12 frågor att ställa till din mäklare när du tittar på ett hus till salu i Spanien

Du kanske föredrar att handla direkt med ägaren, men det kan vara mer tidskrävande, särskilt om du bor utanför Spanien. Att använda en fastighetsmäklare kan förenkla processen, men det är viktigt att de tillhandahåller all information som hjälper dig att fatta bästa möjliga beslut.

För att göra ditt jobb enklare, här är några viktiga frågor att ställa när du tittar på ett hus till salu i Spanien.

1. Vilken juridisk status har fastigheten?

Att förstå fastighetens rättsliga status är grundläggande. Fråga din agent:

• Är fastigheten registrerad i det lokala fastighetsregistret? Om inte, kan du stå inför en bluff. Ibland kan någon försöka sälja en fastighet som de inte äger. Fastighetsregistret (Registro de la propiedad) innehåller detaljerad register över egendomens historia och eventuella anspråk mot den.
• Finns det några befintliga skulder eller belastningar på fastigheten? I Spanien måste dessa typer av avgifter betalas före försäljningen, och köparen kan inte tvingas att ta på sig dem. Skulder som ett utestående bolån eller utmätning kan dock bromsa försäljningsprocessen.
• Är bostaden påverkad av någon typ av offentligt skydd? Oavsett om det är skyddade bostäder eller bostäder till fritt pris kan det finnas försäljningsbegränsningar. Egendomen kan vara under ett skyddssystem under en viss period, under vilken den inte kan säljas fritt på marknaden.
• Har boendet ett giltigt intyg om beboelighet (Cédula de Habitabilidad)? Detta dokument intygar att det uppfyller de obligatoriska beboelighets- och säkerhetsstandarder som fastställts av lokala myndigheter. Det är inte obligatoriskt i alla autonoma regioner, men det säkerställer att fastigheten är laglig för bostadsbruk.

Att säkerställa en tydlig juridisk status innebär att du inte kommer att ärva några juridiska problem. För mer detaljerad vägledning, se vår artikel om 10 dokument du bör be om innan du köper en fastighet i Spanien.

Exempel: Du kan upptäcka att fastigheten inte är korrekt registrerad, vilket kan leda till juridiska tvister om äganderätt.

2. Vilka är kostnaderna förknippade med fastigheten?

Det är viktigt att förstå hela det ekonomiska åtagandet. Försäljningspriset kan passa din budget, men andra utgifter kan uppstå, både engångskostnader och regelbundna. Fråga om:

• Fastighetsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Betalas normalt årligen eller i två delbetalningar.
• Samfällighetsavgifter (endast om fastigheten är en del av en samfällighet). Dessa beror på faktorer som antalet invånare, samhällets storlek och gemensamma områdestyper (trädgårdar, gym, etc.).
• Allmännyttiga tjänster, underhållskostnader och utestående byggnadsbidrag. Ju fler tjänster fastigheten har kopplat till sig, desto mer sannolikt är det att den kräver ytterligare kostnader på återkommande basis. "Derramas" eller bidrag är viktiga för att bedöma värdet av fastighetsuppdateringen (kom ihåg att om en "derrama" betalas måste säljaren betala av den i sin helhet innan transaktionen slutförs).

Dessa kostnader kan öka och bör tas med i din budget. Det är viktigt att ta hänsyn till alla löpande kostnader, inte bara köpeskillingen, för att säkerställa att fastigheten förblir överkomlig på lång sikt.

Exempel: Genom att fråga om samfällighetsavgifter i förväg kan du förhindra överraskningar som höga kostnader på grund av kommande byggnadsrenoveringar.

3. Hur gammal är fastigheten?

Att känna till fastighetens ålder kan ge insikt i dess underhållsbehov och potentiella framtida kostnader. Fråga:

• När byggdes fastigheten? Beroende på stad, område och byggår kommer du att urskilja om det är en solid fastighet gjord av material av god kvalitet eller inte. Du kommer också att få en känsla av dess arkitektoniska och strukturella fördelar och begränsningar.
• Har det gjorts några större renoveringar eller uppdateringar? Det är viktigt att veta inte bara vilka renoveringar som har genomförts, utan också vad som kan vara på gång. Strukturella reformer (fönster, VVS eller elinstallation) är mycket viktiga, och om de är mycket gamla eller inte har genomförts ännu kan du behöva ta itu med dessa kostnader snart.

Äldre fastigheter kan ha charm men kan komma med fler underhållsproblem, medan nyare fastigheter kan erbjuda modernare bekvämligheter och kräva mindre omedelbart underhåll. Be i alla fall om en plan över huset för att se dess verkliga fördelning och situationen för pelare och bärande väggar.

Exempel: En fastighet byggd på 1950-talet kan ha föråldrade VVS- och elsystem som behöver bytas ut, medan ett hus byggt på 2000-talet sannolikt har modernare installationer, vilket minskar de omedelbara reparationskostnaderna.

4. Vad är fastighetens marknadshistoria?

Att förstå fastighetens marknadshistoria kan ge insikter om dess värde och framtida återförsäljningspotential. Fråga:

• Hur länge har fastigheten funnits på marknaden? Om du har varit i den här situationen för länge kan det vara ett varningstecken på att det finns problem med den.
• Har det förekommit några tidigare erbjudanden eller prissänkningar? Det är inte alltid så att ägaren eller din mäklare vill vidarebefordra denna information till dig. Men om de gör det kommer det att vara användbart för dig att veta hur mycket utrymme du har för att förhandla om priset.
• Hur ser det aktuella läget ut på den lokala fastighetsmarknaden? Att jämföra fastighetens situation med omgivningarna och priserna i området hjälper dig att veta om det är en möjlighet eller om det är för dyrt.

Exempel: En fastighet som har varit på marknaden i 18 månader utan några erbjudanden kan tyda på problem som ett mindre önskvärt läge, överprissatt notering eller behov av betydande reparationer, som alla bör undersökas noggrant.

5. I vilket skick är fastigheten?

En grundlig inspektion av fastighetens skick kan rädda dig från framtida utgifter. Fråga:

• När renoverades fastigheten senast? Om den tidigare ägaren ändrade planlösningen för att riva väggar eller skapa nya rum kommer du att kunna bedöma om renoveringarna är användbara, om du måste vända dem och till och med om du har råd med dem. Den senaste tidens renoveringar kan också vara en indikation på bättre material och kvalitet, samt lägre kostnader på medellång sikt.
• Finns det några kända strukturella problem eller reparationer som behövs? Många av dessa insatser är relaterade till regelverk, som uppdateras med jämna mellanrum över tid. Till exempel, om fastigheten ligger i en byggnad med uralitvattenledningar, är det obligatoriskt att ta bort det, eftersom det är ett farligt material.
• Finns det några problem med luftfuktigheten? När det gäller begagnade bostäder är detta ett av de vanligaste och mest komplexa problemen att lösa. Det är relaterat till åtgärder för att förnya inomhusluften och ventilation. Se till att det inte finns mögel, fuktrelaterade insekter eller upplyft färg på väggarna. Detta är vanligtvis tecken på att det finns ett problem med fukt.
• Finns det ett energieffektivitetscertifikat (Certificado de Eficiencia Energética)? En mycket gynnsam energieffektivitetspoäng kommer att relateras inte bara till husets fönster utan också till luftkonditioneringen och regenereringssystemen för inomhusluften. Äldre byggnader och enfamiljsfastigheter tenderar att ha låga energieffektivitetsklassningar. Se också upp för certifieringar av förorenad mark, som blir allt viktigare.

Överväg att anlita en oberoende besiktningsman för att bedöma fastighetens skick på ett heltäckande sätt. För mer information om vad du ska leta efter under ett fastighetsbesök, se vår artikel om vad du ska hålla utkik efter när du besöker en fastighet till salu i Spanien.

Exempel: Att upptäcka att fastigheten har föråldrade elledningar och ett läckande tak under en inspektion kan rädda dig från oväntade och kostsamma reparationer efter köpet.

6. Vad föreskrivs i de boendes gemensamma regler?

När du köper en fastighet i Spanien, oavsett om det är första eller andrahands, är det viktigt att du har tillgång till samfällighetens regler. De reglerar viktiga aspekter av samexistens och användning av gemensamma utrymmen och kan ha en betydande inverkan på livskvaliteten och till och med din ekonomi. Fråga:

• Vilka särskilda regler fastställs för användningen av gemensamma områden? Det hjälper dig att veta vilka rättigheter du har som ägare, inklusive om du kan få en kopia av nycklarna för att få tillgång till innergårdar eller förråd.
• Finns det några gemensamma regler för renovering eller uthyrning av fastigheten? I detta avseende blir det allt vanligare att bostadsrättsföreningar uttryckligen förbjuder uthyrning för turistbruk, oavsett bestämmelserna i varje kommun.
• Är husdjur tillåtna? Det är atypiskt att det finns begränsningar i detta avseende, men det kan finnas regler om var husdjur får hållas och under vilka förhållanden.
• Finns det några gemensamma faciliteter eller bekvämligheter? I de mer moderna bostadsområdena är det vanligt att hitta tjänster som evenemangsrum, gymnastiksalar och till och med anläggningar för gemensamt arbetsrymme. Ta reda på vad du behöver veta för att använda dem.
• Vilka regler gäller för förändringar och ombyggnad av fastigheter? Vissa samhällen kan förbjuda att stänga av terrasser, ändra byggnadens fasad eller till och med välja olika färger på föremål som markiser eller persienner.

Att känna till föreningens regler och situationen i grannsamhället hjälper köparen att undvika obehagliga överraskningar och att fatta ett välgrundat beslut. Samfällighetsregler har en direkt inverkan på livsstil och ekonomi och kan påverka den framtida omvärderingen av fastigheten. Dessutom kan förekomsten av konflikter eller överpriser medföra ytterligare kostnader som inte förutsågs från början.

Exempel: Kravet på att följa scheman för utförande av arbeten eller vägran att placera element på fasaden, t.ex. luftkonditioneringsapparater, kan påverka dina planer för huset.

7. Vad ingår i försäljningen?

Förtydliga vad som ingår i försäljningen för att undvika överraskningar. Fråga:

• Ingår inventarier och inredning?
• Omfattar försäljningen några möbler eller vitvaror? Du kanske är intresserad av huset med alla dessa element, men om inte, tänk på att det kan vara en oväntad kostnad att tömma ett hus fullt av möbler.
• Ingår det ett garage eller förråd? Detta ökar inte bara husets värde utan gör det också mer funktionellt, särskilt om utrymmet är begränsat eller om området saknar tillräckligt med parkeringsplatser.

Att veta exakt vad du köper hjälper till att undvika missförstånd senare. Det är också viktigt att få denna information skriftligt som en del av försäljningsavtalet.

Exempel: Att se till att möbler ingår i försäljningen kan förhindra missförstånd och extra kostnader för att köpa nya möbler.

8. Är säljaren villig att förhandla?

Att förhandla om priset kan leda till betydande besparingar. Fråga:

• Är begärda priset fast, eller finns det utrymme för förhandling? I Spanien är det vanligt att lägga ett bud som är lägre än det ursprungliga försäljningspriset och utifrån det försöka att hitta en lämplig mittpunkt för båda sidor.
• Finns det några incitament eller erbjudanden tillgängliga för närvarande?

Det är vanligt att det finns en viss flexibilitet i det begärda priset, särskilt om fastigheten har funnits på marknaden ett tag. Att förstå säljarens position kan hjälpa dig att lägga ett mer välgrundat erbjudande.

Exempel: Att förstå säljarens flexibilitet kan hjälpa dig att förhandla fram ett bättre pris, särskilt om fastigheten har funnits på marknaden ett tag.

9. Kan du prata med de nuvarande ägarna eller hyresgästerna?

Att prata direkt med de nuvarande ägarna eller hyresgästerna kan ge värdefulla insikter. Fråga din agent om detta är möjligt och:

• Varför säljer de nuvarande ägarna fastigheten? Att veta detta kan hjälpa till att förstå om det är bråttom att sälja och vad förhandlingsmarginalen är på priset. Det kan också avslöja eventuella problem med fastigheten eller området. Dessutom kan en säljare som flyttar till en annan stad för arbete vara villig att acceptera ett lägre bud på grund av behovet av att sälja snabbt.
• Vad är säljarens profil? Att identifiera säljaren kan avslöja mycket om transaktionens legitimitet och undvika framtida juridiska problem, förseningar eller hinder. Det är viktigt att veta om det är en privatperson, ett företag, en bank, en byggherre eller ett arv. I det senare fallet kan vi finna att flera arvingar inte kommer överens om förhandlingen av priset eller villkoren för transaktionen.
• Hur har deras erfarenhet varit av att bo i fastigheten?
• Finns det några problem de har stött på när de bott där?

Att prata med de nuvarande ägarna kan ge dig ett mer personligt perspektiv på fastigheten och dess historia, vilket kan vara ovärderligt när du fattar ditt beslut.

Exempel: När du pratar med nuvarande ägare kan du upptäcka problem som högljudda grannar eller frekventa problem med vattentrycket, vilket ger dig en tydligare bild av vad du kan förvänta dig.

10. Hur ser grannskapet ut?

Att förstå grannskapet kan påverka ditt beslut. Fråga:

• Vilka bekvämligheter finns i närheten (skolor, sjukhus, stormarknader)? Om du planerar att resa med din familj är denna information viktig.
• Hur säkert är grannskapet? Att se till att du köper en fastighet i en säker miljö kan ge sinnesfrid och en känsla av välbefinnande.
• Finns det några bullerproblem eller andra olägenheter? I områden med ett överflöd av nöjesställen, som barer och restauranger, är detta mer sannolikt att inträffa.

Att besöka grannskapet vid olika tidpunkter på dagen kan ge en bättre känsla av hur det kan vara att bo där. Detta kan hjälpa dig att bedöma den övergripande miljön och lämpligheten för din livsstil.

Exempel: Att prata med nuvarande invånare kan avslöja positiva aspekter som vänliga grannar och en stark känsla av gemenskap, vilket kan förbättra din boendeupplevelse.

11. Finns det någon pågående eller planerad utveckling i området?

Det omgivande området kan ha en betydande inverkan på ditt fastighetsvärde och din livskvalitet. Fråga:

• Finns det några planerade infrastrukturprojekt i närheten? Att känna till framtida utvecklingar när det gäller kommunikationer, såsom vägar eller tågstationer, kan förbättra din livskvalitet och öka värdet på ditt hem.
• Är området utsatt för säsongsbetonade översvämningar eller andra miljöproblem? Vissa stadsdelar kan ha byggts på tidigare flodbäddar eller raviner ("ramblas") som vid extrema regnförhållanden kan svämma över.

Genom att kontrollera med det lokala stadshuset (Ayuntamiento) eller använda onlineresurser som Spaniens ministerium för transport, rörlighet och stadsagenda kan du få aktuell information om den planerade utvecklingen.

Exempel: Att ta reda på ett planerat byggprojekt i närheten kan hjälpa dig att undvika att köpa i ett område som snart kommer att bli bullrigt och överbelastat.

12. Vad är köpprocessen och tidslinjen?

Slutligen är det avgörande att förstå köpprocessen i Spanien för en smidig transaktion. Fråga:

• Hur ser den typiska köpprocessen och tidslinjen ut?
• Vilka dokument och juridiska förfaranden krävs?
• Finns det några extra kostnader eller skatter inblandade i transaktionen?

Att ha en tydlig tidslinje och förstå processen kan hjälpa dig att planera bättre och undvika förseningar. Din agent bör tillhandahålla en detaljerad steg-för-steg-guide om vad du kan förvänta dig.

Exempel: Att förstå att den typiska köpprocessen i Spanien tar cirka 2-3 månader, inklusive att säkra finansiering, genomföra juridiska kontroller och betala nödvändiga skatter, kan hjälpa dig att planera din flytt och undvika oväntade förseningar.

Att köpa en fastighet i Spanien som internationell köpare innebär många överväganden och potentiella fallgropar. Genom att ställa dessa viktiga frågor kan du se till att du fattar ett välinformerat beslut. Vi rekommenderar att du arbetar med en välrenommerad fastighetsmäklare och söker juridisk rådgivning för att navigera i komplexiteten på den spanska fastighetsmarknaden.