12 Domande da porre al tuo agente immobiliare quando vedi una casa in vendita in Spagna

Potresti preferire trattare direttamente con il proprietario, ma questo può richiedere più tempo, soprattutto se vivi al di fuori della Spagna. L’utilizzo di un agente immobiliare può semplificare il compito, ma è fondamentale che fornisca tutte le informazioni che ti aiuteranno a prendere la migliore decisione possibile.

Per semplificare il tuo lavoro, ecco alcune domande essenziali da porre quando vedi una casa in vendita in Spagna.

1. Qual è lo status giuridico dell’immobile?

Comprendere lo stato giuridico dell’immobile è fondamentale. Chiedi al tuo agente:

• L’immobile è registrato al catasto locale? In caso contrario, potresti trovarti di fronte a una truffa. A volte, qualcuno potrebbe provare a vendere una proprietà che non possiede. Il Registro immobiliare (Registro de la propiedad) conserva registri dettagliati della storia dell’immobile e di eventuali reclami nei suoi confronti.
• Ci sono debiti o gravami esistenti sulla proprietà? In Spagna, questi tipi di addebiti devono essere saldati prima della vendita e l’acquirente non può essere costretto ad assumerli. Tuttavia, debiti come un mutuo o un sequestro in sospeso possono rallentare il processo di vendita.
• L’alloggio è interessato da qualsiasi tipo di protezione pubblica? Che si tratti di alloggi protetti o a prezzo gratuito, potrebbero esserci limitazioni di vendita. La proprietà potrebbe essere sotto un regime di protezione per un certo periodo, durante il quale non può essere venduta liberamente sul mercato.
• La proprietà ha un certificato di abitazione valido (Cédula de Habitabilidad)? Questo documento certifica che soddisfa gli standard obbligatori di abitabilità e sicurezza determinati dalle autorità locali. Non è obbligatorio in tutte le Comunità autonome, ma garantisce che la proprietà sia legale per uso residenziale.

Garantire uno status giuridico chiaro significa che non erediterai alcun problema legale. Per una guida più dettagliata, consulta il nostro articolo su 10 Documenti che dovresti chiedere prima di acquistare un immobile in Spagna.

Esempio: potresti scoprire che la proprietà non è registrata correttamente, il che potrebbe portare a controversie legali sulla proprietà.

2. Quali sono i costi associati all’immobile?

Comprendere il pieno impegno finanziario è essenziale. Il prezzo di vendita potrebbe adattarsi al tuo budget, ma potrebbero sorgere altre spese, sia una tantum che regolari. Chiedi informazioni su:

• Tasse di proprietà (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Normalmente pagato annualmente o in due rate.
• Spese condominiali (solo se la proprietà fa parte di un condominio). Queste dipendono da fattori come il numero di residenti, le dimensioni del condominio e i tipi di aree comuni (giardini, palestra, ecc.).
• Utenze, costi di manutenzione e contributi edilizi in sospeso. Più servizi la proprietà ha associato ad essa, più è probabile che richieda spese aggiuntive su base ricorrente. I “derramas” o contributi sono importanti per valutare il valore delle modifiche dell’immobile (ricorda che, se viene pagato un “derrama”, il venditore deve saldarlo completamente prima che la transazione sia completata).

Questi costi possono sommarsi e dovrebbero essere presi in considerazione nel tuo budget. È essenziale considerare tutti i costi correnti, non solo il prezzo di acquisto, per garantire che l’immobile rimanga accessibile a lungo termine.

Esempio: chiedere in anticipo le spese condominiali può evitare sorprese come costi elevati dovuti ai prossimi lavori di ristrutturazione degli edifici.

3. Quanti anni ha la proprietà?

Conoscere l’età della proprietà può fornire informazioni sulle sue esigenze di manutenzione e sui potenziali costi futuri. Chiedi:

• Quando è stata costruita la proprietà? A seconda della città, dell’area e dell’anno di costruzione, distinguerai se si tratta di una proprietà solida realizzata con materiali di buona qualità o meno. Avrai anche un’idea dei suoi vantaggi e limiti architettonici e strutturali.
• Ci sono stati importanti lavori di ristrutturazione o modifiche? È importante sapere non solo quali lavori di ristrutturazione sono stati effettuati, ma anche cosa potrebbe essere in sospeso. Le riforme strutturali (finestre, impianti idraulici o elettrici) sono molto importanti e, se sono molto vecchie o non sono ancora state eseguite, potresti dover affrontare presto questi costi.

Le proprietà più vecchie potrebbero avere fascino, ma possono presentare più problemi di manutenzione, mentre le proprietà più recenti potrebbero offrire servizi più moderni e richiedere una manutenzione meno immediata. In ogni caso, chiedi una pianta della casa per vedere la sua reale distribuzione e la situazione delle colonne e delle pareti portanti.

Esempio: una proprietà costruita negli anni ‘50 potrebbe avere impianti idraulici ed elettrici obsoleti che necessitano di essere sostituiti, mentre una casa costruita negli anni 2000 potrebbe avere installazioni più moderne, riducendo i costi di riparazione immediati.

4. Qual è lo storico di mercato dell’immobile?

Comprendere lo storico di mercato dell’immobile può fornire informazioni sul suo valore e sul potenziale di rivendita futuro. Chiedi:

• Da quanto tempo la proprietà è sul mercato? Se sei stato in questa situazione per troppo tempo, potrebbe essere un segnale di avvertimento che ci sono problemi.
• Ci sono state offerte o riduzioni di prezzo precedenti? Non è sempre il caso che il proprietario o il tuo agente immobiliare vogliano trasmetterti queste informazioni. Tuttavia, se lo fanno, ti sarà utile sapere quanto spazio hai per negoziare il prezzo.
• Qual è lo stato attuale del mercato immobiliare locale? Confrontare la situazione della proprietà con l’ambiente circostante e i prezzi nella zona ti aiuterà a sapere se si tratta di un’opportunità o se è troppo caro.

Esempio: una proprietà che è sul mercato da 18 mesi senza offerte potrebbe indicare problemi come una posizione meno desiderabile, un annuncio troppo costoso o la necessità di riparazioni significative, tutte cose che dovrebbero essere esaminate a fondo.

5. Qual è lo stato dell’immobile?

Un’ispezione approfondita delle condizioni dell’immobile può evitarti spese future. Chiedi:

• Quando è stata rinnovata l’ultima volta la proprietà? Se il precedente proprietario ha modificato la planimetria per abbattere muri o creare nuove stanze, sarai in grado di valutare se i lavori di ristrutturazione sono utili, se dovrai invertirli e persino se puoi permetterteli. Inoltre, i recenti lavori di ristrutturazione possono essere un’indicazione di materiali e qualità più elevati, nonché di costi inferiori a medio termine.
• Ci sono problemi strutturali noti o sono necessarie riparazioni? Molti di questi interventi sono legati alle normative, che vengono aggiornate periodicamente nel tempo. Ad esempio, se la proprietà si trova in un edificio con tubi dell’acqua in uralite, è obbligatorio rimuoverlo, perché è un materiale pericoloso.
• Ci sono problemi di umidità? Nel caso degli alloggi di seconda mano, questo è uno dei problemi più comuni e più complessi da risolvere. È legato alle misure di rinnovo dell’aria interna e alla ventilazione. Assicurati che non ci siano muffe, insetti legati all’umidità o pittura sollevata sulle pareti. Questi sono di solito segni che c’è un problema di umidità.
• Esiste un certificato di efficienza energetica (Certificado de Eficiencia Energética)? Un punteggio di efficienza energetica molto favorevole sarà correlato non solo alle finestre della casa, ma anche ai sistemi di climatizzazione e rigenerazione dell’aria interna. Gli edifici più vecchi e le proprietà unifamiliari tendono ad avere bassi livelli di efficienza energetica. Fai attenzione anche alle certificazioni dei terreni contaminati, che stanno diventando sempre più importanti.

Prendi in considerazione l’assunzione di un perito indipendente per valutare in modo completo le condizioni dell’immobile. Per ulteriori dettagli su cosa cercare durante una visita a una proprietà, consulta il nostro articolo su cosa cercare quando si visita una proprietà in vendita in Spagna.

Esempio: scoprire che l’immobile ha un cablaggio elettrico obsoleto e un tetto che perde durante un’ispezione può evitarti riparazioni impreviste e costose dopo l’acquisto.

6. Cosa prevedono le regole condominiali dei residenti?

Quando acquisti un immobile in Spagna, sia di prima mano che di seconda mano, è essenziale che tu abbia accesso alle regole condominiali. Regolano aspetti importanti della convivenza e dell’uso delle aree comuni e possono avere un impatto significativo sulla qualità della vita e persino sulle tue finanze. Chiedi:

• Quali regole specifiche stabiliscono per l’uso degli spazi comuni? Ti aiuterà a sapere quali sono i tuoi diritti come proprietario, incluso se puoi avere una copia delle chiavi per accedere a cortili o ripostigli.
• Ci sono regole condominiali per quanto riguarda le ristrutturazioni o l’affitto dell’immobile? A questo proposito, sta diventando sempre più comune per le comunità di proprietari di case vietare espressamente l’affitto per uso turistico, indipendentemente dalle normative di ciascun consiglio locale.
• Sono ammessi animali domestici? È atipico che ci siano limitazioni in questo senso, ma potrebbero esserci regole su dove possono essere tenuti gli animali domestici e in quali condizioni.
• Ci sono strutture o servizi in comune? Nelle costruzioni più moderne, è comune trovare servizi come sale per eventi, palestre e persino strutture di coworking. Scopri cosa devi sapere per usarli.
• Quali sono le regole sulle modifiche e cambiamenti agli immobili? Alcuni condomini potrebbero vietare di chiudere i balconi, modificare la facciata dell’edificio o persino scegliere colori diversi per oggetti come tende da sole o tapparelle.

Conoscere le regole del condominio e la situazione della comunità di vicini aiuta l’acquirente a evitare spiacevoli sorprese e a prendere una decisione informata. Le regole condominiali influenzano direttamente lo stile di vita e le finanze e possono influenzare la futura rivalutazione dell’immobile. Inoltre, l’esistenza di conflitti o sovrapprezzi può comportare costi aggiuntivi che non erano inizialmente previsti.

Esempio: la richiesta di rispetto dei programmi per l’esecuzione dei lavori o il rifiuto di posizionare elementi sulla facciata, come le macchine dell’aria condizionata, possono influire sui tuoi piani per la casa.

7. Cosa è incluso nella vendita?

Chiarisci cosa è incluso nella vendita per evitare sorprese. Chiedi:

• Sono inclusi gli arredi e le finiture?
• La vendita include mobili o elettrodomestici? Potresti essere interessato alla casa con tutti questi elementi, ma in caso contrario, considera che svuotare una casa piena di mobili può rappresentare una spesa inaspettata.
• C’è un garage o uno spazio di conservazione incluso? Ciò non solo aumenta il valore della casa, ma la rende anche più funzionale, soprattutto se lo spazio è limitato o l’area non dispone di parcheggi sufficienti.

Sapere esattamente cosa stai acquistando aiuta a evitare fraintendimenti in seguito. È anche fondamentale ottenere queste informazioni per iscritto come parte del contratto di vendita.

Esempio: assicurarsi che i mobili siano inclusi nella vendita può evitare incomprensioni e costi aggiuntivi per l’acquisto di nuovi mobili.

8. Il venditore è disposto a negoziare?

Negoziare il prezzo può portare a risparmi significativi. Chiedi:

• Il prezzo richiesto è fisso o c’è spazio per la negoziazione? In Spagna, è consuetudine fare un’offerta inferiore al prezzo di vendita iniziale e, su tale base, cercare di trovare un punto medio adatto per entrambe le parti.
• Ci sono incentivi o offerte attualmente disponibili?

È comune che ci sia una certa flessibilità nel prezzo richiesto, soprattutto se la proprietà è sul mercato da un po’. Comprendere la posizione del venditore può aiutarti a fare un’offerta più informata.

Esempio: comprendere la flessibilità del venditore può aiutarti a negoziare un prezzo migliore, soprattutto se la proprietà è sul mercato da un po’.

9. Puoi parlare con gli attuali proprietari o inquilini?

Parlare direttamente con gli attuali proprietari o inquilini può fornire preziose informazioni. Chiedi al tuo agente se è possibile e:

• Perché gli attuali proprietari stanno vendendo l’immobile? Sapere questo può aiutare a capire se c’è urgenza di vendere e qual è il margine di negoziazione sul prezzo. Può anche rivelare possibili problemi con la proprietà o la zona. Inoltre, un venditore che si trasferisce in un’altra città per lavoro potrebbe essere disposto ad accettare un’offerta inferiore a causa della necessità di vendere rapidamente.
• Qual è il profilo del venditore? Identificare il venditore può rivelare molto sulla legittimità della transazione ed evitare futuri problemi legali, ritardi o ostacoli. È importante sapere se si tratta di un privato, di un’azienda, di una banca, di uno sviluppatore o di un’eredità. In quest’ ultimo caso, potremmo scoprire che diversi eredi non sono d’accordo sulla negoziazione del prezzo o sui termini della transazione.
• Qual è stata la loro esperienza di vita nell’immobile?
• Ci sono problemi che hanno affrontato mentre vivevano lì?

Parlare con gli attuali proprietari può darti una prospettiva più personale sulla proprietà e sulla sua storia, che può essere preziosa per prendere una decisione.

Esempio: parlare con i proprietari attuali potrebbe rivelare problemi come vicini rumorosi o frequenti problemi di pressione dell’acqua, dandoti un quadro più chiaro di cosa aspettarti.

10. Com’è il quartiere?

Comprendere il quartiere può influenzare la tua decisione. Chiedi:

• Quali servizi si trovano nelle vicinanze (scuole, ospedali, supermercati)? Se hai intenzione di viaggiare con la tua famiglia, queste informazioni sono essenziali.
• Quanto è sicuro il quartiere? Garantire l’acquisto di un immobile in un ambiente sicuro può fornire tranquillità e un senso di benessere.
• Ci sono problemi di rumore o altri disturbi? Nelle aree con un’abbondanza di luoghi di intrattenimento, come bar e ristoranti, questo è più probabile che si verifichi.

Visitare il quartiere in diversi momenti della giornata può fornire un’idea migliore di come potrebbe essere vivere lì. Questo può aiutarti a valutare l’ambiente generale e l’idoneità per il tuo stile di vita.

Esempio: parlare con i residenti attuali può rivelare aspetti positivi come vicini amichevoli e un forte senso di comunità, che può migliorare la tua esperienza di vita.

11. Ci sono sviluppi in corso o in programma nella zona?

L’area circostante può influire in modo significativo sul valore della tua proprietà e sulla tua qualità di vita. Chiedi:

• Ci sono progetti infrastrutturali pianificati nelle vicinanze? Conoscere gli sviluppi futuri in termini di comunicazioni, come strade o stazioni ferroviarie, può migliorare la qualità della vita e aumentare il valore della tua casa.
• L’area è soggetta a inondazioni stagionali o ad altri problemi ambientali? Alcuni quartieri potrebbero essere stati costruiti su ex letti fluviali o canyon (“ramblas”) che, in situazioni di pioggia estrema, possono straripare.

Controllare con il municipio locale (Ayuntamiento) o utilizzare risorse online come il Ministero dei Trasporti, della Mobilità e dell’Agenda Urbana spagnolo può fornire informazioni aggiornate sugli sviluppi pianificati.

Esempio: scoprire un progetto di costruzione pianificato nelle vicinanze può aiutarti a evitare di acquistare in un’area che presto diventerà rumorosa e congestionata.

12. Qual è il processo di acquisto e la tempistica?

Infine, comprendere il processo di acquisto in Spagna è fondamentale per una transazione senza intoppi. Chiedi:

• Qual è il tipico processo di acquisto e la tempistica?
• Quali sono i documenti e le procedure legali richiesti?
• Ci sono costi aggiuntivi o tasse coinvolti nella transazione?

Avere una cronologia chiara e comprendere il processo può aiutarti a pianificare meglio ed evitare ritardi. Il tuo agente dovrebbe fornire una guida dettagliata passo-passo su cosa aspettarsi.

Esempio: comprendere che il tipico processo di acquisto in Spagna richiede circa 2-3 mesi, tra cui la protezione del finanziamento, il completamento dei controlli legali e il pagamento delle tasse necessarie, può aiutarti a pianificare il tuo trasloco ed evitare ritardi imprevisti.

L’acquisto di un immobile in Spagna come acquirente internazionale comporta molte considerazioni e potenziali insidie. Ponendo queste domande essenziali, puoi assicurarti di prendere una decisione ben informata. Ti consigliamo di lavorare con un agente immobiliare affidabile e di richiedere una consulenza legale per affrontare le complessità del mercato immobiliare spagnolo.