12 Fragen, die Sie Ihrem Immobilienmakler stellen sollten, wenn Sie ein zum Verkauf stehendes Haus in Spanien besichtigen

Womöglich ziehen Sie es vor, direkt mit dem Eigentümer zu verhandeln, aber das kann zeitaufwändiger sein, besonders wenn Sie nicht in Spaniens leben. Die Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers kann die Aufgabe vereinfachen, aber es ist wichtig, dass er alle Informationen liefert, die Ihnen helfen, die bestmögliche Entscheidung zu treffen.

Um Ihnen die Arbeit zu erleichtern, finden Sie hier ein paar wichtige Fragen, die Sie stellen sollten, wenn Sie ein zum Verkauf stehendes Haus in Spanien besichtigen.

1. Welchen rechtlichen Status hat die Immobilie?

Die Kenntnis des rechtlichen Status der Immobilie ist von grundlegender Bedeutung. Fragen Sie Ihren Makler:

• Ist die Immobilie beim örtlichen Grundbuchamt eingetragen? Falls nicht, könnte es sich um Betrug handeln. Es kommt vor, dass Personen versuchen, eine Immobilie zu verkaufen, die ihnen gar nicht gehört. Das Grundbuchamt (Registro de la propiedad) führt ausführliche Aufzeichnungen über die Historie der Immobilie und über etwaige Ansprüche gegen sie.
• Bestehen auf der Immobilie irgendwelche Schulden oder Belastungen? In Spanien müssen diese Arten von Belastungen vor dem Verkauf beglichen werden und der Käufer kann nicht gezwungen werden, diese zu übernehmen. Allerdings können Schulden wie eine ausstehende Hypothek oder eine Pfändung den Verkaufsprozess verlangsamen.
• Ist die Wohnung durch irgendeine Art von öffentlichem Schutz betroffen? Unabhängig davon, ob es sich um eine geschützte oder eine preisfreie Wohnung handelt, kann es Verkaufsbeschränkungen geben. Die Immobilie könnte für einen bestimmten Zeitraum unter Schutz stehen, während dessen sie nicht frei auf dem Markt verkauft werden kann.
• Verfügt die Immobilie über eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)? Dieses Dokument bescheinigt, dass die Immobilie die von den örtlichen Behörden festgelegten Standards für Bewohnbarkeit und Sicherheit erfüllt. Sie ist nicht in allen Autonomen Gemeinschaften obligatorisch, stellt aber sicher, dass die Immobilie legal zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Ein klarer Rechtsstatus stellt sicher, dass Sie keine rechtlichen Probleme übernehmen. Ausführlichere Informationen finden Sie in unserem Artikel über die 10 Dokumente, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Spanien anfordern sollten.

Beispiel: Sie könnten feststellen, dass die Immobilie nicht korrekt registriert ist, was zu Rechtsstreitigkeiten über die Eigentumsverhältnisse führen könnte.

2. Wie hoch sind die mit der Immobilie verbundenen Kosten?

Es ist wichtig, dass Sie sich über die gesamte finanzielle Belastung im Klaren sind. Der Verkaufspreis könnte in Ihr Budget passen, aber es könnten weitere Kosten anfallen, sowohl einmalige als auch laufende. Fragen Sie nach:

• Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Diese wird in der Regel jährlich oder in zwei Raten gezahlt.
• Gemeinschaftsgebühren (nur wenn die Immobilie Teil einer Gemeinschaft ist). Diese hängen von Faktoren wie der Anzahl der Bewohner, der Größe der Gemeinschaft und den angebotenen Einrichtungen (Garten, Fitnessraum usw.) ab.
• Versorgungsleistungen, Instandhaltungskosten und ausstehende Baubeiträge. Je mehr Dienstleistungen mit der Immobilie verbunden sind, desto wahrscheinlicher sind zusätzliche regelmäßige Ausgaben. Beachten Sie auch die "Derramas" oder Beiträge, die zur Aktualisierung des Immobilienwertes dienen. Der Verkäufer muss gezahlte "Derrama" vor Abschluss der Transaktion vollständig zurückzahlen.

Diese Kosten können sich summieren und sollten in Ihr Budget einkalkuliert werden. Es ist wichtig, alle laufenden Kosten zu berücksichtigen, nicht nur den Kaufpreis, um sicherzustellen, dass die Immobilie langfristig bezahlbar bleibt.

Beispiel: Wenn Sie sich im Voraus über die Gemeinschaftsgebühren informieren, können Sie Überraschungen wie hohe Kosten aufgrund anstehender Gebäudesanierungen vermeiden.

3. Wie alt ist die Immobilie?

Das Alter der Immobilie kann Aufschluss über den Instandhaltungsbedarf und mögliche zukünftige Kosten geben. Fragen Sie:

• Wann wurde die Immobilie gebaut? Anhand der Stadt, des Gebiets und des Baujahrs können Sie erkennen, ob es sich um eine solide Immobilie aus hochwertigen Materialien handelt oder nicht. Sie erhalten auch einen Eindruck von den architektonischen und strukturellen Vorteilen und Einschränkungen der Immobilie.
• Wurden größere Renovierungen oder Aktualisierungen vorgenommen? Es ist nicht nur wichtig zu wissen, welche Renovierungen durchgeführt wurden, sondern auch, welche noch anstehen könnten. Strukturelle Reformen (Fenster, Sanitäranlagen oder Elektroinstallationen) sind besonders wichtig. Wenn diese sehr alt sind oder noch nicht erneuert wurden, könnten diese Kosten bald auf Sie zukommen.

Ältere Häuser haben zwar ihren Charme, sind aber unter Umständen wartungsintensiver, während neuere Häuser vielleicht moderner ausgestattet sind und weniger Instandhaltungsaufwand erfordern. Bitten Sie in jedem Fall um einen Plan des Hauses, um die tatsächliche Aufteilung und die Lage der Säulen und tragenden Wände zu sehen.

Beispiel: Ein in den 1950er Jahren erbautes Haus hat möglicherweise veraltete Sanitär- und Elektroinstallationen, die ersetzt werden müssen, während ein in den 2000er Jahren erbautes Haus wahrscheinlich über modernere Installationen verfügt, was die unmittelbaren Reparaturkosten reduziert.

4. Wie ist die Marktgeschichte der Immobilie?

Die Marktgeschichte der Immobilie kann Aufschluss über ihren Wert und ihr künftiges Wiederverkaufspotenzial geben. Fragen Sie:

• Wie lange ist die Immobilie schon auf dem Markt? Wenn sie sich schon zu lange auf dem Markt befindet, kann das ein Warnzeichen dafür sein, dass es Probleme gibt.
• Gab es frühere Angebote oder Preisnachlässe? Es ist nicht immer so, dass der Eigentümer oder Ihr Makler diese Informationen an Sie weitergeben möchte. Wenn sie es jedoch tun, ist es für Sie nützlich zu wissen, wie viel Spielraum Sie bei der Preisverhandlung haben.
• Wie ist der aktuelle Stand des lokalen Immobilienmarktes? Wenn Sie die Lage der Immobilie mit der Umgebung und den Preisen in der Gegend vergleichen, können Sie feststellen, ob es sich um ein Schnäppchen handelt oder ob sie überteuert ist.

Beispiel: Eine Immobilie, die seit 18 Monaten auf dem Markt ist und für die es keine Angebote gibt, könnte auf Probleme wie eine weniger begehrte Lage, einen überhöhten Preis oder einen erheblichen Reparaturbedarf hinweisen, die alle gründlich untersucht werden sollten.

5. Wie ist der Zustand der Immobilie?

Eine gründliche Inspektion des Zustands der Immobilie kann Sie vor zukünftigen Kosten bewahren. Fragen Sie:

• Wann wurde die Immobilie zuletzt renoviert? Wenn der Vorbesitzer den Grundriss geändert hat, um Wände einzureißen oder neue Räume zu schaffen, können Sie beurteilen, ob die Renovierungen sinnvoll sind, ob Sie sie rückgängig machen müssen und ob Sie sie sich überhaupt leisten können. Außerdem können kürzlich durchgeführte Renovierungen ein Hinweis auf bessere Materialien und Qualität sowie mittelfristig niedrigere Kosten sein.
• Gibt es bekannte strukturelle Probleme oder notwendige Reparaturen? Viele dieser Maßnahmen hängen mit Vorschriften zusammen, die im Laufe der Zeit regelmäßig aktualisiert werden. Befindet sich die Immobilie beispielsweise in einem Gebäude mit Wasserleitungen aus Uralit, müssen diese entfernt werden, da es sich um ein gefährliches Material handelt.
• Gibt es Probleme mit der Feuchtigkeit? Bei Gebrauchtimmobilien ist dies eines der häufigsten und am schwierigsten zu lösenden Probleme. Es hängt mit den Maßnahmen zur Erneuerung der Raumluft und der Belüftung zusammen. Vergewissern Sie sich, dass es keinen Schimmel, feuchtigkeitsbedingte Insekten oder abgehobene Farbe an den Wänden gibt. Dies sind in der Regel Anzeichen dafür, dass es ein Problem mit der Feuchtigkeit gibt.
• Gibt es ein Energieeffizienz-Zertifikat (Certificado de Eficiencia Energética)? Eine sehr günstige Energieeffizienzbewertung bezieht sich nicht nur auf die Fenster des Hauses, sondern auch auf die Klimaanlagen und die Systeme zur Luftregeneration. Ältere Gebäude und Einfamilienhäuser weisen in der Regel niedrige Energieeffizienzwerte auf. Achten Sie auch auf Zertifizierungen für kontaminierte Böden, die zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Ziehen Sie in Erwägung, einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, um den Zustand der Immobilie umfassend zu beurteilen. Weitere Informationen darüber, worauf Sie bei einer Immobilienbesichtigung achten sollten, finden Sie in unserem Artikel "Worauf Sie bei der Besichtigung einer zum Verkauf stehenden Immobilie in Spanien achten sollten".

Beispiel: Wenn Sie bei einer Inspektion feststellen, dass die Elektroinstallation veraltet ist und das Dach undicht ist, können Sie sich vor unerwarteten und kostspieligen Reparaturen nach dem Kauf schützen.

6. Was sieht die Gemeinschaftsordnung der Bewohner vor?

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien, ob aus erster oder zweiter Hand, ist es wichtig, dass Sie Zugriff auf die Gemeinschaftsregeln haben. Sie regelt wichtige Aspekte des Zusammenlebens und der Nutzung von Gemeinschaftsflächen und kann sich erheblich auf die Lebensqualität und sogar auf Ihre Finanzen auswirken. Fragen Sie nach:

• Welche besonderen Regeln gibt es für die Nutzung der Gemeinschaftsräume? Es ist wichtig, die Rechte und Pflichten als Eigentümer zu kennen, einschließlich der Frage, ob Sie eine Kopie der Schlüssel für Gemeinschaftsbereiche wie Höfe oder Lagerräume erhalten können.
• Gibt es Gemeinschaftsregeln für Renovierungen oder die Vermietung der Immobilie? In dieser Hinsicht wird es immer üblicher, dass Eigentümergemeinschaften die Vermietung zu touristischen Zwecken ausdrücklich verbieten, unabhängig von den Vorschriften der jeweiligen Gemeinde.
• Sind Haustiere erlaubt? Es ist untypisch, dass es in dieser Hinsicht Einschränkungen gibt, aber es könnte Vorschriften darüber geben, wo Haustiere gehalten werden dürfen und unter welchen Bedingungen.
• Gibt es gemeinsame Einrichtungen oder Annehmlichkeiten? In moderneren Wohnanlagen sind Dienstleistungen wie Veranstaltungsräume, Sporthallen und sogar Coworking-Einrichtungen üblich. Erkundigen Sie sich, welche Einrichtungen verfügbar sind und welche Regeln für ihre Nutzung gelten.
• Welche Vorschriften gibt es für Umbauten und Veränderungen an Immobilien? In einigen Gemeinden kann es verboten sein, Terrassen zu schließen, die Fassade des Gebäudes zu verändern oder sogar andere Farben für Gegenstände wie Markisen oder Jalousien zu wählen.

Die Kenntnis der Gemeinschaftsregeln und der Situation der Nachbargemeinde hilft dem Käufer, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die Gemeinschaftsregeln wirken sich direkt auf den Lebensstil und die Finanzen aus und können die zukünftige Neubewertung der Immobilie beeinflussen. Darüber hinaus können Konflikte oder überhöhte Gebühren zu zusätzlichen Kosten führen, die ursprünglich nicht vorgesehen waren.

Beispiel: Die Forderung nach der Einhaltung von Zeitplänen für die Durchführung von Arbeiten oder die Weigerung, Elemente an der Fassade anzubringen, wie z. B. Klimageräte, kann Ihre Pläne für das Haus beeinträchtigen.

7. Was ist im Verkaufspreis enthalten?

Klären Sie, was im Kaufvertrag enthalten ist, um Überraschungen zu vermeiden. Fragen Sie:

• Sind die Einrichtungsgegenstände inbegriffen?
• Beinhaltet der Verkauf Möbel oder Geräte? Vielleicht sind Sie an dem Haus mit all diesen Elementen interessiert, aber wenn nicht, bedenken Sie, dass die Räumung eines Hauses voller Möbel unerwartete Kosten verursachen kann.
• Gibt es eine Garage oder einen Abstellraum? Dies steigert nicht nur den Wert des Hauses, sondern macht es auch funktioneller, insbesondere wenn der Platz begrenzt ist oder in der Gegend nicht genügend Parkplätze vorhanden sind.

Wenn Sie genau wissen, was Sie kaufen, können Sie spätere Missverständnisse vermeiden. Es ist auch wichtig, diese Informationen als Teil des Kaufvertrags schriftlich festzuhalten.

Beispiel: Die Einbeziehung von Möbeln in den Verkauf kann Missverständnissen und zusätzlichen Kosten für den Kauf neuer Möbel vorbeugen.

8. Ist der Verkäufer bereit zu verhandeln?

Das Aushandeln des Preises kann zu erheblichen Einsparungen führen. Fragen Sie:

• Ist die Preisvorstellung verbindlich oder gibt es Verhandlungsspielraum? In Spanien ist es üblich, ein Angebot zu machen, das unter dem ursprünglichen Verkaufspreis liegt, und auf dieser Grundlage zu versuchen, einen für beide Seiten geeigneten Mittelwert zu finden.
• Gibt es derzeit irgendwelche Anreize oder Angebote?

Es ist üblich, dass die Preisvorstellung flexibel gehandhabt wird, vor allem wenn die Immobilie schon eine Weile auf dem Markt ist. Wenn Sie die Position des Verkäufers verstehen, können Sie ein fundiertes Angebot abgeben.

Beispiel: Wenn Sie wissen, wie flexibel der Verkäufer ist, können Sie einen besseren Preis aushandeln, insbesondere wenn die Immobilie schon eine Weile auf dem Markt ist.

9. Können Sie mit den derzeitigen Eigentümern oder Mietern sprechen?

Ein direktes Gespräch mit den derzeitigen Eigentümern oder Mietern kann wertvolle Erkenntnisse liefern. Fragen Sie Ihren Makler, ob dies möglich ist und:

• Warum verkaufen die derzeitigen Eigentümer die Immobilie? Dies kann helfen zu verstehen, ob der Verkauf dringend notwendig ist und wie groß der Verhandlungsspielraum für den Preis ist. Es kann auch mögliche Probleme mit der Immobilie oder der Gegend aufzeigen. Außerdem ist ein Verkäufer, der aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt zieht, möglicherweise bereit, ein niedrigeres Angebot zu akzeptieren, weil er schnell verkaufen muss.
• Was ist das Profil des Verkäufers? Die Identifizierung des Verkäufers kann viel über die Rechtmäßigkeit der Transaktion aussagen und zukünftige rechtliche Probleme, Verzögerungen oder Hindernisse vermeiden. Es ist wichtig zu wissen, ob es sich um eine Privatperson, ein Unternehmen, eine Bank, einen Bauträger oder eine Erbschaft handelt. Im letzteren Fall kann es vorkommen, dass sich mehrere Erben bei der Aushandlung des Preises oder der Bedingungen der Transaktion nicht einig sind.
• Welche Erfahrungen haben sie mit dem Wohnen in der Immobilie gemacht?
• Gibt es irgendwelche Probleme, mit denen sie konfrontiert wurden, während sie dort lebten?

Ein Gespräch mit den derzeitigen Eigentümern kann Ihnen eine persönlichere Sichtweise auf die Immobilie und ihre Geschichte vermitteln, was für Ihre Entscheidung von unschätzbarem Wert sein kann.

Beispiel: Ein Gespräch mit den derzeitigen Eigentümern könnte Probleme wie laute Nachbarn oder häufige Probleme mit dem Wasserdruck aufdecken und Ihnen ein klareres Bild davon vermitteln, was Sie erwarten können.

10. Wie sieht die Nachbarschaft aus?

Die Nachbarschaft kann Ihre Entscheidung beeinflussen. Fragen Sie:

• Welche Annehmlichkeiten gibt es in der Nähe (Schulen, Krankenhäuser, Supermärkte)? Wenn Sie planen, mit Ihrer Familie zu verreisen, sind diese Informationen unerlässlich.
• Wie sicher ist die Nachbarschaft? Wenn Sie eine Immobilie in einer sicheren Umgebung kaufen, können Sie sich beruhigt zurücklehnen und sich wohlfühlen.
• Gibt es Lärmprobleme oder andere Belästigungen? In Gegenden mit vielen Vergnügungsstätten, wie Bars und Restaurants, ist dies wahrscheinlicher.

Ein Besuch in der Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten kann Ihnen ein besseres Gefühl dafür vermitteln, wie das Leben dort sein könnte. So können Sie das allgemeine Umfeld und die Eignung für Ihren Lebensstil besser einschätzen.

Beispiel: Im Gespräch mit den jetzigen Bewohnern können positive Aspekte wie freundliche Nachbarn und ein ausgeprägter Gemeinschaftssinn zum Vorschein kommen, die Ihr Wohnerlebnis verbessern können.

11. Gibt es laufende oder geplante Entwicklungen in dem Gebiet?

Die Umgebung kann den Wert Ihrer Immobilie und Ihre Lebensqualität erheblich beeinflussen. Fragen Sie:

• Gibt es in der Nähe geplante Infrastrukturprojekte? Das Wissen um künftige Entwicklungen im Bereich der Verkehrswege, wie Straßen oder Bahnhöfe, kann Ihre Lebensqualität verbessern und den Wert Ihres Hauses steigern.
• Ist das Gebiet anfällig für saisonale Überschwemmungen oder andere Umweltprobleme? Einige Stadtteile wurden möglicherweise auf ehemaligen Flussbetten oder Schluchten ("ramblas") gebaut, die bei extremen Regenfällen überlaufen können.

Aktuelle Informationen über geplante Entwicklungen erhalten Sie beim örtlichen Rathaus (Ayuntamiento) oder über Online-Ressourcen wie das spanische Ministerium für Verkehr, Mobilität und Stadtentwicklung.

Beispiel: Wenn Sie sich über ein geplantes Bauprojekt in der Nähe informieren, können Sie vermeiden, in einem Gebiet zu kaufen, in dem es bald zu Lärm und Staus kommen wird.

12. Wie sieht das Kaufverfahren und der Zeitplan aus?

Schließlich ist es für eine reibungslose Transaktion entscheidend, den Kaufprozess in Spanien zu verstehen. Fragen Sie:

• Wie sieht der typische Kaufprozess und Zeitplan aus?
• Welche Unterlagen und rechtlichen Verfahren sind erforderlich?
• Fallen bei der Transaktion zusätzliche Kosten oder Steuern an?

Wenn Sie einen klaren Zeitplan haben und den Ablauf verstehen, können Sie besser planen und Verzögerungen vermeiden. Ihr Makler sollte Ihnen eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung geben.

Beispiel: Wenn Sie wissen, dass der typische Kaufprozess in Spanien etwa 2-3 Monate dauert, einschließlich der Sicherstellung der Finanzierung, der rechtlichen Prüfungen und der Zahlung der erforderlichen Steuern, können Sie Ihren Umzug besser planen und unerwartete Verzögerungen vermeiden.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien als internationaler Käufer ist mit vielen Überlegungen und möglichen Fallstricken verbunden. Wenn Sie sich diese wichtigen Fragen stellen, können Sie sicherstellen, dass Sie eine gut informierte Entscheidung treffen. Wir empfehlen Ihnen, mit einem renommierten Immobilienmakler zusammenzuarbeiten und sich rechtlich beraten zu lassen, um die Komplexität des spanischen Immobilienmarktes zu bewältigen.