12 Vragen die u uw makelaar moet stellen bij het bekijken van een huis dat te koop staat in Spanje

U kunt er de voorkeur aan geven om rechtstreeks met de eigenaar te onderhandelen, maar dit kan meer tijd in beslag nemen, vooral als u buiten Spanje woont. Het inschakelen van een makelaar kan de taak vereenvoudigen, maar het is cruciaal dat zij alle informatie geven die u helpt om de best mogelijke beslissing te nemen.

Om u werk gemakkelijker te maken, zijn hier enkele essentiële vragen die u moet stellen als u een Huis te koop in Spanje bekijkt.

1. Wat is de wettelijke status van het vastgoed?

Het is van fundamenteel belang om de juridische status van het vastgoed te begrijpen. Vraag het uw agent:

• Is het vastgoed geregistreerd bij het lokale kadaster? Zo niet, dan kunt u te maken krijgen met oplichterij. Soms probeert iemand een huis te verkopen waarvan hij niet de eigenaar is. Het kadaster (Registro de la propiedad) houdt gedetailleerde gegevens bij over de geschiedenis van het vastgoed en eventuele vorderingen erop.
• Zijn er bestaande schulden of lasten op het vastgoed? In Spanje moeten dit soort kosten vóór de verkoop worden betaald en kan de koper niet worden gedwongen om ze op zich te nemen. Schulden zoals een uitstaande hypotheek of beslaglegging kunnen het verkoopproces echter vertragen.
• Wordt de woning getroffen door enige vorm van openbare bescherming? Of het nu gaat om beschermde of vrij geprijsde woningen, er kunnen verkoopbeperkingen zijn. Het eigendom kan gedurende een bepaalde periode onder een beschermingsregime vallen, waarin het niet vrij op de markt kan worden verkocht.
• Heeft de woning een geldig bewoningscertificaat(Cédula de Habitabilidad)? Dit document certificeert dat het voldoet aan de verplichte bewoonbaarheids- en veiligheidsnormen die zijn vastgesteld door de lokale autoriteiten. Het is niet verplicht in alle Autonome gemeenschappen, maar het zorgt ervoor dat het vastgoed legaal is voor residentieel gebruik.

Een duidelijke juridische status betekent dat u geen juridische problemen erft. Raadpleeg voor meer informatie ons artikel over 10 documenten die u moet aanvragen voordat u een huis koopt in Spanje.

Voorbeeld: misschien ontdekt u dat het vastgoed niet correct geregistreerd is, wat kan leiden tot juridische geschillen over het eigendom.

2. Wat zijn de kosten voor het pand?

Inzicht in de volledige financiële verplichting is essentieel. De verkoopprijs past misschien binnen uw budget, maar er kunnen andere kosten ontstaan, zowel eenmalig als regelmatig. Vraag naar:

• Vastgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI). Normaal gesproken jaarlijks of in twee termijnen betaald.
• Gemeenschapskosten (alleen als het vastgoed deel uitmaakt van een gemeenschap). Deze zijn afhankelijk van factoren zoals het aantal bewoners, de grootte van de gemeenschap en het type gemeenschappelijke ruimte (tuinen, sportzaal, etc.).
• Nutsvoorzieningen, onderhoudskosten en openstaande bijdragen voor gebouwen. Hoe meer diensten er aan het vastgoed verbonden zijn, hoe waarschijnlijker het is dat er terugkerende extra uitgaven nodig zijn. De ‘derramas’ of bijdragen zijn belangrijk om de waarde van de vastgoedupdate te bepalen (onthoud dat, als er een ‘derrama’ wordt betaald, de verkoper deze volledig moet afbetalen voordat de transactie wordt voltooid).

Deze kosten kunnen oplopen en moeten in uw budget worden opgenomen. Het is essentieel om alle lopende kosten in overweging te nemen, niet alleen de aankoopprijs, om ervoor te zorgen dat het vastgoed op de lange termijn betaalbaar blijft.

Voorbeeld: als u van tevoren naar de kosten voor de gemeenschap vraagt, kunt u verrassingen zoals hoge kosten door aanstaande renovaties van het gebouw voorkomen.

3. Hoe oud is het vastgoed?

Als u weet hoe oud het vastgoed is, kunt u inzicht krijgen in de onderhoudsbehoeften en mogelijke toekomstige kosten. Vraag:

• Wanneer is het vastgoed gebouwd? Afhankelijk van de stad, het gebied en het bouwjaar kunt u zien of het een solide woning is gemaakt van materialen van goede kwaliteit of niet. U krijgt ook een idee van de architecturale en structurele voordelen en beperkingen.
• Zijn er grote renovaties of updates geweest? Het is belangrijk om niet alleen te weten welke renovaties al zijn uitgevoerd, maar ook wat er mogelijk nog aan zit te komen. Structurele hervormingen (ramen, loodgieterswerk of elektrische installatie) zijn erg belangrijk en als ze erg oud zijn of nog niet zijn uitgevoerd, kan het zijn dat u binnenkort met deze kosten te maken krijgt.

Oudere huizen hebben misschien charme maar kunnen meer onderhoudsproblemen met zich meebrengen, terwijl nieuwere huizen meer moderne voorzieningen bieden en minder onmiddellijk onderhoud vereisen. Vraag in elk geval om een plattegrond van het huis om de werkelijke verdeling en de situatie van kolommen en dragende muren te zien.

Voorbeeld: een huis dat gebouwd is in de jaren 1950 kan verouderde loodgieters- en elektrische systemen hebben die aan vervanging toe zijn, terwijl een huis dat gebouwd is in de jaren 2000 waarschijnlijk modernere installaties heeft, waardoor de directe reparatiekosten lager zijn.

4. Wat is de marktgeschiedenis van het vastgoed?

Inzicht in de marktgeschiedenis van het vastgoed kan inzicht geven in de waarde en het toekomstige doorverkooppotentieel. Vraag:

• Hoe lang staat het vastgoed al te koop? Als u al te lang in deze situatie zit, kan dat een waarschuwing zijn dat er problemen zijn.
• Zijn er eerdere aanbiedingen of prijsverlagingen geweest? Het is niet altijd zo dat de eigenaar of uw makelaar deze informatie aan u wil doorgeven. Als dat wel het geval is, is het handig om te weten hoeveel ruimte u heeft om over de prijs te onderhandelen.
• Wat is de huidige staat van de lokale vastgoedmarkt? Als u de situatie van het huis vergelijkt met de omgeving en de prijzen in de omgeving, weet u of het een buitenkansje is of dat het te duur is.

Voorbeeld: een vastgoed dat al 18 maanden te koop staat zonder dat er een bod is uitgebracht, kan wijzen op problemen zoals een minder aantrekkelijke locatie, een te hoge prijs of de noodzaak van aanzienlijke reparaties, die allemaal grondig moeten worden onderzocht.

5. Wat is de staat van het vastgoed?

Een grondige inspectie van de staat van het vastgoed kan u toekomstige kosten besparen. Vraag:

• Wanneer is het vastgoed voor het laatst gerenoveerd? Als de vorige eigenaar de plattegrond heeft aangepast om muren weg te halen of nieuwe kamers te maken, kunt u beoordelen of de renovaties nuttig zijn, of u ze moet terugdraaien en zelfs of u ze kunt betalen. Recente renovaties kunnen ook een indicatie zijn van betere materialen en kwaliteit en lagere kosten op de middellange termijn.
• Zijn er bekende structurele problemen of reparaties nodig? Veel van deze interventies houden verband met regelgeving, die in de loop der tijd periodiek wordt bijgewerkt. Als het vastgoed zich bijvoorbeeld in een gebouw met waterleidingen van uraliet bevindt, is het verplicht om dit te verwijderen, omdat het een gevaarlijk materiaal is.
• Zijn er problemen met de luchtvochtigheid? In het geval van tweedehandswoningen is dit een van de meest voorkomende en meest complexe problemen om op te lossen. Het heeft te maken met maatregelen voor binnenluchtverversing en ventilatie. Controleer of er geen schimmel, vochtige insecten of loszittende verf op de muren zit. Dit zijn meestal tekenen dat er een probleem is met de luchtvochtigheid.
• Is er een energie-efficiëntiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética)? Een zeer gunstige energie-efficiëntiescore is niet alleen gerelateerd aan de ramen van het huis, maar ook aan de airconditioning en de regeneratiesystemen voor de binnenlucht. Oudere gebouwen en eengezinswoningen hebben vaak een lage energie-efficiëntie. Kijk ook uit voor certificeringen voor verontreinigde grond, die steeds belangrijker worden.

Overweeg om een onafhankelijke taxateur in te huren om de staat van het vastgoed uitgebreid te beoordelen. Voor meer informatie over waar u op moet letten tijdens een bezichtiging van een woning, zie ons artikel over waar u op moet letten bij een bezichtiging van een woning die te koop staat in Spanje.

Voorbeeld: als u tijdens een inspectie ontdekt dat de woning verouderde elektrische bedrading en een lekkend dak heeft, kunt u onverwachte en dure reparaties na de aankoop voorkomen.

6. Waar voorzien de gemeenschapsregels van de bewoners in?

Als u een huis koopt in Spanje, of het nu eerste- of tweedehands is, is het essentieel dat u toegang heeft tot de gemeenschapsregels. Ze regelen belangrijke aspecten van het samenleven en het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de kwaliteit van leven en zelfs op uw financiën. Vraag:

• Welke specifieke regels stellen ze op voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimten? Het zal u helpen om te weten wat uw rechten zijn als eigenaar, inclusief of u een kopie van de sleutels voor toegang tot binnenplaatsen of opslagruimten kunt krijgen.
• Zijn er gemeenschapsregels met betrekking tot renovatie of verhuur? In dit verband komt het steeds vaker voor dat huiseigenarengemeenschappen verhuur voor toeristisch gebruik expliciet verbieden, ongeacht de regelgeving van elke gemeente.
• Zijn huisdieren toegestaan? Het is atypisch dat er in dit opzicht beperkingen zijn, maar er zouden regels kunnen zijn over waar huisdieren mogen worden gehouden en onder welke voorwaarden.
• Zijn er gedeelde faciliteiten of voorzieningen? In de modernere woonwijken vindt u vaak diensten zoals evenementenruimtes, sportzalen en zelfs coworkingfaciliteiten. Ontdek wat u moet weten om ze te gebruiken.
• Wat zijn de regels voor verbouwingen en wijzigingen aan vastgoed? Sommige gemeenschappen verbieden het afsluiten van terrassen, het wijzigen van de gevel van het gebouw of zelfs het kiezen van verschillende kleuren voor zaken zoals luifels of zonwering.

Kennis van de gemeenschapsregels en de situatie van de aangrenzende gemeenschap helpt de koper onaangename verrassingen te voorkomen en een weloverwogen beslissing te nemen. Gemeenschapsregels hebben een directe invloed op de levensstijl en financiën en kunnen de toekomstige herwaardering van het eigendom beïnvloeden. Bovendien kan het bestaan van conflicten of te hoge kosten extra kosten met zich meebrengen die aanvankelijk niet waren voorzien.

Voorbeeld: de eis om schema's voor het uitvoeren van werkzaamheden na te leven of de weigering om elementen op de gevel te plaatsen, zoals airconditioners, kunnen uw plannen voor het huis beïnvloeden.

7. Wat is inbegrepen in de verkoop?

Verduidelijk wat is inbegrepen in de verkoop om verrassingen te voorkomen. Vraag:

• Zijn inrichting en toebehoren inbegrepen?
• Zijn er meubels of apparaten bij de verkoop inbegrepen? Misschien bent u geïnteresseerd in het huis met al deze elementen, maar zo niet, bedenk dan dat het leegmaken van een huis vol meubels een onverwachte uitgave kan zijn.
• Is er een garage of opslagruimte inbegrepen? Dit verhoogt niet alleen de waarde van het huis, maar maakt het ook functioneler, vooral als de ruimte beperkt is of als er in de buurt niet voldoende parkeerplaatsen zijn.

Als u precies weet wat u koopt, voorkomt u later misverstanden. Het is ook cruciaal om deze informatie schriftelijk vast te leggen als onderdeel van de verkoopovereenkomst.

Voorbeeld: ervoor zorgen dat meubilair is inbegrepen in de verkoop kan misverstanden en extra kosten voor het kopen van nieuw meubilair voorkomen.

8. Is de verkoper bereid om te onderhandelen?

Onderhandelen over de prijs kan aanzienlijke besparingen opleveren. Vraag:

• Is de vraagprijs vast of is er ruimte voor onderhandeling? In Spanje is het gebruikelijk om een bod te doen dat lager is dan de oorspronkelijke verkoopprijs en op basis daarvan te proberen een geschikt midden te vinden voor beide partijen.
• Zijn er momenteel incentives of aanbiedingen beschikbaar?

Het is gebruikelijk dat er enige flexibiliteit is in de vraagprijs, vooral als de woning al een tijdje op de markt is. Als u de positie van de verkoper begrijpt, kunt u een beter geïnformeerd bod uitbrengen.

Voorbeeld: inzicht in de flexibiliteit van de verkoper kan u helpen bij het onderhandelen over een betere prijs, vooral als de woning al een tijdje op de markt is.

9. Kunt u met de huidige eigenaars of huurders spreken?

Een rechtstreeks gesprek met de huidige eigenaars of huurders kan waardevolle inzichten opleveren. Vraag uw agent of dit mogelijk is en:

• Waarom verkopen de huidige eigenaren het pand? Als u dit weet, kunt u begrijpen of er haast is bij de verkoop en wat de onderhandelingsmarge is op de prijs. Het kan ook mogelijke problemen met de woning of het gebied aan het licht brengen. Bovendien kan een verkoper die voor zijn werk naar een andere stad verhuist, bereid zijn om een lager bod te accepteren omdat hij snel moet verkopen.
• Wat is het profiel van de verkoper? Het identificeren van de verkoper kan veel onthullen over de legitimiteit van de transactie en toekomstige juridische problemen, vertragingen of obstakels voorkomen. Het is belangrijk om te weten of het gaat om een particulier, een bedrijf, een bank, een ontwikkelaar of een erfenis. In het laatste geval kunnen we vaststellen dat verschillende erfgenamen het niet eens zijn over de onderhandeling over de prijs of de voorwaarden van de transactie.
• Wat is hun ervaring met het wonen in de woning?
• Hebben ze problemen ondervonden toen ze daar woonden?

Een gesprek met de huidige eigenaars kan u een meer persoonlijke kijk geven op het pand en zijn geschiedenis, wat van onschatbare waarde kan zijn bij het maken van uw beslissing.

Voorbeeld: door met de huidige eigenaars te praten kunnen problemen zoals luidruchtige buren of frequente problemen met de waterdruk aan het licht komen, waardoor u een duidelijker beeld krijgt van wat u kunt verwachten.

10. Hoe ziet de buurt eruit?

Inzicht in de buurt kan uw beslissing beïnvloeden. Vraag:

• Welke voorzieningen zijn er in de buurt (scholen, ziekenhuizen, supermarkten)? Als u van plan bent om met uw gezin te reizen, is deze informatie essentieel.
• Hoe veilig is de buurt? Ervoor zorgen dat u een huis koopt in een veilige omgeving kan uw gemoedsrust en een gevoel van welzijn geven.
• Zijn er geluidsoverlast of andere problemen? In gebieden met een overvloed aan uitgaansgelegenheden, zoals bars en restaurants, is de kans groter dat dit gebeurt.

Een bezoek aan de buurt op verschillende tijdstippen van de dag kan een beter idee geven van hoe het is om daar te wonen. Dit kan u helpen om de algemene omgeving en de geschiktheid voor uw levensstijl in te schatten.

Voorbeeld: praten met huidige bewoners kan positieve aspecten onthullen zoals vriendelijke buren en een sterk gemeenschapsgevoel, wat uw woonervaring kan verbeteren.

11. Zijn er lopende of geplande ontwikkelingen in het gebied?

De omgeving kan de waarde van uw woning en uw levenskwaliteit aanzienlijk beïnvloeden. Vraag:

• Zijn er geplande infrastructuurprojecten in de buurt? Als u op de hoogte bent van toekomstige ontwikkelingen op het gebied van communicatie, zoals wegen of treinstations, kan dat uw levenskwaliteit verbeteren en de waarde van uw huis verhogen.
• Is het gebied gevoelig voor seizoensgebonden overstromingen of andere milieuproblemen? Sommige wijken zijn gebouwd op voormalige rivierbeddingen of ravijnen (‘ramblas’) die bij extreme regenval kunnen overstromen.

Neem contact op met het plaatselijke gemeentehuis(Ayuntamiento) of gebruik online bronnen zoals het Spaanse ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda om up-to-date informatie over geplande ontwikkelingen te krijgen.

Voorbeeld: als u een gepland bouwproject in de buurt ontdekt, kunt u voorkomen dat u in een gebied koopt dat binnenkort lawaaierig en overvol zal worden.

12. Wat is het aankoopproces en de tijdlijn?

Tot slot is inzicht in het koopproces in Spanje cruciaal voor een soepele transactie. Vraag:

• Wat is het typische aankoopproces en de tijdlijn?
• Wat zijn de vereiste documenten en wettelijke procedures?
• Zijn er extra kosten of belastingen verbonden aan de transactie?

Met een duidelijke tijdlijn en inzicht in het proces kunt u beter plannen en vertragingen voorkomen. Uw agent moet een gedetailleerde stap-voor-stap handleiding geven van wat u kunt verwachten.

Voorbeeld: als u begrijpt dat het typische koopproces in Spanje ongeveer 2-3 maanden in beslag neemt, inclusief het verkrijgen van financiering, het voltooien van juridische controles en het betalen van de nodige belastingen, kunt u uw verhuizing beter plannen en onverwachte vertragingen voorkomen.

Vastgoed kopen in Spanje als internationale koper brengt veel overwegingen en potentiële valkuilen met zich mee. Door deze essentiële vragen te stellen, kunt u ervoor zorgen dat u een weloverwogen beslissing neemt. We raden aan om samen te werken met een gerenommeerde makelaar en juridisch advies in te winnen om door de complexiteit van de Spaanse vastgoedmarkt te navigeren.