg verdienen om een hypotheek te krijgen of huur te betalen. Belastingen in verband met het kopen en de hypotheekrente kunnen lager zijn dan voor conventionele woningaankopen en sommige banken staan een aanbetaling onder het vereiste minimum van 20% toe.

Afgezien van het inkomen komen aanvragers in situaties van extreme sociale kwetsbaarheid bijna onvoorwaardelijk in aanmerking voor een VPO. De definities hiervan zijn in sommige regio's ruimer dan in andere, maar omvatten automatisch vluchtelingen en slachtoffers van gendergeweld of huiselijk geweld.

Verschillende factoren die te maken hebben met het verlies van een hoofdverblijfplaats worden meestal geaccepteerd als rechtvaardiging voor een VPO-aanvraag. Dit zijn normaal gesproken gevallen waarin uw huis onbewoonbaar is, onder een slooporder valt, te klein is voor uw huishouden, aan een ex-partner is toegekend of ongeschikt is voor een gehandicapt lid.

VPO maximum inkomen

De bovengrenzen voor persoonlijk inkomen of huishoudinkomen verschillen per regio. Het cijfer wordt normaal gesproken uitgedrukt volgens de IPREM, een basisinkomen dat wordt gebruikt om te berekenen wie er recht heeft op bepaalde niet op premie- of bijdragebetaling berustende overheidsuitkeringen. In 2025 bedraagt de IPREM € 7.200 per jaar, of € 600 per maand, vóór belastingen.

Sommige regio's eisen dat VPO-aanvragers minder dan drie keer de IPREM verdienen (€ 21.600 per jaar of € 1.800 per maand) voor een alleenwonende. Dit wordt dan verhoogd met 10% van de IPREM (€ 60 per maand) tot 50% van de IPREM (€ 300 per maand) voor elke extra bewoner. De inkomensdrempels zijn iets hoger voor huishoudens met bewoners ouder dan 65, jonger dan 18, of geregistreerd als gehandicapt met een handicapgraad van minstens 33%.

In sommige regio's, normaal gesproken die waar de gemiddelde prijzen van vastgoed op de open markt hoger zijn, kunnen de inkomensgrenzen van huishoudens voor een VPO-aanvraag ook stijgen. In de Comunidad Valenciana is het toegestane maximum bijvoorbeeld 4,5 keer de IPREM (€ 32.400 per jaar), vermeerderd met € 6.480 per jaar voor elk gezinslid jonger dan 18, met € 3.240 per jaar voor elke extra volwassene, en € 16.200 per jaar voor elke bewoner met een handicap van minstens 33%.

Welke beperkingen zijn er bij toegang tot een VPO?

Als zelfs financieel gezonde bewoners in aanmerking komen voor een VPO, kunt u zich afvragen waarom iemand in plaats daarvan een huis op de open markt koopt. VPO's hebben beperkingen, maar ook nadelen. Enkele hiervan zijn als volgt:

1. Ze zijn erg schaars

In aanmerking komen voor een VPO is geen garantie om er een te krijgen, aangezien er maar heel weinig VPO's per hoofd van de bevolking bestaan. Centrale en regionale overheden hebben plannen aangekondigd om er nog meer te bouwen, maar het precieze aantal zal waarschijnlijk in de tienduizenden lopen, voor een nationaal bevolkingsaantal van bijna 50 miljoen.

Bijgevolg wordt bij de toewijzing voorrang gegeven aan de behoeften van de aanvragers. Als uw belangrijkste barrière om toegang te krijgen tot een woning de lokale prijzen zijn, dan komen starters en huishoudens met lagere inkomens op de eerste plaats. Zodra de grootste nood is lenigd, wordt door loting beslist of de resterende aanvragers succes hebben.

Vanwege de beperkte beschikbaarheid van VPO's zullen niet alle aanvragers er meteen een krijgen. Aangezien aanvragen echter na twee jaar verlopen, kunt u zo vaak als nodig opnieuw een aanvraag indienen zolang u in aanmerking blijft komen.

2. U kunt uw vastgoed (normaal gesproken) niet kiezen

Bij uw aanvraag kunt u meestal maximaal drie steden of wijken aangeven waar u wilt wonen, plus de grootte van uw woning of het aantal benodigde slaapkamers. Maar 'behoefte' komt vóór 'verlangen': Een alleenstaande bewoner die een huis met vier slaapkamers en 150 vierkante meter wil, krijgt dat niet, tenzij er niets kleiners beschikbaar is.

Alles wordt in het werk gesteld om VPO's toe te wijzen in de huidige woonplaats van de aanvrager, vooral wanneer dit nodig is voor werk, school of ziekenhuisbehandeling. VPO's worden meestal gebouwd in handige, centrale en veilige gebieden. VPO's zijn meestal flats, geen huizen.

VPO's zijn meestal flats, geen huizen.Met VPO's op een particulier project kunt u soms kiezen tussen beschikbare woningen, vooral als de promotor ze off-plan toewijst. Maar VPO-woningen in opdracht van lokale overheden worden verdeeld op een strikte 'u krijgt wat u gegeven wordt'-basis.

3. Een hypotheekverstrekker vinden kan moeilijk zijn

Banken bieden gunstige voorwaarden voor hypotheken op VPO's, maar veel banken zijn terughoudend om er überhaupt een lening voor te verstrekken. Het kan zijn dat u moet rondkijken voordat u een kredietverstrekker vindt die bereid is om u aan te nemen, zelfs als u financieel zeker bent.

Dit is gedeeltelijk te wijten aan verkoopbeperkingen, zoals hieronder beschreven, waardoor een bank moeite kan hebben om haar verliezen terug te verdienen als u de lening niet aflost. De verhoogde kwetsbaarheid van een succesvolle VPO-aanvrager betekent ook dat kredietverstrekkers deze kredietnemers per definitie als een groter kredietrisico beschouwen.

4. Beperkingen voor verkoop, renovatie en bewoning

Er gelden enkele beperkingen zodra u een VPO toegekend hebt gekregen:

• Een prijsplafond bij verkoop. Als u besluit om te verhuizen, kunt u de woning niet voor meer dan het maximumbedrag dat door de regionale overheid is vastgesteld op de markt brengen.
• Beperkingen aan wie u kunt verkopen. In de meeste gevallen moet de gemeenteraad een eerste weigering hebben, zelfs als een andere koper bereid is om er meer voor te betalen. Als de gemeente ervoor kiest om het niet te kopen, kunt u het alleen verkopen aan iemand die voldoet aan de criteria voor een VPO.
• Uw VPO moet uw hoofdverblijfplaats, en enige verblijfplaats, zijn. U kunt het niet verhuren en elders gaan wonen, behalve als u tijdelijk moet verhuizen. U kunt uw VPO-vastgoed niet als tweede huis houden of als investering verhuren.
• Sommige regio's kunnen beperkingen opleggen aan de renovaties die u mag uitvoeren. Opknappen, opnieuw betegelen en onderhoud zijn waarschijnlijk toegestaan, maar alles wat structureel is, behalve aanpassingen voor gehandicapte bewoners, is normaal gesproken verboden.
• VPO-eigenschappen verliezen deze status normaal gesproken na een bepaalde tijd. Sommige VPO's worden na 10 jaar wat bekend staat als 'vrije huisvesting', terwijl andere VPO's 50 jaar lang VPO's kunnen blijven.

Zelfs met een krap budget, als u geen toegang hebt tot een VPO of als het niets voor u is, is het nog steeds mogelijk om een woning te vinden in Spanje tegen een betaalbare prijs. Hier vindt u de goedkoopste plaatsen om op dit moment een woning te kopen in Spanje.