Cosa deve includere il contratto di compravendita di una casa in Spagna

Il contratto di compravendita di un immobile è un documento chiave per formalizzare l'accordo tra il venditore e l'acquirente sul trasferimento della proprietà di un immobile in Spagna. Il presente contratto regola le condizioni in base alle quali viene effettuata la vendita e l'acquisto della casa e protegge i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. Affinché tu possa rivedere e assicurarti che il contratto di compravendita sia valido, vogliamo presentarti gli elementi e le clausole che dovrebbe includere.

1. Dati personali dell'acquirente e del venditore

Il contratto dovrà indicare i dati personali di entrambe le parti: nome completo, numero di identificazione (DNI/NIE), indirizzo attuale e stato civile.

Nel caso in cui una delle parti sia rappresentata da un procuratore, è necessario specificare l'identità del rappresentante e allegare la delega di rappresentanza.

2. Descrizione dettagliata dell'immobile

È essenziale che il contratto di compravendita includa una descrizione dettagliata della casa:

• Caratteristiche della casa: indirizzo esatto (strada, numero, piano, ecc.), superficie in metri quadrati, distribuzione e caratteristiche della proprietà (numero di camere, bagni, annessi, ecc.) e lo stato di conservazione della casa (se si tratta di una casa di seconda mano), tra le altre cose.
• Riferimento catastale e dati di registrazione dell'immobile: è importante aggiungere il numero di riferimento che consente di identificare l'immobile al Catasto. Inoltre, i dati della casa devono essere inclusi così come appaiono nel Registro Immobiliare (numero di registrazione dell'immobile, volume, libro e foglio).
• Proprietà della casa: deve apparire chi è il proprietario dell'immobile.
• Informazioni sugli oneri: è essenziale specificare se l'immobile è esente da oneri o se ne ha uno, come un mutuo ipotecario o un pignoramento. Nel caso in cui vi siano oneri, è necessario concordare chi li assumerà. Per verificare sia la proprietà della casa che la sua situazione legale, è consuetudine includere nel contratto una copia della nota di trascrizione catastale.
• Stato di occupazione: indicare se la casa è vuota, abitata da inquilini o dal proprietario stesso.

3. Prezzo di compravendita e termini di pagamento

Nel contratto di compravendita spagnolo deve sempre figurare l' importo totale che l'acquirente pagherà per la casa. Di solito viene indicato sia in lettere che in numeri l'importo esatto concordato da entrambe le parti. Inoltre, verrà dettagliata la data in cui verrà effettuato il pagamento e le modalità con cui verrà effettuato (bonifico bancario, assegno, contanti, ecc.). Sarà inoltre necessario indicare il numero di pagamenti concordati, nel caso in cui il pagamento debba essere effettuato in più fasi.

4. Esistenza di un "contrato de arras" o di acconto

Nel caso in cui vi sia un "contrato de arras", è necessario registrare la sua esistenza e l'importo pagato in tale accordo. In questo modo, l'importo versato verrà detratto dall'importo totale. È importante che tutte queste cifre appaiano chiaramente in modo che non ci siano dubbi sull'importo che l'acquirente dovrà pagare.

5. Data di consegna dell'immobile

Spesso la data di firma del contratto e la data di consegna dell'immobile non coincidono. Pertanto, è importante che il contratto specifichi chiaramente quale sarà la data di consegna dell'immobile da parte del venditore.

6. Spese associate alla vendita

La compravendita di una casa in Spagna comporta diversespese associate. È fondamentale definire chiaramente chi si assumerà questi costi. Queste spese includono quelle notarili, di gestione, di agenzia immobiliare (se del caso), le tassee l'iscrizione nel Registro Immobiliare. Generalmente, la maggior parte di queste spese è a carico dell'acquirente, sebbene sia possibile negoziarle per distribuirle tra entrambe le parti.

Inoltre, è importante chiarire chi sarà responsabile del pagamento di alcuni costi che potrebbero sollevare dubbi, come le spese condominiali o l'imposta sui beni immobili (IBI) per l'anno in cui avviene la transazione. Di solito, l'IBI viene pagato dalla persona che possiede la casa il 1° gennaio di quell'anno, anche se spesso si negozia per distribuire il pagamento in modo proporzionale.

7. Certificati e documenti obbligatori

Anche se non sono inclusi nel contratto, è importante sapere quali documenti aggiuntivi deve consegnare il venditore al momento della firma:

• Attestato di prestazione energetica: il venditore deve fornire questo attestato all'acquirente, come previsto dalla legge.
• Certificato di abitabilità: in alcune comunità autonome è obbligatorio presentare questo documento che certifica che la casa è adatta ad essere abitata.
• Certificato di debito in sospeso con il condominio: emesso dall'amministratore del condominio per certificare che non ci sono debiti con la comunità dei proprietari.

Ti consigliamo di leggere il nostro articolo: 10 documenti che dovresti richiedere prima di acquistare la tua nuova casa. Questo ti aiuterà a conoscere tutti i documenti necessari per assicurarti che l'immobile sia in buone condizioni, legale e privo di debiti.

8. Possibili sanzioni

I contratti di compravendita in Spagna di solito includono clausole che prevedono sanzioni in caso di inadempimento da parte di una delle parti, sia il venditore che l'acquirente. Queste clausole hanno lo scopo di proteggere entrambe le parti e garantire il rispetto dei termini concordati.

Alcuni dei motivi più comuni per l'inadempimento del contratto sono un ritardo nella data di consegna dell'immobile o un ritardo nella data di pagamento concordata. Il contratto deve specificare quale risarcimento sarà offerto nel caso in cui si verifichino tali situazioni.

9. Firma di entrambe le parti

Sia l'acquirente che il venditore devono firmare il contratto, riconoscendo il loro accordo con le clausole in esso contenute. La firma deve essere presente su tutte le pagine del contratto, non solo sull'ultima pagina.

Ricorda che il contratto di compravendita privato è vincolante sia per l'acquirente che per il venditore, ma è meglio elevarlo ad atto pubblico. In Spagna, l'atto pubblico di compravendita è sempre necessario per formalizzare legalmente il trasferimento della proprietà e registrare il cambiamento del proprietario nel Registro Immobiliare. Per saperne di più consulta il nostro articolo su: Cos'è l'atto di proprietà di un immobile.