Visning av bolig i Spania: hva du bør sjekke før du gir et bud

En visning er et av de viktigste trinnene i kjøpsprosessen, og i Spania veier den tyngre enn i mange andre land. I motsetning til i Frankrike eller Storbritannia er selgere i Spania ikke lovpålagt å levere en omfattende takstrapport eller å opplyse om strukturelle feil på forhånd. Det betyr at visningen ofte er din første og beste mulighet til å avdekke mulige problemer før du forplikter deg til noe.

Denne guiden tar for seg hva du bør se etter under en visning, de sjekkene som er spesifikke for Spania og som mange kjøpere overser, og spørsmålene du bør stille før du gir et bud. Hvis du planlegger en egen reise for å se på boliger, dekker vår guide til boligvisningsreiser i Spania hvordan du forbereder deg og får mest mulig ut av tiden. For en fullstendig oversikt over kjøpsprosessen er trinn-for-trinn-guiden til å kjøpe bolig i Spania som utlending et nyttig utgangspunkt.

Før du drar: hva du bør forberede

God forberedelse før en visning gjør en stor forskjell for hvor mye nyttig informasjon du sitter igjen med. Her er noen ting du bør gjøre før du kommer frem:

• Gå gjennom planløsningen på forhånd, hvis den finnes, og noter spørsmål om romstørrelser eller oppbygging.
• Sjekk beliggenheten på et kart. Nærhet til hovedveier, næringsområder, flyruter og jernbanelinjer kan påvirke støynivået betydelig.
• Slå opp boligen i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad), eller be advokaten din gjøre det. Da bekreftes det juridiske eierskapet, og eventuelle heftelser eller gjeld som er registrert på boligen, kommer frem.
• Besøk området på ulike tider av døgnet før visningen, hvis det er mulig. Et nabolag kan være helt forskjellig klokken 10 om morgenen og klokken 22 om kvelden.

Hvis du ennå ikke har leid inn en advokat, er det nå du bør gjøre det. Advokaten vil foreta kontroller som ingen visning kan avdekke, blant annet av utestående gjeld, brudd på planbestemmelser og eierstridigheter. For mer om hva en uavhengig eiendomsadvokat i Spania gjør og hva tjenestene koster, har vi en egen guide om dette.

Juridiske og administrative sjekker som er spesifikke for Spania

Dette er sjekkene som betyr mest i Spania, og som kjøpere fra andre land oftest overser. Noen kan gjøres under eller etter visningen, mens andre krever at advokaten din er med. Hvis du ikke er kjent med de sentrale begrepene som brukes på det spanske boligmarkedet, er vår guide til viktige eiendomsbegreper i Spania en nyttig referanse.

Be om cédula de habitabilidad

Cédula de habitabilidad (beboelsessertifikat) bekrefter at boligen oppfyller de juridiske minstekravene for å brukes som bolig. Ikke alle regioner krever det ved videresalg, men det er obligatorisk i Katalonia og flere andre autonome regioner. Uten et slikt sertifikat kan boligen være juridisk ubeboelig, og du kan få problemer med å koble til strøm og vann eller å få boliglån.

Sjekk for ulovlige tilbygg eller brudd på byggereglene

Dette er et av de vanligste problemene på det spanske boligmarkedet, særlig på landsbygda og langs kysten. Tilbygg, ombygginger og uthus som er bygget uten byggetillatelse, er ikke alltid synlige under en visning alene. Du kan likevel spørre megleren direkte om alt bygd areal er registrert og godkjent. Advokaten din vil kontrollere dette mot eiendomsregisteret og hos kommunens plan- og byggesaksavdeling (ayuntamiento). Ulovlige konstruksjoner er ikke nødvendigvis et hinder for kjøpet, men de må avdekkes før du skriver under på noe.

Bekreft status for IBI og fellesutgifter

I Spania kan ubetalt gjeld på en bolig, blant annet den årlige IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den lokale eiendomsskatten) og fellesutgifter, overføres til den nye eieren ved oppgjøret. Be selgeren eller megleren om den siste IBI-kvitteringen og en bekreftelse på at fellesutgiftene er betalt. For en bredere oversikt over skattene som gjelder for boligeiere i Spania, dekker skatteguiden for utlendinger i Spania dette i detalj.

Spør om energiattesten

Selgere i Spania er lovpålagt å levere en energiattest (certificado de eficiencia energética). Den gir boligen en energiklasse på en skala fra A til G. Boliger med lav energiklasse har høyere strømutgifter. Det bør du ta med i regnestykket, sammen med kostnadene ved å koble til strøm og andre forsyninger i Spania når oppgjøret er gjennomført.

Bygningsmessige og fysiske sjekker

I Spania finnes det ingen lovpålagt takstrapport fra selger. En bygningsteknisk undersøkelse er heller ikke lovpålagt, men for eldre boliger eller boliger som er omfattende renovert, anbefales den sterkt. Under selve visningen bør du være særlig oppmerksom på følgende:

Orientering og dagslys

Orienteringen kan ikke endres etter kjøpet, og i det spanske klimaet har den direkte betydning for komfort og driftskostnader. Boliger med sør- og vestvendte rom samler mer varme, noe som gir høyere kjølekostnader om sommeren. Boliger med nordvendte rom holder seg kjøligere, men kan trenge mer oppvarming om vinteren. Be om en planløsning, og sjekk hvilke rom som vender mot hvilken retning. Husk også hvilket tidspunkt på dagen du er på visning. En bolig som føles lys ved middagstid, kan føles helt annerledes om ettermiddagen.

Fukt og ventilasjon

Fukt er et av de vanligste problemene i spanske boliger, særlig i eldre bygg nær kysten. Se nøye etter tegn som flekker, misfarging eller muggen lukt i hjørner på vegger og tak, rundt vindusrammer og på bad og kjøkken. Kontroller at vinduene lukker ordentlig, og at det er tilstrekkelig ventilasjon på bad og kjøkken. Fuktigheten ved kysten gjør at tetninger rundt vinduer, dørkarmer og fasadeoverflater slites raskere.

Tilstanden til vinduer, dører og isolasjon

Åpne og lukk alle vinduer og dører under visningen. Dårlig tilpassede karmer gir både støy og varmetap, og de vil øke kjøle- og oppvarmingskostnadene betydelig. Lytt særlig nøye etter støy fra nabolaget og gaten, spesielt i leiligheter. Hvis det er mulig, bør du besøke boligen både en hverdag og i helgen for å få et realistisk inntrykk av støynivået.

Felles arealer og fasaden

Når du kjøper en leilighet eller en bolig i et sameie, kjøper du også en andel av fellesarealene. Sjekk inngangspartiet, heisen, garasjen, lagerrommene og eventuell felleshage eller fellesbasseng. Tilstanden til fasaden er særlig viktig. Avskalling, sprekker eller vannskader kan tyde på byggetekniske problemer eller kostbart vedlikehold i nærmeste fremtid. Spør når bygget sist ble malt eller reparert, og om det er planlagt noe arbeid, siden dette vil bli belastet eierne gjennom fellesutgiftene.

Rør, elektrisk anlegg og hvitevarer

Under visningen bør du gjøre disse grunnleggende sjekkene:

• Skru på kranene og sjekk vanntrykket og hvor fort vannet renner ut.
• Test alle lysbrytere, og sjekk at stikkontaktene fungerer.
• Sjekk hvilke rom som har tilkobling for klimaanlegg. I store deler av Spania er dette nesten en nødvendighet for en behagelig sommer.
• Spør om alder og tilstand på kjelen og varmtvannsanlegget.
• Sjekk tilstanden til kjøkkenapparatene, hvis de følger med i salget.
• Se på sikringsskapet. Et utdatert elektrisk anlegg kan trenge oppgradering, og det koster ekstra.

Spørsmål å stille under visningen

En visning er også en mulighet til å samle informasjon. For en fullstendig liste over de nyttigste spørsmålene du kan stille megleren eller selgeren, går vår guide til spørsmål du bør stille eiendomsmegleren under visning av bolig i Spania nærmere inn på dette. Som et utgangspunkt er dette de viktigste:

• Hvor lenge har boligen vært til salgs, og har det vært tidligere bud?
• Hvorfor selger eieren?
• Er alle tilbygg og endringer fullt godkjent og registrert?
• Hva er de månedlige fellesutgiftene, og er de betalt i tide?
• Når ble siste IBI betalt, og hva er det årlige beløpet?
• Er boligen koblet til offentlig vann og avløp, eller er den avhengig av brønn eller septiktank?
• Er det planlagte arbeider eller ekstraordinære innkrevinger i sameiet?
• Hva følger med i salget: fast inventar, innredning, møbler og hvitevarer?
• Har boligen noen gang vært utleid, og har den lisens for turistutleie?

Når det gjelder det siste punktet: Hvis du planlegger å leie ut boligen til feriegjester, trenger du en regional turistlisens. Reglene varierer betydelig mellom de autonome regionene, og noen områder har innført begrensninger på nye lisenser. Det er derfor verdt å spørre direkte om boligen allerede har en lisens, og om den kan overføres. For kjøpere med investeringsformål dekker vår guide til å kjøpe bolig til utleie i Spania de viktigste juridiske og økonomiske forholdene.

Etter visningen: neste steg

Hvis visningen går bra og du ønsker å gå videre, er det noen viktige steg du bør ta før du binder deg økonomisk. Ikke signer en reservasjonsavtale eller betal noe reservasjonsbeløp før advokaten din har gått gjennom vilkårene. Selv en liten betaling skaper en forpliktelse etter spansk lov.

Advokaten din vil deretter gjennomføre en fullstendig gjennomgang av boligen (due diligence). Den omfatter blant annet eiendomsregisteret, reguleringsdokumentene, gjeldsstatus og selgerens juridiske rett til å selge, og den skjer før du signerer contrato de arras (forhåndskontrakten) og betaler hovedinnskuddet. For å være sikker på at alt er i orden, er vår guide om 10 dokumenter du bør be om før du kjøper bolig i Spania obligatorisk lesning på dette stadiet, sammen med vår sjekkliste over viktige dokumenter for kjøp av bolig i Spania.

Hvis du ennå ikke har et NIE-nummer (skatteidentifikasjonsnummeret som kreves av alle utenlandske kjøpere i Spania), bør du søke om det så snart som mulig, siden du trenger det før du kan fullføre et kjøp. Og når du er klar til å gi et bud, dekker vår guide om hvordan du får et bud akseptert på en bolig i Spania de praktiske stegene.