Mitä veroja maksatte kiinteistön ostosta Espanjassa vuonna 2026?

Kiinteistön ostaminen Espanjassa tarkoittaa ostohinnan lisäksi useiden verojen maksamista. Maksettava summa riippuu siitä, onko kiinteistö uudisrakennus vai käytetty, sekä siitä, millä alueella se sijaitsee. Ostohintaan tulee lisäksi tyypillisesti 7–13 %. Ennen ostopäätöstä kannattaa selvittää tarkasti, mitkä verot koskevat teitä.

Koko ostoprosessin kattavan yleiskuvan saatte lukemalla vaiheittaisen oppaamme ulkomaalaisille kiinteistön ostajille Espanjassa.

Tämä opas käsittelee kaikki vuonna 2026 kiinteistön ostajan maksettavat verot sekä uudis- että käytettyjen kiinteistöjen osalta. Se koskee sekä Espanjassa asuvia että ulkomailla asuvia ostajia.

Keskeinen ero: uudiskohde vai käytetty kiinteistö?

Maksettavat verot riippuvat ensisijaisesti siitä, onko kiinteistö uudisrakennus vai käytetty. Näissä kahdessa tilanteessa verorakenne on täysin erilainen. Samasta ostosta ei koskaan makseta sekä ALV:tä että ITP:tä, sillä toinen korvaa aina toisen. Käytettyjen kiinteistöjen kohdalla leimaverosta (AJD) maksetaan vain kiinteä osuus, sillä muuttuva osuus korvautuu ITP:llä.

Sekä AJD että ITP on maksettava 30 työpäivän kuluessa julkisen kauppakirjan (escritura) allekirjoittamisesta asianomaiselle alueelliselle veroviranomaiselle, joko sähköisesti tai henkilökohtaisesti.

Uudiskohteen osto: ALV ja leimavero

Kun ostatte uuden kiinteistön suoraan rakennuttajalta, maksatte kaksi veroa: arvonlisäveron (IVA) ja leimaveron (AJD).

Arvonlisävero (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Asuinkiinteistöjen arvonlisävero on 10 % ostohinnasta koko manner-Espanjassa. Vero koskee itse kiinteistöä sekä samalla ostettavia lisätiloja, kuten autotalleja ja varastoja. Liikekiinteistöihin ja rakennustonteihin sovelletaan korkeampaa, 21 %:n verokantaa.

Kanariansaarilla arvonlisäveroa ei sovelleta. Sen sijaan sovelletaan kanarialaista yleistä epäsuoraa veroa (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario) 7 %:n verokannalla.

Joissakin virallisesti tuetuissa asunnoissa (VPO – Vivienda de Protección Oficial) voidaan soveltaa 4 %:n alennettua verokantaa.

ALV maksetaan yleensä suoraan rakennuttajalle, ja lopullinen määrä tasataan kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä. Rakennuttaja vastaa tämän jälkeen veron ilmoittamisesta ja maksamisesta veroviranomaisille.

Leimavero (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Leimavero (AJD) koskee kiinteistön kauppakirjan muodollistamista. Se muodostuu kahdesta osasta:

• Kiinteä maksu: pieni maksu, joka perustuu kauppakirjan sivumäärään. Valtakunnallisesti se on 0,30 € arkilta ja 0,15 € sivulta.
• Muuttuva maksu: se lasketaan kiinteistön ilmoitetusta arvosta, ja kukin itsehallintoalue vahvistaa sen. Yleensä se on 0,5–1,5 %.

Tärkeä huomautus: vuoden 2019 asuntolainalain mukaan, jos rahoitatte ostoa asuntolainalla, pankki maksaa AJD:n asuntolainasopimuksesta, ei ostaja. Ostaja maksaa AJD:n vain itse kauppakirjasta. Jotkin pankit voivat periä myös pienen järjestelymaksun (comisión de apertura), joka on nykyään harvinaisempi kuin ennen. Lisätietoja asuntolainan kustannuksista saatte oppaastamme: asuntolainan saaminen Espanjassa ulkomailla asuvana.

Käytetyn kiinteistön osto: varainsiirtovero

Kun ostatte käytetyn kiinteistön, arvonlisäveroa ei sovelleta. Sen sijaan maksatte varainsiirtoveron (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) sekä ainoastaan AJD:n kiinteän osuuden.

Varainsiirtovero (ITP)

ITP:n määrää kukin itsehallintoalue, ja se vaihtelee alueittain merkittävästi. Tällä hetkellä se on koko Espanjassa 6–11 %. Vero lasketaan sovitusta kauppahinnasta tai Valor de Referencia -arvosta, eli Espanjan katasterivirasto (Dirección General del Catastro) vahvistamasta katastrin viitearvosta, sen mukaan kumpi on korkeampi. Tämä on ratkaisevaa: vaikka neuvottelisitte alemman kauppahinnan, veroviranomainen laskee ITP:n korkeammasta Valor de Referencia -arvosta, jos se ylittää sovitun hinnan. Monet ostajat yllättyvät tästä, joten se kannattaa ottaa huomioon budjetoinnissa alusta alkaen.

Tärkeimpien kansainvälisille ostajille merkityksellisten alueiden ITP-verokannat ovat tällä hetkellä seuraavat:

Joissakin itsehallintoalueissa sovelletaan tietyille ostajille alennettuja verokantoja, esimerkiksi alle 35-vuotiaille, suurperheille tai vammaisille. Nämä alennukset koskevat yleensä vain Espanjassa asuvia eivätkä ulkomailla asuvia. Oman alueenne nykyiset säännöt kannattaa aina tarkistaa pätevältä neuvonantajalta.

Lisäkustannukset, joihin on syytä varautua

Ostoverojen lisäksi ostajien kannattaa varautua notaarimaksuihin, kiinteistörekisterin maksuihin, lakimaksuihin ja hallinnollisiin kustannuksiin. Yleisenä sääntönä nämä lisäävät yllä kuvattuja veroja vielä 2–4 %. Varautua kannattaa myös seuraaviin:

• Notaarimaksut
• Kiinteistörekisterin maksut
• Lakimaksut
• Gestoría-maksut (verojen ja rekisteröinnin hallinnollinen hoito)
• Kiinteistön arviointi (jos käytätte asuntolainaa)
• Valuutanvaihdon kustannukset

Kaikki ostokustannukset yksityiskohtaisesti esittelee oppaamme: kustannukset ja verot kiinteistön ostossa Espanjassa.

Esimerkki käytetylle kiinteistölle, jonka hinta on 250 000 € Andalusiassa:

Samaan hintaan ja samalla alueella sijaitsevan uudiskohteen kohdalla ITP korvataan 10 %:n ALV:llä (25 000 €) ja AJD lisätään alueen 1,5 %:n verokannan mukaan (3 750 €). Ostoverot yhteensä ovat tällöin noin 28 750 € eli noin 11,5 % kauppahinnasta.

Mitä ulkomailla asuvien ostajien on hyvä tietää

Ulkomailla asuvat maksavat samat ostoverot kuin Espanjassa asuvat. Yksi lisäkustannus koskee kuitenkin erityisesti ostoa ulkomailla asuvalta myyjältä: ostaja on lain mukaan velvollinen pidättämään 3 % kauppahinnasta ja maksamaan sen suoraan Espanjan veroviranomaiselle (Agencia Tributaria) myyjän pääomaveron ennakkomaksuna. Jos myyjä on Espanjan veroasukas, tätä ei sovelleta.

Espanjassa kiinteistön omistavat ulkomailla asuvat ovat oston jälkeen myös jatkuvien vuotuisten verovelvoitteiden piirissä, kuten IBI (vuotuinen kiinteistövero) ja, jos kiinteistö on tyhjillään, kiinteistön katastriarvoon perustuva laskennallinen tulovero. Lisätietoja siitä, mitä omistajana maksetaan, saatte oppaastamme: kiinteistön omistajan kiinteät kustannukset Espanjassa.

Espanjan kiinteistöverojärjestelmä on monimutkaisempi kuin monissa muissa maissa. Kun ymmärrätte uudiskohteiden ja käytettyjen kiinteistöjen eron ja budjetoitte kaikki siihen liittyvät kustannukset realistisesti, prosessi on kuitenkin hallittavissa. Suosittelemme työskentelemään paikallisen pätevän asianajajan kanssa ja hankkimaan ammattimaista veroneuvontaa ennen ostopäätöstä, erityisesti jos ostatte ulkomailla asuvana. Lisää tietoa verotuksesta ja taloudesta Espanjassa löytyy vero- ja talousoppaistamme.