Vad bör ingå i ett köpeavtal för en fastighet i Spanien?

Avtalet om försäljning av en fastighet är ett viktigt dokument för att formalisera avtalet mellan säljaren och köparen om överföring av äganderätten till en fastighet i Spanien. Detta avtal reglerar villkoren för försäljning och köp av fastigheten och skyddar båda parters rättigheter och skyldigheter. För att du ska kunna kontrollera och försäkra dig om att köpekontraktet är giltigt vill vi presentera de delar och klausuler som det bör innehålla.

1. Köparens och säljarens personuppgifter

Avtalet måste innehålla personuppgifter för båda parter: fullständigt namn, identifikationsnummer (DNI/NIE), aktuell adress och civilstånd.

Om någon av parterna företräds av ombud ska ombudets identitet anges och fullmakt ska bifogas.

2. Detaljerad beskrivning av egendomen

En utförlig beskrivning av fastigheten ska finnas med i köpeavtalet:

• Fastighetens egenskaper: Exakt adress (gata, nummer, våningsplan etc.), yta i kvadratmeter, fastighetens fördelning och egenskaper (antal rum, badrum, tillhörande utrymmen etc.) samt fastighetens bevarandestatus (om det rör sig om en begagnad fastighet), bland annat.
• Fastighetens fastighetsbeteckning och registeruppgifter: Det är viktigt att lägga till det referensnummer som gör det möjligt att identifiera fastigheten i fastighetsregistret. Dessutom måste de uppgifter om fastigheten som finns i fastighetsregistret anges (registernummer, volym, bok och folie).
• Äganderätt till fastigheten: Det måste framgå vem som är ägare till fastigheten.
• Information om belastningar: Det är viktigt att ange om fastigheten är fri från belastningar eller om den har några, till exempel en inteckning eller ett embargo. Om det finns några belastningar måste det avtalas vem som ska ta över dem. För att kontrollera både äganderätten till fastigheten och dess rättsliga situation är det vanligt att bifoga en kopia av utdrag från fastighetsregistret..
• Besittningsstatus: Ange om bostaden är tom, bebodd av hyresgäster eller av ägaren själv.

3. Köpeskilling och betalningsvillkor

I det spanska köpekontraktet måste alltid anges det totala belopp som köparen ska betala för fastigheten. Det exakta belopp som båda parter har kommit överens om anges vanligtvis med både bokstäver och siffror. Dessutom ska datumet då betalningen ska göras och betalningsmetoden (banköverföring, check, kontanter etc.) anges. Det antal betalningar som överenskommits bör också anges, om betalningen ska göras i flera steg.

4. Förekomsten av ett depositionsavtal

Om det finns ett handpenningsavtal måste dess existens och det belopp som betalats enligt avtalet registreras. Så kommer det betalda beloppet sedan att dras av från det totala beloppet. Det är viktigt att alla dessa siffror visas tydligt så att det inte råder någon tvekan om det belopp som köparen ska betala.

5. Datum för överlämnande av fastigheten

Ofta sammanfaller inte datumet för avtalets undertecknande och datumet för överlämnandet av bostaden. Det är därför viktigt att det i avtalet tydligt anges vilken dag säljaren ska överlämna fastigheten.

6. Utgifter i samband med köp och försäljning

Köp och försäljning av en fastighet i Spanien medförtillhörande kostnader. Det är viktigt att tydligt fastställa vem som ska stå för dessa kostnader. Bland dessa kostnader ingår notarieavgifter, mäklaravgifter, eventuell fastighetsmäklare, skatter och registrering i fastighetsregistret. I allmänhet är det köparen som står för de flesta av dessa kostnader, men de kan förhandlas fram så att de delas av båda parter.

Dessutom är det viktigt att tydliggöra vem som ska ansvara för att betala vissa kostnader som kan ge upphov till tvivel, t.ex. samfällighetsavgifter eller fastighetsskatt (IBI) för det år då transaktionen äger rum. I allmänhet betalas IBI av den person som äger fastigheten den 1 januari det året, även om det ofta förhandlas om att dela upp betalningen proportionellt.

7. Obligatoriska intyg och dokument

Även om de inte ingår i avtalet är det viktigt att känna till vilka ytterligare dokument som säljaren måste tillhandahålla vid undertecknandet:

• Energieffektivitetsintyg: Säljaren måste överlämna detta intyg till köparen, vilket krävs enligt lag.
• Intyg om beboelighet: I vissa autonoma regioner är det obligatoriskt att uppvisa detta dokument som intygar att fastigheten är lämplig för boende.
• Intyg om utestående skuld till samfälligheten: Utfärdas av samfällighetens administratör för att intyga att det inte finns några skulder hos samfälligheten.

Vi rekommenderar att du läser vår artikel 10 dokument som du bör begära innan du köper din nya bostad.. Det kommer att hjälpa dig att känna till alla nödvändiga dokument för att se till att fastigheten är i gott skick, laglig och fri från skulder.

8. Möjliga viten

Köpeavtal i Spanien innehåller ofta klausuler om viten i händelse av att någon av parterna, antingen säljaren eller köparen, inte uppfyller sina skyldigheter. Dessa klausuler är avsedda att skydda båda parter och säkerställa att de överenskomna villkoren uppfylls.

Några av de vanligaste orsakerna till avtalsbrott är försening av leveransdatumet för fastigheten eller försening av det överenskomna betalningsdatumet. Det bör framgå av avtalet vilken kompensation som ska erbjudas om dessa situationer uppstår.

9. Båda parters underskrift

Både köpare och säljare måste underteckna avtalet och bekräfta att de godkänner villkoren i det. Underskriften ska finnas på alla sidor i kontraktet, inte bara på den sista sidan.

Kom ihåg att det privata köpeavtalet är bindande för både köparen och säljaren, men det är bäst att omvandla det till en offentlig handling. I Spanien är det alltid nödvändigt med ett offentligt köpebrev för att formalisera ägarbytet på ett lagligt sätt och för att registrera ägarbytet i fastighetsregistret. Du kan läsa mer i vår artikel om Vad är en lagfartshandling för en fastighet