Qué debe incluir el contrato de compraventa de una vivienda

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento clave para formalizar el acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre la transferencia de la propiedad de un inmueble. Este contrato regula las condiciones bajo las cuales se realiza la venta y compra de la vivienda y protege los derechos y obligaciones de ambas partes. Para que puedas revisar y asegurarte de que el contrato de compraventa sea válido, queremos presentarte los elementos y cláusulas que debería incluir.

1. Datos personales del comprador y del vendedor

El contrato deberá indicar los datos personales de ambas partes: nombre completo, número de identificación (DNI/NIE), dirección actual y estado civil.

En caso de que una de las partes esté representada por un apoderado, debe especificarse la identidad del representante y adjuntarse el poder de representación.

2. Descripción detallada de la vivienda

Es imprescindible que el contrato de compraventa incluya una descripción detallada de la vivienda:

• Características de la vivienda: Dirección exacta (calle, número, piso, etc.), superficie en metros cuadrados, distribución y características del inmueble (número de habitaciones, baños, anexos, etc.) y el estado de conservación de la vivienda (si es una vivienda de segunda mano), entre otras cosas.
• Referencia catastral y datos registrales del inmueble: Es importante añadir el número de referencia que permite identificar el inmueble en el Catastro. Además, se deben incluir los datos de la vivienda tal y como figuran en el Registro de la Propiedad (número de finca registral, tomo, libro y folio).
• Titularidad de la vivienda: Debe aparecer quién es el propietario del inmueble.
• Información sobre las cargas: Es fundamental especificar si el inmueble está libre de cargas o si tiene alguna, como una hipoteca o un embargo. En caso de que existan cargas, debe acordarse quién las asumirá. Para comprobar tanto la titularidad de la vivienda como su situación legal, es habitual incluir en el contrato una copia de la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Estado de ocupación: Indicar si la vivienda está vacía, habitada por inquilinos o por el propio propietario.

3. Precio de compraventa y condiciones de pago

En el contrato de compraventa siempre debe aparecer el importe total que el comprador pagará por la vivienda. Se suele indicar tanto en letras como en números la cantidad exacta acordada por ambas partes. Además, se detallará la fecha en la que se efectuará el pago y la forma en la que se realizará (transferencia bancaria, cheque, efectivo, etc.). También se tendrá que indicar el número de pagos acordados, en caso de que el pago se vaya a realizar en varias fases.

4. Existencia de un contrato de arras o señal

En caso de que exista un contrato de arras, se deberá dejar constancia de su existencia y del importe abonado en dicho acuerdo. Así, se restará la cantidad aportada al importe total. Es importante que todas estas cifras aparezcan de forma clara para que no exista ninguna duda sobre la cantidad que deberá pagar el comprador.

5. Fecha de entrega de la vivienda

A menudo, la fecha de firma del contrato y la fecha de entrega de la vivienda no coinciden. Por ello, es importante que el contrato especifique claramente cuál será la fecha de entrega del inmueble por parte del vendedor.

6. Gastos asociados a la compraventa

La compraventa de una vivienda conlleva varios gastos asociados. Es crucial definir claramente quién asumirá estos costos. Entre estos gastos se incluyen los de notaría, gestoría, agencia inmobiliaria (si la hubiera), impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Generalmente, el comprador se hace cargo de la mayoría de estos gastos, aunque es posible negociarlos para repartirlos entre ambas partes.

Además, es importante aclarar quién se encargará de pagar ciertos costes que podrían generar dudas, como las derramas existente en la comunidad o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) del año en el que se realiza la transacción. Por lo general, el IBI lo paga la persona que es propietaria de la vivienda al 1 de enero de ese año, aunque a menudo se negocia para repartir el pago de manera proporcional.

7. Certificados y documentos obligatorios

Aunque no se incluyan en el contrato, es importante saber qué documentos adicionales debe entregar el vendedor al momento de la firma:

• Certificado de eficiencia energética: El vendedor debe entregar este certificado al comprador, según lo exige la legislación.
• Cédula de habitabilidad: En algunas comunidades autónomas es obligatorio presentar este documento que certifica que la vivienda es apta para ser habitada.
• Certificado de deuda pendiente con la comunidad: Emitido por el administrador de la comunidad para certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.

Te recomendamos leer nuestro artículo 10 documentos que deberías solicitar antes de comprar tu nueva casa. Este te ayudará a conocer todos los documentos necesarios para asegurarte de que el inmueble está en buenas condiciones, en situación legal y libre de deudas.

8. Posibles penalizaciones

Los contratos de compraventa suelen incluir cláusulas que estipulan penalizaciones en caso de incumplimiento por parte de una de las partes, ya sea el vendedor o el comprador. Estas cláusulas tienen como objetivo proteger a ambas partes y asegurar que se cumplan los términos acordados.

Algunas de las razones más comunes para el incumplimiento del contrato son un retraso en la fecha de entrega de la vivienda o un retraso en la fecha de pago acordada. El contrato debe especificar qué compensación se ofrecerá en caso de que ocurran estas situaciones.

9. Firma de ambas partes

Tanto el comprador como el vendedor deben firmar el contrato, reconociendo su acuerdo con las cláusulas que contiene. La firma debe estar presente en todas las páginas del contrato, no únicamente en la última página.

Recuerda que el contrato privado de compraventa es vinculante tanto para el comprador como para el vendedor, pero lo más recomendable es elevarlo a escritura pública. La escritura pública de compraventa es siempre necesaria para formalizar la transmisión de la propiedad de manera legal y registrar el cambio de titular en el Registro de la Propiedad.