Que doit inclure le contrat de vente d’un bien immobilier en Espagne

Le contrat de vente d’un bien immobilier est un document clé qui formalise l’accord entre le vendeur et l’acheteur sur le transfert de propriété d’un bien immobilier en Espagne. Ce contrat régit les conditions dans lesquelles la vente et l’achat du logement sont effectués et protège les droits et obligations des deux parties. Afin que vous puissiez examiner et vous assurer que le contrat de vente est valide, nous voulons vous présenter les éléments et les clauses qu’il devrait inclure.

1. Données personnelles de l’acheteur et du vendeur

Le contrat doit indiquer les données personnelles des deux parties : nom complet, numéro d’identification (DNI/NIE), adresse actuelle et état civil.

Si l’une des parties est représentée par un mandataire, l’identité de ce dernier doit être précisée et la procuration doit être jointe.

2. Description détaillée du logement

Il est impératif que le contrat de vente comprenne une description détaillée du logement :

• Caractéristiques du logement : adresse exacte (rue, numéro, étage, etc.), superficie en mètres carrés, distribution et caractéristiques de la propriété (nombre de chambres, salles de bains, annexes, etc.) et état de conservation du logement (s’il s’agit d’un logement d’occasion), entre autres.
• Référence cadastrale et données d’enregistrement du bien : il est important d’ajouter le numéro de référence qui identifie le bien dans le cadastre. En outre, les données du logement telles qu’elles figurent dans le registre foncier (numéro de propriété, tome, livre et folio) doivent être incluses.
• Propriété du logement : l’identité du propriétaire doit être indiquée.
• Informations sur les charges : il est essentiel de spécifier si la propriété est libre de charges ou si elle en a, comme une hypothèque ou une saisie. En cas de charges, il doit être convenu qui les assumera. Pour vérifier à la fois la propriété du logement et sa situation juridique, il est habituel d’inclure dans le contrat une copie de la note simple du registre foncier.
• État d’occupation : indique si le logement est vide, habité par des locataires ou par le propriétaire lui-même.

3. Prix de vente et conditions de paiement

Le contrat de vente espagnol doit toujours indiquer le montant total que l’acheteur paiera pour le logement. La quantité exacte convenue par les deux parties est généralement indiquée à la fois en lettres et en chiffres. En outre, la date à laquelle le paiement sera effectué et la manière dont il sera effectué (virement bancaire, chèque, espèces, etc.) seront détaillées. Il faudra également indiquer le nombre de paiements convenus, dans le cas où le paiement doit être effectué en plusieurs étapes.

4. Existence d’un contrat d’arrhes ou d’acompte

En cas d’existence d’un contrat d’arrhes, son existence et le montant versé dans le cadre dudit contrat doivent être consignés. Ainsi, le montant versé sera soustrait du montant total. Il est important que tous ces chiffres apparaissent clairement afin qu’il n’y ait aucun doute sur le montant que l’acheteur devra payer.

5. Date de livraison du logement

Souvent, la date de signature du contrat et la date de livraison du logement ne coïncident pas. Par conséquent, il est important que le contrat spécifie clairement la date de livraison du bien par le vendeur.

6. Frais associés à la vente

L’achat d’un bien immobilier en Espagne entraîne plusieursfrais associés. Il est crucial de définir clairement qui assumera ces coûts. Ces frais comprennent les frais de notaire, de gestion, d’agence immobilière (le cas échéant), les taxeset l’inscription au registre foncier. Généralement, l’acheteur prend en charge la majorité de ces frais, bien qu’il soit possible de les négocier pour les répartir entre les deux parties.

En outre, il est important de clarifier qui sera responsable du paiement de certains coûts qui pourraient soulever des doutes, tels que les frais communautaires ou l’impôt foncier (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles » ou IBI) pour l’année au cours de laquelle la transaction a lieu. En règle générale, l’IBI est payé par la personne qui est propriétaire du logement au 1er janvier de cette année, bien qu’il soit souvent négocié pour répartir le paiement proportionnellement.

7. Certificats et documents obligatoires

Même s’ils ne sont pas inclus dans le contrat, il est important de savoir quels documents supplémentaires le vendeur doit fournir au moment de la signature :

• Certificat d’efficacité énergétique : le vendeur doit remettre ce certificat à l’acheteur, comme l’exige la législation.
• Certificat d’habitabilité : dans certaines communautés autonomes, il est obligatoire de présenter ce document qui certifie que le logement est apte à être habité.
• Certificat d’absence de dettes envers la communauté : délivré par l’administrateur de la communauté pour certifier qu’il n’y a pas de dettes envers la communauté des propriétaires.

Nous vous recommandons de lire notre article Les 10 documents que vous devriez demander avant d’acheter votre nouveau logement. Il vous aidera à connaître tous les documents nécessaires pour vous assurer que le bien est en bon état, en situation légale et exempt de dettes.

8. Pénalités possibles

Les contrats de vente en Espagne comprennent généralement des clauses prévoyant des pénalités en cas de défaillance de l’une des parties, que ce soit le vendeur ou l’acheteur. Ces clauses visent à protéger les deux parties et à assurer le respect des conditions convenues.

Parmi les motifs les plus courants de rupture de contrat, on peut citer un retard dans la date de livraison du bien ou un retard dans la date de paiement convenue. Le contrat doit spécifier quelle compensation sera offerte en cas de telles situations.

9. Signature des deux parties

L’acheteur et le vendeur doivent signer le contrat, reconnaissant leur accord avec les clauses qu’il contient. La signature doit être présente sur toutes les pages du contrat, pas seulement sur la dernière page.

N’oubliez pas que le contrat d’achat privé est contraignant pour l’acheteur et le vendeur, mais qu’il est préférable de le convertir en acte public. En Espagne, l’acte public de vente est toujours nécessaire pour formaliser le transfert de propriété de manière légale et enregistrer le changement de titulaire au Registre de la Propriété. Vous pouvez en savoir plus dans notre article sur Qu’est-ce que le titre de propriété ?