Quels impôts payer lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne en 2026 ?

Acheter un bien immobilier en Espagne implique de régler plusieurs impôts en plus du prix d'achat. Le montant dépend du fait qu'il s'agisse d'un bien neuf ou ancien, ainsi que de la région concernée — et peut représenter entre 7 % et 13 % du prix convenu. Comprendre précisément quels impôts s'appliquent à votre situation est indispensable avant de vous engager dans un achat. Pour une vue d'ensemble complète du processus d'acquisition, consultez notre guide étape par étape pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger.

Ce guide présente l'ensemble des impôts à régler en 2026, que le bien soit neuf ou ancien, et s'adresse aussi bien aux résidents qu'aux non-résidents.

La distinction essentielle : bien neuf ou ancien ?

Les impôts applicables dépendent avant tout de la nature du bien. Ces deux situations obéissent à des régimes fiscaux distincts. TVA et ITP ne peuvent jamais s'appliquer simultanément à un même achat : l'un remplace toujours l'autre. Pour les biens anciens, seule la quote-part fixe de l'AJD s'applique, la quote-part variable étant remplacée par l'ITP.

L'AJD et l'ITP doivent être réglés dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de l'acte notarié (escritura), auprès de l'administration fiscale régionale compétente — par voie électronique ou en personne.

Quels sont les impôts à payer lors de l’achat d’un logement neuf ?

Lors de l'acquisition d'un logement neuf directement auprès d'un promoteur, deux impôts s'appliquent : la TVA (IVA) et le droit de timbre (AJD).

Taxe sur la valeur ajoutée (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA)

La TVA est fixée à 10 % du prix d'achat pour les logements résidentiels sur l'ensemble du territoire espagnol. Ce taux s'applique également aux annexes telles que les garages et les caves lorsqu'ils sont achetés avec le bien. Les locaux commerciaux et les terrains à bâtir sont soumis à un taux plus élevé de 21 %.

Les îles Canaries constituent une exception : la TVA ne s'y applique pas. Elle est remplacée par l'impôt général indirect des Canaries (IGIC — Impuesto General Indirecto Canario), au taux de 7 %.

Dans certains cas de logements à protection officielle (VPO — Vivienda de Protección Oficial), un taux réduit de 4 % peut s'appliquer.

La TVA est généralement réglée directement auprès du promoteur, le solde étant versé lors de la signature des actes. Le promoteur est ensuite chargé de la déclarer et de la reverser à l'administration fiscale.

Droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados - AJD)

L'AJD s'applique à la formalisation de l'acte de propriété et se compose de deux éléments :

• Quote-part fixe : un montant modique calculé en fonction du nombre de pages de l'acte, fixé au niveau national à 0,30 € par feuille et 0,15 € par page.
• Quote-part variable : appliquée à la valeur déclarée du bien et déterminée par chaque communauté autonome, généralement comprise entre 0,5 % et 1,5 %.

À noter : depuis la loi hypothécaire de 2019, si vous financez votre achat par un crédit immobilier, c'est la banque qui prend en charge l'AJD sur l'acte hypothécaire — et non l'acheteur. Ce dernier ne règle l'AJD que sur l'acte d'achat. Certaines banques peuvent également facturer des frais de dossier (comisión de apertura), bien que cela soit aujourd'hui moins courant qu'auparavant. Pour en savoir plus sur le financement, consultez notre guide sur l'obtention d'un crédit immobilier en Espagne en tant que non-résident.

Quels sont les impôts à payer lors de l’achat d’un logement ancien ?

Lors de l'acquisition d'un bien dans l'ancien, la TVA ne s'applique pas. Vous devrez à la place régler l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), ainsi que la quote-part fixe de l'AJD uniquement.

Impôt sur la transmission patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - ITP)

L'ITP est fixé par chaque communauté autonome et varie sensiblement d'une région à l'autre, compris entre 6 % et 11 % à l'échelle nationale. Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat convenu et le Valor de Referencia — la valeur de référence cadastrale établie par la Direction générale du cadastre.

Point important : même si vous négociez un prix inférieur, l'administration fiscale calculera l'ITP sur la base du Valor de Referencia s'il dépasse le prix convenu. Cela surprend souvent les acheteurs et mérite d'être anticipé dès la constitution de votre budget.

Les taux d'ITP actuellement en vigueur dans les régions les plus prisées des acquéreurs internationaux sont les suivants :

Certaines communautés autonomes appliquent des taux réduits pour des profils d'acheteurs spécifiques : les moins de 35 ans, les familles nombreuses ou les personnes en situation de handicap. Ces réductions s'adressent généralement aux résidents uniquement et ne s'étendent pas aux non-résidents. Il est toujours conseillé de vérifier les règles en vigueur dans votre région auprès d'un conseiller qualifié.

Autres frais à prévoir

Au-delà des impôts liés à l'achat, plusieurs frais annexes sont à intégrer à votre budget :

• Frais de notaire
• Frais d'inscription au Registre foncier
• Honoraires d'avocat
• Honoraires de gestoría (gestion administrative des impôts et de l'enregistrement)
• Expertise immobilière (en cas de financement par crédit immobilier)
• Frais de change (pour les acheteurs réglant en devise étrangère)

En règle générale, ces frais représentent 2 à 4 % supplémentaires en sus des impôts évoqués ci-dessus. Pour un récapitulatif complet, consultez notre guide sur les frais et dépenses liés à l'achat d'un bien immobilier en Espagne.

Exemple chiffré : bien ancien à 250 000 € en Andalousie

Pour un logement neuf au même prix dans la même région, l'ITP est remplacé par la TVA à 10 % (25 000 €), à laquelle s'ajoute l'AJD au taux régional de 1,5 % (3 750 €), soit un total d'impôts d'achat d'environ 28 750 € — soit environ 11,5 % du prix.

Ce que les acheteurs non-résidents doivent savoir

Les non-résidents s'acquittent des mêmes impôts d'achat que les résidents. Il existe toutefois une obligation supplémentaire lorsque le vendeur est lui-même non-résident : l'acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix d'achat et de le reverser directement à l'Agencia Tributaria à titre d'acompte sur la plus-value du vendeur. Cette obligation ne s'applique pas si le vendeur est résident espagnol.

Les non-résidents propriétaires d'un bien en Espagne sont également soumis à des obligations fiscales annuelles après l'achat — notamment l'IBI (taxe foncière locale) et, si le logement est laissé vacant, un impôt sur le revenu imputé calculé sur la valeur cadastrale du bien. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les charges fixes des propriétaires en Espagne.

La fiscalité immobilière en Espagne est plus complexe que dans beaucoup d'autres pays, mais une fois la distinction entre bien neuf et bien ancien assimilée et l'ensemble des frais correctement anticipés, le processus devient tout à fait gérable. Nous recommandons de faire appel à un avocat local qualifié et de consulter un conseiller fiscal avant de vous engager — en particulier si vous achetez en tant que non-résident. Pour aller plus loin, parcourez nos guides fiscaux et financiers.