Estos son los impuestos que pagarás al comprar una vivienda

Al comprar una vivienda es muy común tener dudas sobre qué impuestos habrá que pagar en cada situación. ¿Tengo que pagar IVA? ¿Qué impuestos son responsabilidad del comprador? Y, sobre todo, ¿cuánto dinero necesito para cubrir estos gastos?

Es importante saber que la adquisición de una vivienda siempre está sujeta al pago de impuestos, pero no en todas las situaciones se pagan los mismos tipos de impuestos. Los tributos aplicables serán diferentes en función de si se está comprando una vivienda de obra nueva o una de segunda mano y la cuantía final dependerá de otros factores que abordaremos en este artículo. Empecemos por entender en qué consisten cada uno de estos impuestos y en qué situaciones se pagarán:

¿Qué impuestos pagarás al comprar una vivienda de obra nueva?

En el caso de comprar una vivienda nueva se tendrá que hacer frente a dos impuestos: IVA y AJD.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA es un tributo que se aplica en la compra de viviendas de obra nueva y su porcentaje equivale al 10% del valor escriturado. Por ejemplo, si compramos una casa por 150.000 euros, el IVA a pagar será de 15.000 euros. También se aplica el 10% en los anexos de la vivienda, como garajes o trasteros.

Este porcentaje es común en toda España, excepto en las Islas Canarias, donde el IVA se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) con una tasa del 6,5%. Asimismo, en el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen oficial o promoción pública, el tipo impositivo es reducido al 4%.

¿Cuándo y a quién se paga el IVA?

El pago de este tributo se realiza en el momento en el que se firman las escrituras y se paga directamente al vendedor, que será quien se encargue de ingresar la cuantía del impuesto en Hacienda. Esto significa que, una vez efectuado el pago, el comprador no tiene que hacer nada más respecto a este impuesto.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El impuesto AJD es un tributo que suele generar muchas dudas en los compradores, ya que se trata de un impuesto complejo que grava documentos administrativos, mercantiles y notariales. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas y está compuesto por una cuota fija y una cuota variable:

• Cuota fija: la cuota fija se paga por el papel timbrado en el que deben extenderse las copias de las escrituras y actas notariales. Esta cuota es común en toda España y se establece en 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio. El precio final dependerá de la longitud del documento.
• Cuota variable: la cuota variable se aplica a los documentos que pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta cuota varía según el valor escriturado de la vivienda y el porcentaje aprobado por cada comunidad autónoma. El tipo impositivo es bastante regular en toda España y oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Además, la mayoría de las comunidades establecen tipos reducidos para determinadas situaciones, como personas con discapacidad. Es recomendable consultar en las páginas oficiales de cada gobierno los escenarios en los que se aplican tipos reducidos para saber si te encuentras en alguno de ellos.

¿Cuándo y dónde se paga el AJD?

El AJD se deberá abonar en un plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato de compraventa. Es importante consultar la normativa de cada comunidad para conocer las distintas formas de realizar el pago y los documentos que será necesario presentar. Tanto el pago como la presentación de documentos se puede realizar de forma telemática o presencial en la delegación de la Agencia Tributaria correspondiente.

¿Qué impuestos pagarás al comprar una vivienda de segunda mano?

En el caso de adquirir una vivienda de segunda mano, los impuestos aplicables serán el ITP y la cuota fija del AJD.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En el caso de las viviendas de segunda mano, no se aplicará el IVA, ya que este impuesto solo afecta a la primera entrega de vivienda. En su lugar, se deberá pagar el ITP, impuesto que también es competencia de los gobiernos autonómicos. El tipo de gravamen varía entre el 6% y el 10% y se aplica sobre el valor de referencia del Catastro.

Por ejemplo, Andalucía aplica un gravamen del 7%, mientras que en la Comunidad Valenciana este porcentaje asciende al 10%. Esto significa que, si compramos una vivienda con un valor de referencia de 150.000 euros en Andalucía, la cantidad que se deberá pagar será de 10.500 euros. Esta cifra ascendería a 15.000 euros si comprásemos esa misma vivienda en la Comunidad Valenciana. La diferencia es notable y puede considerarse un factor a tener en cuenta al elegir la comunidad donde se comprará la vivienda.

Además, algunos gobiernos autonómicos aplican deducciones para determinados supuestos, como la compra de la vivienda por parte de una familia numerosa o un menor de 35 años. Por eso, al igual que con el AJD, te recomendamos revisar la normativa en la página web de cada territorio para calcular el porcentaje final que deberás pagar por este impuesto. Te dejamos aquí los enlaces de algunas comunidades donde podrás encontrar la información necesaria tanto del ITP como del AJD:

• ITP y AJD en Andalucía
• ITP y AJD en la Comunidad Valenciana
• ITP y AJD en la Región de Murcia
• ITP y AJD en las Islas Baleares

¿Cuándo y dónde se paga el ITP?

El pago del ITP deberá realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato de compraventa. Al igual que el AJD, puede tramitarse de forma telemática o presencial en la delegación de Hacienda correspondiente.

Cuota fija del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Las operaciones de compraventa de una vivienda de segunda mano están sujetas a la cuota fija del AJD explicada anteriormente, pero no a la variable. Esto se debe a que el ITP y el AJD son dos tributos incompatibles.

¿Qué ocurre si se compra una vivienda mediante un crédito hipotecario?

El AJD también es comúnmente conocido como el impuesto de las hipotecas. Hasta hace unos años, era el cliente quien tenía que hacer frente a este tributo. Sin embargo, la Ley Hipotecaria de 2019 estableció que, en el caso de los préstamos hipotecarios, es la entidad bancaria quien debe asumir íntegramente el pago de este impuesto. Es importante diferenciar el AJD que grava la escritura de la compra (pagado por el comprador) del AJD que grava el crédito hipotecario (pagado por el banco). En este último caso, el porcentaje de la cuota variable no se aplica sobre el valor del inmueble sino sobre el importe de la responsabilidad hipotecaria.

En definitiva, aunque la compra de una vivienda puede parecer complicada, entender qué impuestos debemos pagar según nuestra situación nos ayudará a estar más seguros a la hora de tomar una decisión y preparar el presupuesto necesario. Ten en cuenta que ser propietario en España conlleva la responsabilidad de pagar otros impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se paga anualmente. Este impuesto representa aproximadamente entre el 0,4% y el 1,3% del valor catastral de la vivienda, dependiendo de la comunidad y el tipo de inmueble. Si deseas ampliar información sobre este impuesto, te recomendamos que leas nuestro artículo sobre los gastos anuales que supone ser propietario en España.