12 questions à poser à votre agent immobilier lors de la visite d’une propriété à vendre en Espagne

Vous pouvez préférer traiter directement avec le propriétaire, mais cela peut prendre plus de temps, surtout si vous vivez en dehors de l’Espagne. Le recours à un agent immobilier peut vous simplifier la tâche, mais il est essentiel qu’il vous fournisse toutes les informations qui vous aideront à prendre la meilleure décision possible.

Pour vous faciliter la tâche, voici quelques questions essentielles à poser lors de la visite d’une maison à vendre en Espagne.

1. Quel est le statut juridique du bien immobilier ?

Il est essentiel de comprendre le statut juridique du bien immobilier. Demandez à votre agent :

• Le bien immobilier est-il inscrit au registre foncier local ? Si ce n’est pas le cas, vous risquez d’être victime d’une escroquerie. Il arrive que quelqu’un essaie de vendre un bien immobilier dont il n’est pas propriétaire. Le registre de la propriété (Registro de la propiedad) tient un registre détaillé de l’historique du bien immobilier et de toute réclamation à son encontre.
• Y a-t-il des dettes ou des charges existantes sur le bien ? En Espagne, ce type de charges doit être réglé avant la vente et l’acheteur ne peut être contraint de les assumer. Toutefois, des dettes telles qu’une hypothèque en cours ou une saisie peuvent ralentir le processus de vente.
• Le logement fait-il l’objet d’une protection publique quelconque ? Qu’il s’agisse d’un logement social ou d’un logement privé, il peut y avoir des limitations de vente. Le bien peut être placé sous un régime de protection pendant une certaine période, au cours de laquelle il ne peut être vendu librement sur le marché.
• Le bien dispose-t-il d’un certificat d’habitation (Cédula de Habitabilidad) en cours de validité ? Ce document atteste que le bien répond aux normes obligatoires d’habitabilité et de sécurité définies par les autorités locales. Il n’est pas obligatoire dans toutes les communautés autonomes, mais il garantit que le bien est légalement utilisable à des fins résidentielles.

En vous assurant d’un statut juridique clair, vous ne risquez pas d’hériter de problèmes juridiques. Pour des conseils plus détaillés, consultez notre article sur les 10 documents à demander avant d’acheter une propriété en Espagne.

Exemple : Vous pourriez découvrir que le bien n’est pas enregistré correctement, ce qui pourrait donner lieu à des litiges sur la propriété.

2. Quels sont les coûts associés au bien ?

Il est essentiel de comprendre l’ensemble de l’engagement financier. Le prix de vente peut correspondre à votre budget, mais d’autres dépenses, ponctuelles ou régulières, peuvent survenir. Renseignez-vous :

• Impôt foncier (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Normalement payé annuellement ou en deux versements.
• Charges de copropriété (uniquement si le bien fait partie d’une copropriété). Elles dépendent de facteurs tels que le nombre de résidents, la taille de la copropriété et les types de parties communes (jardins, salle de sport, etc.).
• Les charges, les frais d’entretien et les charges exceptionnelles. Plus le bien est associé à des services, plus il est susceptible de nécessiter des dépenses supplémentaires de manière récurrente. Les « derramas » ou contributions sont importantes pour évaluer la valeur de la mise à jour du bien (n’oubliez pas que, si une « derrama » est payée, le vendeur doit la rembourser intégralement avant que la transaction ne soit conclue).

Ces coûts peuvent s’additionner et doivent être pris en compte dans votre budget. Il est essentiel de prendre en compte tous les coûts courants, et pas seulement le prix d’achat, pour s’assurer que le bien reste abordable à long terme.

Exemple : s’informer à l’avance sur les charges de copropriété permet d’éviter les surprises, comme des coûts élevés dus à des rénovations imminentes du bâtiment.

3. Quel est l’âge du bien ?

Connaître l’âge du bien peut donner une idée des besoins d’entretien et des coûts potentiels futurs. Demandez :

• Quand le bien a-t-il été construit ? En fonction de la ville, du quartier et de l’année de construction, vous saurez s’il s’agit d’un bien solide construit avec des matériaux de bonne qualité ou non. Vous aurez également une idée de ses avantages et de ses limites sur le plan architectural et structurel.
• Y a-t-il eu des rénovations importantes ? Il est important de savoir non seulement quelles rénovations ont été effectuées, mais aussi celles qui sont en cours. Les rénovations structurelles (fenêtres, plomberie ou installation électrique) sont très importantes, et si elles sont très anciennes ou n’ont pas encore été effectuées, vous devrez peut-être faire face à ces coûts prochainement.

Les biens plus anciens peuvent avoir du charme mais s’accompagner de plus de problèmes d’entretien, tandis que les biens plus récents peuvent offrir des équipements plus modernes et nécessiter moins d’entretien immédiat. Dans tous les cas, demandez un plan du bien pour voir sa distribution réelle et la situation des colonnes et des murs porteurs.

Exemple : un bien construit dans les années 1950 peut avoir des systèmes de plomberie et d’électricité obsolètes qui doivent être remplacés, alors qu’un bien construit dans les années 2000 est susceptible d’avoir des installations plus modernes, ce qui réduit les coûts de réparation immédiats.

4. Quel est l’historique du bien sur le marché ?

Comprendre l’historique du bien immobilier sur le marché peut donner une idée de sa valeur et de son potentiel de revente. Demandez :

• Depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? Si vous vous trouvez dans cette situation depuis trop longtemps, cela peut être un signe d’avertissement qu’il y a des problèmes.
• Y a-t-il eu des offres antérieures ou des réductions de prix ? Il n’est pas toujours possible que le propriétaire ou votre agent immobilier veuille vous communiquer cette information. Toutefois, s’ils le font, il vous sera utile de connaître la marge de manœuvre dont vous disposez pour négocier le prix.
• Quel est l’état actuel du marché immobilier local ? En comparant la situation du bien avec les environs et les prix pratiqués dans la région, vous saurez s’il s’agit d’une opportunité ou d’un bien surévalué.

Exemple : un bien immobilier qui est sur le marché depuis 18 mois sans aucune offre peut indiquer des problèmes tels qu’un emplacement peu attrayant, un prix trop élevé ou la nécessité d’effectuer des réparations importantes, qui doivent tous faire l’objet d’une enquête approfondie.

5. Quel est l’état du bien ?

Une inspection minutieuse de l’état du bien peut vous éviter des dépenses ultérieures. Demandez :

• Quand le bien a-t-il été rénové pour la dernière fois ? Si l’ancien propriétaire a modifié le plan d’étage pour abattre des murs ou créer de nouvelles pièces, vous serez en mesure d’évaluer si les rénovations sont utiles, si vous devrez les annuler et même si vous pouvez vous les permettre. Par ailleurs, des rénovations récentes peuvent être le signe d’une amélioration des matériaux et de la qualité, ainsi que d’une baisse des coûts à moyen terme.
• Existe-t-il des problèmes structurels connus ou des réparations nécessaires ? Nombre de ces interventions sont liées à la réglementation, qui est mise à jour périodiquement au fil du temps. Par exemple, si le bien se trouve dans un immeuble avec des conduites d’eau réalisées avec de l’amiante, il est obligatoire de les enlever, car il s’agit d’un matériau dangereux.
• Y a-t-il un problème d’humidité ? Dans le cas des logements de seconde main, il s’agit de l’un des problèmes les plus courants et les plus complexes à résoudre. Il est lié aux mesures de renouvellement de l’air intérieur et à la ventilation. Assurez-vous qu’il n’y a pas de moisissures, d’insectes liés à l’humidité ou de peinture décollée sur les murs. Ce sont généralement les signes d’un problème d’humidité.
• Existe-t-il un certificat d’efficacité énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) ? Une note très favorable en matière d’efficacité énergétique sera liée non seulement aux fenêtres du bien, mais aussi aux systèmes de climatisation et de régénération de l’air intérieur. Les bâtiments anciens et les propriétés unifamiliales ont tendance à avoir une faible efficacité énergétique. Attention également aux certifications de sols contaminés, qui sont de plus en plus importantes.

Envisagez de faire appel à un expert indépendant pour évaluer l’état du bien immobilier de manière exhaustive. Pour plus de détails sur les points à vérifier lors d’une visite d’un bien, voir notre article sur les éléments à prendre en compte lors de l’achat d’une propriété en Espagne.

Exemple : en découvrant, lors de l’inspection, que l’installation électrique est obsolète et que le toit fuit, vous éviterez des réparations imprévues et coûteuses après l’achat.

6. Que prévoit le règlement de copropriété des résidents ?

Lors de l’achat d’un bien en Espagne, qu’il s’agisse d’une première ou d’une seconde main, il est essentiel que vous ayez accès au règlement de copropriété. Ce règlement régit des aspects importants de la coexistence et de l’utilisation des parties communes et peut avoir un impact significatif sur la qualité de vie et même sur vos finances. Demandez :

• Quelles sont les règles spécifiques établies pour l’utilisation des parties communes ? Il vous sera utile de connaître vos droits en tant que propriétaire, et notamment de savoir si vous pouvez obtenir un double des clés d’accès aux cours ou aux locaux de stockage.
• Existe-t-il des règles de copropriété concernant les rénovations ou la location du bien immobilier ? À cet égard, il est de plus en plus fréquent que les copropriétés interdisent expressément la location à des fins touristiques, indépendamment des règles de chaque commune.
• Les animaux de compagnie sont-ils autorisés ? Il est atypique qu’il y ait des limitations à cet égard, mais il peut y avoir des règles sur les lieux et les conditions de détention des animaux de compagnie.
• Existe-t-il des installations ou des équipements communs ? Dans les constructions les plus modernes, il est courant de trouver des services tels que des salles d’événements, des salles de sports et même des espaces de coworking. Découvrez ce qu’il faut savoir pour les utiliser.
• Quelles sont les règles concernant les transformations et les modifications apportées aux propriétés ? Certaines copropriétés peuvent interdire de fermer les terrasses, de modifier la façade du bâtiment ou même de choisir des couleurs différentes pour des éléments tels que les auvents ou les stores.

Connaître les règles de copropriété et la situation du voisinage permet à l’acheteur d’éviter les mauvaises surprises et de prendre une décision en connaissance de cause. Les règles de copropriété ont une incidence directe sur le mode de vie et les finances et peuvent influencer la réévaluation future du bien immobilier. En outre, l’existence de conflits ou de surcharges peut entraîner des coûts supplémentaires qui n’avaient pas été prévus au départ.

Exemple : l’exigence du respect des délais d’exécution des travaux ou le refus de placer des éléments sur la façade, tels que des installations de climatisation, peuvent affecter vos projets pour le bien.

7. Qu’est-ce qui est inclus dans la vente ?

Clarifiez ce qui est inclus dans la vente pour éviter les surprises. Demandez :

• Les installations et accessoires sont-ils inclus ?
• La vente comprend-elle des meubles ou des appareils électroménagers ? Vous pouvez être intéressé par le bien avec tous ces éléments, mais si ce n’est pas le cas, pensez que vider un bien rempli de meubles peut représenter une dépense imprévue.
• Y a-t-il un garage ou un box de stockage ? Non seulement cela augmente la valeur du bien, mais cela le rend également plus fonctionnel, surtout si l’espace est limité ou si le quartier ne dispose pas de suffisamment de places de stationnement.

Savoir exactement ce que l’on achète permet d’éviter les malentendus ultérieurs. Il est également essentiel que ces informations soient consignées par écrit dans le cadre du contrat de vente.

Exemple : s’assurer que les meubles sont inclus dans la vente permet d’éviter les malentendus et les coûts supplémentaires liés à l’achat de nouveaux meubles.

8. Le vendeur est-il disposé à négocier ?

Négocier le prix peut permettre de réaliser des économies importantes. Demandez :

• Le prix demandé est-il ferme ou y a-t-il une marge de négociation ? En Espagne, il est d’usage de faire une offre inférieure au prix de vente initial et, sur cette base, d’essayer de trouver un point médian convenant aux deux parties.
• Existe-t-il des incitations ou des offres actuellement disponibles ?

Il est fréquent que le prix demandé soit flexible, surtout si le bien est sur le marché depuis un certain temps. Comprendre la position du vendeur peut vous aider à faire une offre en toute connaissance de cause.

Exemple : comprendre la flexibilité du vendeur peut vous aider à négocier un meilleur prix, surtout si le bien est sur le marché depuis un certain temps.

9. Pouvez-vous vous entretenir avec les propriétaires ou les locataires actuels ?

Parler directement avec les propriétaires ou les locataires actuels peut fournir des informations précieuses. Demandez à votre agent si cela est possible et :

• Pourquoi les propriétaires actuels vendent-ils le bien ? Le savoir peut aider à comprendre s’il y a urgence à vendre et quelle est la marge de négociation sur le prix. Cela peut également révéler d’éventuels problèmes liés au bien ou à la région. En outre, un vendeur qui déménage dans une autre ville pour son travail peut être disposé à accepter une offre inférieure en raison de la nécessité de vendre rapidement.
• Quel est le profil du vendeur ? L’identification du vendeur peut en dire long sur la légitimité de la transaction et éviter des problèmes juridiques, des retards ou des obstacles. Il est important de savoir s’il s’agit d’un particulier, d’une entreprise, d’une banque, d’un promoteur ou d’un héritage. Dans ce dernier cas, il se pourrait que plusieurs héritiers ne soient pas d’accord sur la négociation du prix ou sur les modalités de la transaction.
• Quelle a été leur expérience de la vie dans le bien ?
• Ont-ils rencontré des problèmes en y vivant ?

En discutant avec les propriétaires actuels, vous aurez un point de vue plus personnel sur le bien et son histoire, ce qui peut s’avérer très utile pour prendre votre décision.

Exemple : En discutant avec les propriétaires actuels, vous pourriez découvrir des problèmes tels que des voisins bruyants ou des problèmes fréquents de pression d’eau, ce qui vous donnerait une idée plus précise de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

10. Comment est le quartier ?

Comprendre le voisinage peut influencer votre décision. Demandez :

• Quelles sont les commodités à proximité (écoles, hôpitaux, supermarchés) ? Si vous envisagez de voyager avec votre famille, ces informations sont essentielles.
• Le quartier est-il sûr ? L’achat d’un bien immobilier dans un environnement sûr peut vous apporter une certaine tranquillité d’esprit et un sentiment de bien-être.
• Y a-t-il des problèmes de bruit ou d’autres nuisances ? Dans les zones où les lieux de divertissement, tels que les bars et les restaurants, sont nombreux, ces problèmes sont plus fréquents.

Visiter le quartier à différents moments de la journée peut vous donner une meilleure idée de ce que peut être la vie dans ce quartier. Cela peut vous aider à évaluer l’environnement général et à déterminer s’il convient à votre mode de vie.

Exemple : parler aux résidents actuels peut révéler des aspects positifs tels que des voisins amicaux et un fort sentiment d’appartenance à la communauté, ce qui peut améliorer votre expérience de vie.

11. Y a-t-il des développements en cours ou prévus dans les environs ?

Les environs peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de votre bien et sur votre qualité de vie. Demandez :

• Des projets d’infrastructure sont-ils prévus à proximité ? Connaître les développements futurs en matière de communication, comme les routes ou les gares, peut améliorer votre qualité de vie et augmenter la valeur de votre logement.
• La zone est-elle sujette à des inondations saisonnières ou à d’autres problèmes environnementaux ? Certains quartiers ont été construits sur d’anciens lits de rivières ou de canyons (« ramblas ») qui, en cas de précipitations extrêmes, peuvent déborder.

En consultant la mairie locale (ayuntamiento) ou des ressources en ligne telles que le site du ministère espagnol des transports, de la mobilité et de l’urbanisme, vous obtiendrez des informations actualisées sur les projets d’aménagement.

Exemple : en vous informant sur un projet de construction à proximité, vous éviterez d’acheter dans une zone qui deviendra bientôt bruyante et encombrée.

12. Quel est le processus d’achat et le calendrier ?

Enfin, il est essentiel de comprendre le processus d’achat en Espagne pour que la transaction se déroule sans heurts. Demandez :

• Quel est le processus d’achat et le calendrier habituels ?
• Quels sont les documents et les procédures juridiques requis ?
• Y a-t-il des frais ou des taxes supplémentaires liés à la transaction ?

Le fait de disposer d’un calendrier précis et de comprendre le processus peut vous aider à mieux planifier et à éviter les retards. Votre agent devrait vous fournir un guide détaillé, étape par étape, de ce à quoi vous devez vous attendre.

Exemple : le fait de savoir que le processus d’achat typique en Espagne prend environ 2 à 3 mois, y compris l’obtention du financement, les vérifications légales et le paiement des taxes nécessaires, peut vous aider à planifier votre déménagement et à éviter les retards inattendus.

L’achat d’un bien immobilier en Espagne en tant qu’acheteur international implique de nombreuses considérations et des pièges potentiels. En posant ces questions essentielles, vous pourrez vous assurer que vous prenez une décision en toute connaissance de cause. Nous vous recommandons de travailler avec un agent immobilier réputé et de demander des conseils juridiques pour vous y retrouver dans la complexité du marché immobilier espagnol.