Wat moet er op het verkoopcontract staan van een woning in Spanje?

Het verkoopcontract van een woning is een belangrijk document dat nodig is om de overeenkomst tussen de verkoper en koper te formaliseren met betrekking tot de overdracht van een woning in Spanje. Dit contract regelt de voorwaarden van de koop en verkoop van een woning en beschermt de rechten en verplichtingen van beide partijen. We willen u de elementen en clausules aangeven die u moet opnemen in dit contract, zodat u deze kunt controleren en kunt zorgen dat het contract geldig is.

1. Persoonlijke gegevens van de koper en verkoper

Het contract moet de persoonlijke gegevens van beide partijen bevatten: de volledige naam, het identificatienummer (DNI/NIE), het huidige adres en de burgerlijke staat.

Als een van beide partijen wordt vertegenwoordigt door een gevolmachtigde, moet de identiteit van de gevolmachtigde worden vermeld en moet de volmacht worden bijgevoegd.

2. Gedetailleerde beschrijving van de woning

Het verkoopcontract moet een gedetailleerde beschrijving van de woning bevatten:

• Kenmerken van de woning: het exacte adres (straat, nummer, verdieping, enzovoorts), het oppervlak in vierkante meters, de verdeling en kenmerken van de woning (aantal kamers, badkamers, bijgebouwen, enz.) en de staat van onderhoud van het pand (als het een tweedehands pand is), onder andere.
• Kadasterreferentie en registratiegegevens van de woning: het is belangrijk om het referentienummer toe te voegen zodat de woning kan worden teruggevonden in het Kadaster. Daarnaast moeten de gegevens van het eigendom zoals ze in het Kadaster staan worden opgenomen (registratienummer, volume, boek en folio).
• Eigenaarschap van de woning: er moet worden vermeld wie de eigenaar is van de woning.
• Informatie over de lasten: het is van essentieel belang om aan te geven of het eigendom vrij is van lasten of dat er lasten op rusten, zoals een hypotheek of een pandrecht. Als er sprake is van lasten, moet worden afgesproken wie deze voor zijn of haar rekening neemt. Om zowel het eigenaarschap van de woning als de juridische situatie te controleren, wordt doorgaans in het contract een kopie van de samenvatting van het eigendomsregister opgenomen.
• Bezettingsstatus: geeft aan of de woning leegstaat, wordt bewoond door huurders of door de eigenaar zelf.

3. Verkoopprijs en betalingsvoorwaarden

In het Spaanse verkoopcontract moet altijd het totaalbedrag staan dat de koper betaalt voor de woning. Normaal gesproken wordt zowel in cijfers als letters aangegeven wat het exacte bedrag is dat is afgesproken door beide partijen. Bovendien worden de datum voor de betaling en de betalingsmethode aangegeven (bankoverschrijving, cheque, contant, enzovoorts). Ook moet worden aangegeven in hoeveel keer het bedrag wordt betaald, als het bedrag in termijnen wordt betaald.

4. Het bestaan van een aanbetalingscontract of signaal

Als er sprake is van een contrato de arras, moet dit worden aangegeven en moet ook het bedrag dat is betaald bij deze overeenkomst worden vermeld. Zo wordt het al betaalde bedrag afgetrokken van het totaalbedrag. Het is belangrijk dat al deze cijfers duidelijk worden aangegeven, zodat er geen twijfel bestaat over het bedrag dat de koper moet betalen.

5. Datum van de overdracht van de woning

Vaak vallen de datum van ondertekening van het contract en de datum van levering van het eigendom niet op dezelfde dag. Daarom is het belangrijk dat in het contract duidelijk wordt vermeld wat de overdrachtsdatum van het onroerend goed is door de verkoper.

6. Aan de verkoop gekoppelde kosten

De verkoop van een woning in Spanje brengt verschillendegerelateerde kosten met zich mee. Het is van cruciaal belang om duidelijk te vermelden wie deze kosten op zich gaat nemen. Onder deze kosten vallen onder andere de notariskosten, de kosten van de gestor, vastgoedmakelaar (indien van toepassing), belastingenen de kosten voor inschrijving in het eigendomsregister. In het algemeen worden de meeste van deze kosten betaald door de koper, hoewel er onderhandeld kan worden om deze te verdelen onder beide partijen.

Daarnaast is het belangrijk om duidelijk te maken wie verantwoordelijk zal zijn voor het betalen van bepaalde twijfelachtige kosten, zoals de gemeenschapskosten of de onroerendezaakbelasting (IBI) voor het jaar waarin de transactie plaatsvindt. De IBI wordt meestal betaald door de persoon die op 1 januari van dat jaar eigenaar was van het onroerend goed, maar vaak wordt er onderhandeld over een evenredige verdeling van de betaling.

7. Certificaten en verplichte documenten

Het is belangrijk om te weten welke aanvullende documenten de verkoper moet verstrekken bij ondertekening, ook al worden deze niet opgenomen in het contract:

• Energiezuinigheidscertificaat: de verkoper moet dit certificaat aan de koper overhandigen, dit is wettelijk verplicht.
• Bewoonbaarheidscertificaat: in sommige autonome regio's is het verplicht om dit document te verstrekken. In dit document staat vermeld dat de woning geschikt is om in te wonen.
• Certificaat van uitstaande schuld bij de gemeenschap: uitgegeven door de gemeenschapsbeheerder om te bevestigen dat er geen schulden zijn bij de vereniging van eigenaren.

We raden u aan om ons artikel 10 documenten die u moet aanvragen voordat u uw nieuwe woning koopt te lezen. Dit artikel biedt u inzicht in alle nodige documenten om te zorgen dat de woning in goede staat verkeert, legaal is en er geen sprake is van schulden.

8. Mogelijke boetes

Verkoopcontracten in Spanje bevatten vaak clausules die de boetes vaststellen in het geval van niet-nakoming door een van de partijen, hetzij de verkoper of de koper. Deze clausules zijn bedoeld om beide partijen te beschermen en te zorgen dat de afgesproken voorwaarden worden nageleefd.

Een van de meest voorkomende redenen van niet-naleving van het contract zijn: vertraging van de oplevering van de woning of een vertraging van betaling. Het contract moet aangeven welke compensatie wordt aangeboden als een van deze situaties zich voordoen.

9. Handtekening van beide partijen

Zowel de verkoper als de koper moeten het contract ondertekenen om te erkennen dat ze het eens zijn met de clausules die dit bevat. Er moet op elke pagina van het contract een handtekening worden gezet, niet alleen op de laatste.

Let op: het onderhandse koopcontract is bindend voor zowel de koper als de verkoper, maar het is het beste om het om te zetten in een openbare akte. In Spanje is de openbare verkoopakte altijd nodig om de eigendomsoverdracht op een wettelijke manier te formaliseren en om de eigendomsoverdracht in het kadaster te registreren. U kunt meer lezen in ons artikel “Wat is het eigendomsbewijs van een woning?”