Det här är de skatter du betalar när du köper en fastighet

När du köper en fastighet är det mycket vanligt att ha tvivel om vilka skatter som ska betalas i olika situationer. Måste jag betala moms? Vilka skatter är köparens ansvar? Och viktigast av allt, hur mycket pengar behöver jag för att täcka dessa kostnader?

Det är viktigt att förstå att ett fastighetsköp alltid är föremål för betalning av skatter, men samma slags skatter betalas inte i alla situationer. De tillämpliga skatterna kommer att vara olika beroende på om du köper en ny eller en begagnad fastighet, och det slutliga beloppet beror på andra faktorer som vi kommer att förklara i den här artikeln. Vi börjar med att förklara vad var och en av dessa skatter består av och i vilka situationer de kommer att betalas:

Vilka skatter betalar du när du köper en nybyggd fastighet?

När du köper en nybyggd fastighet måste du betala två skatter: moms och stämpelskatt (AJD).

Moms

Momsen är en skatt som tillämpas vid köp av nybyggda fastigheter och dess procentandel motsvarar 10 % av köpekontraktets värde. Om vi till exempel köper en fastighet för 150 000 euro måste vi betala 15 000 euro i moms. Dessa 10 % gäller även fastighetens annex, till exempel garage eller förråd.

Denna procentsats är vanlig i hela Spanien, förutom på Kanarieöarna, där momsen ersätts av den kanariska indirekta allmänna skatten (IGIC – Canary Indirect General Tax) med en skattesats på 6,5 %. När det gäller officiellt skyddade fastigheter (VPO) sänks dessutom skattesatsen till 4 %.

När och till vem betalas moms?

Betalningen av denna skatt sker vid den tidpunkt då köpekontraktet undertecknas och betalas direkt till säljaren, som ansvarar för att deponera skattebeloppet till skattemyndigheten. Det innebär att när betalningen har gjorts behöver köparen inte göra något mer när det gäller denna skatt.

Stämpelskatt (AJD)

AJD-skatten skapar vanligtvis tvivel hos köpare eftersom det är en komplex skatt som beskattar administrativa, kommersiella och notariella dokument. Denna skatt tilldelas de autonoma regionerna och består av en fast avgift och en rörlig avgift:

• Fast avgift: Med den fasta avgiften betalar man för de stämplade papprena på vilka kopiorna av handlingarna och notariehandlingarna utfärdas. Denna avgift är vanlig i hela Spanien och är satt till 0,30 euro per ark och 0,15 euro per sida. Det slutliga priset beror på dokumentets längd.
• Rörlig avgift: Den rörliga avgiften tillämpas på handlingar som kan registreras i fastighetsregistret. Denna avgift varierar beroende på köpekontraktets värde och den procentandel som godkänts av varje autonom region. Skattesatsen är ungefär densamma i hela Spanien och varierar mellan 0,5 % och 1,5 %. Dessutom fastställer de flesta regioner reducerade skattesatser för vissa situationer, till exempel för personer med funktionshinder. Du bör konsultera de omständigheter under vilka reducerade skattesatser tillämpas på de officiella webbplatserna för varje region för att se om någon av dem gäller för dig.

När och var betalas AJD?

AJD måste betalas inom 30 arbetsdagar från undertecknandet av köpekontraktet. Det är viktigt att konsultera reglerna för varje region för att förstå de olika sätten att göra betalningen och de dokument du behöver visa. Både betalning och uppvisande av dokument kan göras elektroniskt eller personligen hos motsvarande skattemyndighet.

Vilka skatter betalar du när du köper en begagnad fastighet?

När du förvärvar en begagnad fastighet är de tillämpliga skatterna fastighetsöverföringsskatten (ITP) och den fasta avgiften för AJD-skatten.

Fastighetsöverföringsskatt (ITP)

När det gäller begagnade fastigheter tillämpas inte moms, eftersom denna skatt endast påverkar den första fastighetsöverföringen. I stället måste ITP betalas, en skatt som också är de autonoma regionernas ansvar. Skattesatsen varierar mellan 6 % och 10 % och tillämpas på fastighetsregistrets referensvärde.

Andalusien tillämpar till exempel en skatt på 7 procent, medan denna procentsats i den autonoma regionen Valencia uppgår till 10 procent. Det innebär att om vi köper en fastighet med ett referensvärde på 150 000 euro i Andalusien måste vi betala 10 500 euro. Denna siffra skulle uppgå till 15 000 euro om vi köpte samma fastighet i den autonoma regionen Valencia. Skillnaden är märkbar och är en faktor att ha i åtanke när du väljer vilken region du ska köpa en fastighet i.

Dessutom tillämpar vissa autonoma regioner avdrag för vissa fall, till exempel vid köp av en fastighet av en stor familj eller en person under 35 år. Därför, som med AJD, rekommenderar vi att du granskar reglerna på webbplatsen för varje region för att beräkna den slutliga procentsatsen som du måste betala för denna skatt. Vi har några länkar till olika regioner här, där du kan hitta nödvändig information om både ITP och AJD:

• ITP och AJD i Andalusien
• ITP och AJD i den autonoma regionen Valencia
• ITP och AJD i den autonoma regionen Murcia
• ITP och AJD på Balearerna

När och var betalas ITP?

Betalningen av ITP måste göras inom 30 arbetsdagar från undertecknandet av köpekontraktet. Liksom med AJD kan det göras elektroniskt eller personligen på motsvarande skattemyndighet.

Fast avgift för stämpelskatten (AJD)

Köp och försäljning av en begagnad fastighet är föremål för den fasta avgift för AJD som förklaras ovan, men inte för den rörliga avgiften. Detta beror på att ITP och AJD är två oförenliga skatter.

Vad händer om du köper en fastighet med hjälp av ett bolån?

AJD är också allmänt känd som bolåneskatten. Fram till för några år sedan var det kunden som var tvungen att betala denna skatt. Lagen om hypotekslån från 2019 fastslog dock att när det gäller bolån är det banken som fullt ut måste ta på sig betalningen av denna skatt. Det är viktigt att skilja AJD som beskattar köpebrevet (betalt av köparen) från AJD som beskattar bolånet (betalt av banken). I det senare fallet tillämpas procentandelen av den rörliga avgiften inte på fastighetens värde utan på bolånets belopp.

Sammantaget kan det verka komplicerat att köpa en fastighet, men att förstå vilka skatter vi måste betala i vår situation hjälper oss att vara mer självsäkra när vi fattar ett beslut och förbereder den nödvändiga budgeten. Tänk på att ägandet av en fastighet i Spanien kommer med ansvaret att betala andra skatter, såsom fastighetsskatten (IBI) som betalas årligen. Denna skatt utgör ungefär mellan 0,4 % och 1,3 % av fastighetens uppskattade värde, beroende på regionen och typen av byggnad. Om du vill ha mer information om denna skatt rekommenderar vi att du läser vår artikel om de årliga kostnaderna för att äga fastigheter i Spanien.