Oglądanie nieruchomości w Hiszpanii: co sprawdzić przed złożeniem oferty

Oglądanie nieruchomości jest jednym z najważniejszych etapów procesu zakupu – a w Hiszpanii ma ono większe znaczenie niż w wielu innych krajach. W przeciwieństwie do Francji czy Wielkiej Brytanii sprzedający w Hiszpanii nie są prawnie zobowiązani do przedstawienia kompletnego pakietu ekspertyz technicznych ani do wcześniejszego ujawnienia wad konstrukcyjnych. Oznacza to, że oglądanie często stanowi pierwszą i najlepszą okazję, by wychwycić potencjalne problemy, zanim podejmie się jakiekolwiek zobowiązanie.

Ten przewodnik omawia, na co zwrócić uwagę podczas oglądania, kwestie specyficzne dla Hiszpanii, które wielu kupujących pomija, oraz pytania, które warto zadać przed złożeniem oferty. Jeśli planowany jest wyjazd w celu obejrzenia kilku nieruchomości, nasz przewodnik po wyjazdach w celu obejrzenia nieruchomości w Hiszpanii wyjaśnia, jak się do nich przygotować i jak najlepiej wykorzystać czas. Aby uzyskać pełny obraz procesu zakupu, dobrym punktem wyjścia jest przewodnik krok po kroku po zakupie nieruchomości w Hiszpanii dla cudzoziemców.

Przed wyjazdem: co przygotować

Dobre przygotowanie przed oglądaniem znacząco wpływa na ilość przydatnych informacji, jakie uda się zebrać. Oto kilka kroków, które warto podjąć przed przyjazdem:

• Jeśli dostępny jest rzut mieszkania, warto zapoznać się z nim wcześniej i zanotować pytania dotyczące wielkości pomieszczeń lub układu.
• Warto sprawdzić lokalizację nieruchomości na mapie – bliskość głównych dróg, obszarów handlowych, tras lotniczych i linii kolejowych może znacząco wpływać na poziom hałasu.
• Warto sprawdzić nieruchomość w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad) lub poprosić o to prawnika – pozwoli to potwierdzić prawo własności i wykryć wszelkie obciążenia lub zadłużenie wpisane do księgi wieczystej.
• Jeśli to możliwe, warto odwiedzić okolicę o różnych porach dnia przed oglądaniem – charakter dzielnicy o 10:00 może być zupełnie inny niż o 22:00.

Jeśli nie zatrudniono jeszcze prawnika, to właśnie najwyższy czas, by to zrobić. Jego analiza obejmie kwestie, których nie da się ustalić podczas oglądania – m.in. zaległe długi, naruszenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz spory dotyczące własności. Więcej o tym, czym zajmuje się niezależny prawnik specjalizujący się w nieruchomościach w Hiszpanii i ile kosztują jego usługi, omawiamy w osobnym przewodniku.

Kwestie prawne i administracyjne specyficzne dla Hiszpanii

To właśnie te kwestie mają w Hiszpanii największe znaczenie, a kupujący z innych krajów pomijają je najczęściej. Niektóre można sprawdzić podczas oglądania lub po nim, inne wymagają udziału prawnika. Jeśli kluczowe pojęcia używane na hiszpańskim rynku nieruchomości są jeszcze nieznane, pomocny będzie nasz przewodnik po podstawowych pojęciach z rynku nieruchomości w Hiszpanii.

Warto zapytać o cédula de habitabilidad

Cédula de habitabilidad (świadectwo zdatności do zamieszkania) potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne wymogi prawne, aby można ją było użytkować jako lokal mieszkalny. Nie we wszystkich regionach wymaga się jej przy odsprzedaży, jest jednak obowiązkowa w Katalonii i kilku innych wspólnotach autonomicznych. Jeśli nieruchomość jej nie posiada, może nie być prawnie zdatna do zamieszkania – a podłączenie mediów czy uzyskanie kredytu hipotecznego może okazać się trudne.

Weryfikacja nielegalnych rozbudów i naruszeń przepisów budowlanych

To jeden z najczęstszych problemów na hiszpańskim rynku nieruchomości, szczególnie na terenach wiejskich i wzdłuż wybrzeży (costas). Rozbudowy, przebudowy i budynki gospodarcze wzniesione bez pozwolenia na budowę nie zawsze są widoczne podczas samego oglądania, można jednak zapytać pośrednika wprost, czy cała powierzchnia zabudowy jest zarejestrowana i posiada wymagane zezwolenia. Prawnik zweryfikuje to w rejestrze nieruchomości i w lokalnym urzędzie miejskim (ayuntamiento). Nielegalne konstrukcje nie muszą być przeszkodą nie do pokonania, ale warto je wykryć, zanim podpisze się cokolwiek.

Potwierdzenie statusu IBI i opłat wspólnotowych

W Hiszpanii niezapłacone zobowiązania związane z nieruchomością – w tym roczny podatek IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, lokalny podatek od nieruchomości) oraz opłaty wspólnotowe – mogą przejść na nowego właściciela w momencie zakończenia transakcji. Warto poprosić sprzedającego lub pośrednika o najnowsze potwierdzenie zapłaty IBI oraz zaświadczenie potwierdzające, że opłaty wspólnotowe są uregulowane. Szerszy przegląd podatków, które obowiązują właścicieli nieruchomości w Hiszpanii, znajduje się w przewodniku podatkowym dla expatów w Hiszpanii, który omawia to szczegółowo.

Warto zapytać o certyfikat efektywności energetycznej

Sprzedający w Hiszpanii są prawnie zobowiązani do przedstawienia certyfikatu efektywności energetycznej (certificado de eficiencia energética). Określa on efektywność energetyczną nieruchomości w skali od A do G. Nieruchomości o niskiej klasie energetycznej wiążą się z wyższymi rachunkami za media – warto uwzględnić to w budżecie obok kosztów podłączenia mediów i ich opłacania w Hiszpanii po zakończeniu transakcji.

Stan techniczny i konstrukcyjny nieruchomości

W Hiszpanii nie ma obowiązkowego pakietu ekspertyz wymaganego od sprzedającego. Ekspertyza konstrukcyjna nie jest prawnie wymagana, jednak w przypadku starszych lub gruntownie odremontowanych nieruchomości jest zdecydowanie zalecana. Podczas samego oglądania warto zwrócić szczególną uwagę na następujące kwestie:

Ekspozycja i naturalne światło

Ekspozycji nie da się zmienić po zakupie, a w hiszpańskim klimacie ma ona bezpośredni wpływ na komfort i koszty eksploatacji. Nieruchomości zwrócone na południe i zachód nagrzewają się bardziej – ma to znaczenie dla kosztów chłodzenia latem. Nieruchomości zwrócone na północ są chłodniejsze, ale zimą mogą wymagać większego ogrzewania. Warto poprosić o rzut mieszkania i sprawdzić, które pomieszczenia są skierowane w którą stronę, a także zwrócić uwagę, o jakiej porze dnia odbywa się oglądanie – nieruchomość, która w południe wydaje się jasna, może wyglądać zupełnie inaczej po południu.

Wilgoć, zawilgocenie i wentylacja

Zawilgocenie to jeden z najczęstszych problemów w hiszpańskich nieruchomościach, szczególnie w starszych budynkach przy wybrzeżu. Warto dokładnie przyjrzeć się narożnikom ścian i sufitów, otoczeniu ram okiennych oraz łazienkom i kuchniom pod kątem plam, przebarwień lub stęchlizny. Warto sprawdzić, czy okna prawidłowo się domykają i czy łazienka oraz kuchnia mają odpowiednią wentylację. Wilgotne powietrze nad morzem przyspiesza zużycie uszczelek okiennych, ram drzwiowych i wykończeń zewnętrznych.

Stan okien, drzwi i izolacji

Podczas oglądania warto otworzyć i zamknąć każde okno i drzwi. Nieszczelne ramy oznaczają zarówno hałas, jak i straty ciepła – znacząco zwiększą koszty chłodzenia i ogrzewania. Szczególnie w mieszkaniach warto uważnie posłuchać, czy słychać hałas z sąsiednich lokali i z ulicy. Jeśli to możliwe, warto odwiedzić nieruchomość zarówno w dzień roboczy, jak i w weekend, aby realnie ocenić poziom hałasu w otoczeniu.

Części wspólne i elewacja budynku

Kupując mieszkanie lub nieruchomość we wspólnocie, nabywa się również udział w częściach wspólnych. Warto obejrzeć wejście, windę, garaż, pomieszczenia gospodarcze oraz ewentualny wspólny ogród lub basen. Szczególnie istotny jest stan elewacji – ślady zniszczenia, pęknięcia lub zacieki wodne mogą wskazywać na problemy konstrukcyjne albo kosztowne remonty w przyszłości. Warto zapytać, kiedy budynek był ostatnio malowany lub remontowany oraz czy planowane są jakiekolwiek prace, ponieważ ich koszty zostaną rozłożone na właścicieli w ramach opłat wspólnotowych.

Instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i sprzęt AGD

Podczas oglądania warto wykonać następujące podstawowe czynności kontrolne:

• Odkręcić krany, aby sprawdzić ciśnienie wody i szybkość odpływu.
• Sprawdzić wszystkie włączniki światła i zapytać o gniazdka, które nie działają.
• Sprawdzić, w których pomieszczeniach znajdują się przyłącza klimatyzacji – w większości Hiszpanii to nie opcja, lecz niemal konieczność dla komfortowego życia latem.
• Zapytać o wiek i stan kotła oraz systemu ciepłej wody.
• Sprawdzić stan sprzętu kuchennego, jeśli jest on wliczony w cenę sprzedaży.
• Obejrzeć tablicę bezpieczników – przestarzała instalacja elektryczna może wymagać modernizacji, co generuje dodatkowe koszty.

Pytania do zadania podczas oglądania

Oglądanie to także okazja do zebrania informacji. Pełna lista najbardziej przydatnych pytań do pośrednika lub sprzedającego znajduje się w naszym przewodniku o pytaniach, które warto zadać pośrednikowi podczas oglądania nieruchomości w Hiszpanii. Na początek warto zadać następujące pytania:

• Jak długo nieruchomość jest na rynku i czy wcześniej składano oferty?
• Dlaczego sprzedający decyduje się na sprzedaż?
• Czy wszystkie rozbudowy i przeróbki mają pełne pozwolenia i są zarejestrowane?
• Jaka jest miesięczna opłata wspólnotowa i czy jest ona uregulowana?
• Kiedy ostatnio opłacono IBI i jaka jest roczna kwota?
• Czy nieruchomość jest podłączona do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, czy korzysta ze studni lub szamba?
• Czy wspólnota właścicieli planuje jakieś prace i czy trzeba będzie wnieść opłatę nadzwyczajną?
• Co wchodzi w zakres sprzedaży – wyposażenie stałe, meble, sprzęt AGD?
• Czy nieruchomość była kiedyś wynajmowana i czy posiada licencję turystyczną?

W kwestii ostatniego pytania: jeśli planowane jest wynajmowanie nieruchomości jako lokalu wakacyjnego, potrzebna będzie regionalna licencja turystyczna. Zasady znacznie różnią się w zależności od wspólnoty autonomicznej, a niektóre obszary wprowadziły ograniczenia dotyczące nowych licencji – warto zapytać wprost, czy nieruchomość już ją posiada i czy można ją przenieść na nowego właściciela. Kupujących z zamiarem inwestycyjnym odsyłamy do przewodnika po zakupie nieruchomości na wynajem w Hiszpanii, który omawia kluczowe kwestie prawne i finansowe.

Po obejrzeniu: kolejne kroki

Jeśli oglądanie przebiegnie pomyślnie i zapadnie decyzja o kontynuowaniu, przed jakimkolwiek zobowiązaniem finansowym warto podjąć kilka istotnych kroków. Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub wpłatą zaliczki rezerwacyjnej warto poprosić prawnika o analizę warunków – nawet niewielka płatność rodzi zobowiązanie na gruncie prawa hiszpańskiego.

Następnie prawnik przeprowadzi pełne badanie due diligence nieruchomości – sprawdzi rejestr nieruchomości, dokumentację planistyczną, stan zadłużenia oraz prawo sprzedającego do sprzedaży – zanim podpisze się contrato de arras (umowę przedwstępną) i wpłaci główny zadatek. Aby mieć pewność, że wszystko jest w porządku, na tym etapie warto też zapoznać się z naszym przewodnikiem 10 dokumentów, o które warto poprosić przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii oraz z listą kontrolną niezbędnych dokumentów przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii.

Jeśli nie ma się jeszcze numeru NIE (numeru identyfikacji podatkowej wymaganego od wszystkich zagranicznych kupujących w Hiszpanii), warto złożyć wniosek jak najszybciej – będzie on potrzebny przed sfinalizowaniem zakupu. Praktyczne wskazówki dotyczące składania oferty znajdują się w naszym przewodniku jak sprawić, by oferta na nieruchomość w Hiszpanii została zaakceptowana.