Kiinteistön katselu Espanjassa: mitä tarkistaa ennen tarjouksen tekemistä

Kiinteistönäyttö on yksi ostoprosessin tärkeimmistä vaiheista, ja Espanjassa sen merkitys on suurempi kuin monessa muussa maassa. Toisin kuin Ranskassa tai Britanniassa, Espanjassa myyjän ei ole lain mukaan pakko toimittaa kattavaa tarkastusasiakirjapakettia eikä ilmoittaa rakenteellisista vioista etukäteen. Näyttö on siksi usein ensimmäinen ja paras mahdollisuus huomata mahdolliset ongelmat ennen kuin sitoudut mihinkään.

Tämä opas kertoo, mihin näytössä kannattaa kiinnittää huomiota, mitä Espanjaan liittyviä tarkistuksia monet ostajat jättävät tekemättä ja mitä kysyä ennen tarjouksen tekemistä. Jos suunnittelet erillistä matkaa kiinteistöjen katseluun, oppaamme kiinteistöjen katselumatkoista Espanjassa kertoo, miten valmistaudut ja saat matkasta mahdollisimman paljon irti. Kokonaiskuvan koko ostoprosessista saat vaiheittaisesta oppaasta kiinteistön ostamisesta Espanjassa ulkomaalaisena, joka on hyvä lähtökohta.

Ennen lähtöä: mitä valmistella

Valmistautuminen ratkaisee pitkälti, kuinka paljon hyödyllistä tietoa näytöstä saat mukaasi. Muutama asia kannattaa tehdä ennen paikalle saapumista:

• Tutustu pohjapiirrokseen etukäteen, jos sellainen on saatavilla, ja merkitse ylös kysymykset huoneiden koosta tai asettelusta.
• Tarkista kiinteistön sijainti kartalta. Lähellä olevat pääringat, liikealueet, lentoreitit ja rautatiet voivat lisätä melua selvästi.
• Tarkista kiinteistö kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad) tai pyydä asianajajaasi tekemään tarkistus. Näin varmistuu omistusoikeus ja selviää, onko kiinteistöön merkitty kiinnityksiä tai velkoja.
• Käy alueella eri vuorokaudenaikoina ennen näyttöä, jos se on mahdollista. Alueen luonne voi olla aivan toinen kello 10 aamulla kuin kello 22 illalla.

Jos et ole vielä palkannut asianajajaa, nyt on hyvä aika tehdä se. Asianajajan tarkistukset kattavat asiat, joita mikään näyttö ei paljasta, kuten avoimet velat, kaavoitusrikkomukset ja omistusoikeuskiistat. Lisätietoja siitä, mitä riippumaton kiinteistöasianajaja Espanjassa tekee ja mitä palvelu maksaa, löydät erillisestä oppaastamme.

Oikeudelliset ja hallinnolliset tarkistukset: Espanjan erityispiirteet

Nämä ovat Espanjassa tärkeimpiä tarkistuksia, ja ulkomaiset ostajat jättävät ne useimmin tekemättä. Osan voi tehdä näytön aikana tai sen jälkeen, osa edellyttää asianajajasi osallistumista. Jos Espanjan kiinteistömarkkinoiden keskeiset termit eivät vielä ole tuttuja, kiinteistöalan keskeiset termit Espanjassa -opas auttaa pääsemään alkuun.

Pyydä asumiskelpoisuustodistus (cédula de habitabilidad)

Cédula de habitabilidad (asumiskelpoisuustodistus) vahvistaa, että kiinteistö täyttää asuinkäyttöön vaadittavat lakisääteiset vähimmäisvaatimukset. Sitä ei vaadita jälleenmyynnissä kaikilla alueilla, mutta Kataloniassa ja useissa muissa autonomisissa yhteisöissä se on pakollinen. Jos kiinteistöllä ei ole tällaista todistusta, sitä ei ehkä saa laillisesti asuttaa, ja sähkö- tai vesiliittymien hankkiminen tai asuntolainan saaminen voi olla vaikeaa.

Tarkista laittomat laajennukset ja rakennusrikkomukset

Tämä on yksi yleisimmistä ongelmista Espanjan kiinteistömarkkinoilla, erityisesti maaseudulla ja rannikoilla. Ilman rakennuslupaa tehtyjä laajennuksia, muutostöitä ja talousrakennuksia ei aina huomaa pelkällä näytöllä, mutta voit kysyä välittäjältä suoraan, onko kaikki rakennettu tila rekisteröity ja luvitettu. Asianajajasi tarkistaa tämän kiinteistörekisteristä ja paikalliselta kaavoitusviranomaiselta (ayuntamiento). Laittomat rakennelmat eivät välttämättä estä kauppaa, mutta ne on tunnistettava ennen kuin allekirjoitat mitään.

Varmista IBI-veron ja yhteisövastikkeiden tilanne

Espanjassa kiinteistön maksamattomat velat, mukaan lukien vuotuinen IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, paikallinen kiinteistövero) ja yhteisövastikkeet, voivat siirtyä uudelle omistajalle kaupan päätyttyä. Pyydä myyjältä tai välittäjältä viimeisin IBI-kuitti sekä todistus siitä, että yhteisövastikkeet on maksettu. Laajemman kuvauksen kiinteistönomistajiin Espanjassa sovellettavista veroista löydät Espanjassa asuvien ulkomaalaisten verooppaasta.

Kysy energiatehokkuustodistuksesta

Espanjassa myyjän on lain mukaan toimitettava energiatehokkuustodistus (certificado de eficiencia energética). Se arvioi kiinteistön energiatehokkuuden asteikolla A–G. Heikommin arvioidun kiinteistön energiakustannukset ovat korkeammat, ja tämä kannattaa ottaa huomioon kaupan jälkeen yhdessä kodin palvelujen käyttöönoton kustannusten kanssa.

Rakenteelliset ja fyysiset tarkistukset

Espanjassa myyjän ei ole pakko toimittaa tarkastusasiakirjapakettia. Rakennekatsastus ei ole lakisääteinen vaatimus, mutta vanhempien tai laajasti remontoitujen kiinteistöjen kohdalla sitä suositellaan vahvasti. Näytön aikana kiinnitä erityistä huomiota seuraaviin asioihin:

Suuntaus ja luonnonvalo

Suuntausta ei voi muuttaa oston jälkeen, ja Espanjan ilmastossa sillä on suora vaikutus asumismukavuuteen ja ylläpitokustannuksiin. Etelään ja länteen avautuvat kiinteistöt lämpenevät enemmän, mikä vaikuttaa kesän jäähdytyskustannuksiin. Pohjoiseen avautuvat kiinteistöt pysyvät viileämpinä, mutta talvella ne voivat tarvita enemmän lämmitystä. Pyydä pohjapiirros ja tarkista, mihin ilmansuuntiin huoneet avautuvat. Huomioi myös, mihin vuorokaudenaikaan katsot kiinteistöä: keskipäivällä valoisalta tuntuva koti voi näyttää iltapäivällä aivan toisenlaiselta.

Kosteus ja ilmanvaihto

Kosteus on yksi yleisimmistä ongelmista Espanjan kiinteistöissä, erityisesti rannikon lähellä olevissa vanhoissa rakennuksissa. Katso tarkkaan seinä- ja kattonurkkia, ikkunankehyksiä sekä kylpy- ja keittiötiloja, ja etsi tahroja, värjäytymiä tai homeen hajua. Tarkista, että ikkunat sulkeutuvat kunnolla ja että kylpyhuoneessa ja keittiössä on riittävä ilmanvaihto. Rannikon kosteus kuluttaa ikkunatiivisteitä, ovenkarmeja ja ulkopintoja nopeammin.

Ikkunoiden, ovien ja eristyksen kunto

Avaa ja sulje jokainen ikkuna ja ovi näytön aikana. Huonosti istuvat karmit päästävät sisään melua ja hukkaavat lämpöä, mikä nostaa selvästi jäähdytys- ja lämmityskustannuksia. Erityisesti huoneistoissa kuuntele tarkasti naapurien ja kadun ääniä. Jos mahdollista, käy kohteessa sekä arkipäivänä että viikonloppuna, jotta saat realistisen käsityksen ympäristön melutasosta.

Yhteiset tilat ja rakennuksen julkisivu

Kun ostat huoneiston osana yhteisöä, ostat samalla osuuden yhteisistä tiloista. Tarkista sisäänkäynti, hissi, autotalli, varastotilat sekä mahdollinen yhteinen puutarha tai uima-allas. Julkisivun kunto on erityisen tärkeä: rapautuminen, halkeamat tai vesivahingon jäljet voivat viitata rakenteellisiin ongelmiin tai kalliisiin korjaustarpeisiin. Kysy, milloin rakennus on viimeksi maalattu tai korjattu ja onko tulevia töitä suunnitteilla, sillä ne laskutetaan omistajilta yhteisövastikkeiden kautta.

Putkisto, sähkötyöt ja laitteet

Näytön aikana tee nämä perustarkistukset:

• Avaa hanat ja tarkista veden paine sekä viemärin tyhjenemisnopeus.
• Kokeile kaikkia valokytkimiä ja pistorasioita ja kysy, jos jokin niistä ei toimi.
• Tarkista, mihin huoneisiin on asennettu ilmastointiliitännät. Suurimmassa osassa Espanjaa ilmastointi on käytännössä välttämätön, jos haluaa asua mukavasti kesäisin.
• Kysy lämmityskattilan ja lämminvesijärjestelmän iästä ja kunnosta.
• Tarkista keittiölaitteiden kunto, jos ne kuuluvat kauppaan.
• Katso sulakekeskus. Vanhentunut sähköasennus voi vaatia päivityksen, mikä aiheuttaa lisäkustannuksia.

Kysymykset, jotka kannattaa esittää näytössä

Näyttö on myös tilaisuus kerätä tietoa. Kattavan luettelon hyödyllisimmistä kysymyksistä, joita voit esittää välittäjälle tai myyjälle, löydät oppaastamme kysymykset, jotka kannattaa esittää välittäjälle kiinteistön näytössä Espanjassa. Lähtökohdaksi tässä ovat tärkeimmät:

• Kuinka kauan kiinteistö on ollut myynnissä ja onko siitä tehty aiempia tarjouksia?
• Miksi myyjä myy kiinteistön?
• Ovatko kaikki laajennukset ja muutostyöt täysin luvitettuja ja rekisteröityjä?
• Kuinka suuret ovat kuukausittaiset yhteisövastikkeet, ja onko ne maksettu ajallaan?
• Milloin IBI on viimeksi maksettu ja kuinka suuri se on vuodessa?
• Onko kiinteistö liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon vai onko siinä kaivo tai umpisäiliö?
• Onko yhteisössä suunniteltuja töitä tai erityisiä maksuja, jotka kohdistuvat omistajiin?
• Mitä kauppaan kuuluu: kiinteät kalusteet, varusteet, huonekalut ja laitteet?
• Onko kiinteistöä koskaan vuokrattu, ja onko sillä lomavuokralupa?

Viimeisestä kohdasta vielä: jos aiot vuokrata kiinteistön lomavuokra-asuntona, tarvitset alueellisen lomavuokraluvan. Säännöt vaihtelevat merkittävästi autonomisten yhteisöjen välillä, ja joillakin alueilla uusien lupien myöntämistä on rajoitettu. Kannattaa kysyä suoraan, onko kiinteistöllä jo lupa ja voiko se siirtyä uudelle omistajalle. Sijoitusmielessä ostaville oppaamme sijoitusasunnosta vuokrattavaksi Espanjassa käsittelee keskeiset oikeudelliset ja taloudelliset näkökohdat.

Näytön jälkeen: seuraavat vaiheet

Jos näyttö menee hyvin ja haluat edetä, ennen taloudellisia sitoumuksia on tehtävä muutama tärkeä asia. Älä allekirjoita varausta tai maksa varausmaksua ennen kuin asianajajasi on käynyt ehdot läpi, sillä jo pieni maksu luo sitoumuksen Espanjan lain mukaan.

Asianajajasi tekee sen jälkeen kiinteistöstä täydellisen huolellisuusselvityksen (due diligence): hän tarkistaa kiinteistörekisterin, kaavoitustiedot, velkatilanteen ja myyjän laillisen oikeuden myydä ennen kuin allekirjoitat contrato de arras -esisopimuksen (ennakkosopimus) ja maksat varsinaisen käsirahan. Jotta kaikki varmasti olisi kunnossa, tutustu tässä vaiheessa oppaisiin 10 asiakirjaa, joita kannattaa pyytää ennen kiinteistön ostamista Espanjassa ja keskeinen asiakirjatarkistuslista Espanjassa tapahtuvaa kiinteistön ostoa varten.

Jos sinulla ei vielä ole NIE-numeroa (verotunnus, joka vaaditaan kaikilta ulkomaisilta ostajilta Espanjassa), hae sitä mahdollisimman pian, sillä tarvitset sen ennen kuin kauppa voidaan tehdä loppuun. Kun olet valmis tekemään tarjouksen, oppaamme kuinka saat tarjouksesi hyväksytyksi Espanjassa käy läpi käytännön vaiheet.