Jakie podatki płaci się przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z koniecznością zapłacenia kilku podatków, które trzeba doliczyć do ceny zakupu. Wysokość tych podatków zależy od tego, czy nieruchomość jest nowa, czy używana, oraz od regionu, w którym się znajduje. Mogą one zwiększyć uzgodnioną cenę o 7–13%. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie ustalić, które podatki mają zastosowanie w danym przypadku.

Pełny przegląd procesu zakupu, od początku do końca, znajduje się w naszym przewodniku krok po kroku po zakupie nieruchomości w Hiszpanii dla cudzoziemców.

Ten przewodnik omawia wszystkie podatki, które kupujący zapłacą w 2026 roku, zarówno przy zakupie nowego budownictwa, jak i nieruchomości z rynku wtórnego. Dotyczy zarówno kupujących będących rezydentami, jak i nierezydentów.

Kluczowa różnica: nowe budownictwo czy rynek wtórny?

Wysokość podatków zależy przede wszystkim od tego, czy nieruchomość jest nowo wybudowana, czy używana. W obu przypadkach obowiązują zupełnie inne zasady opodatkowania. Przy tym samym zakupie nigdy nie płaci się jednocześnie VAT i ITP, ponieważ jeden zawsze zastępuje drugi. Przy nieruchomościach z rynku wtórnego stosuje się wyłącznie stałą część podatku od czynności prawnych (AJD), ponieważ stawkę zmienną zastępuje ITP.

Zarówno AJD, jak i ITP należy opłacić w ciągu 30 dni roboczych od podpisania aktu notarialnego (escritura), na rzecz właściwego regionalnego urzędu skarbowego, elektronicznie lub osobiście.

Zakup nieruchomości z nowego budownictwa: VAT i podatek od czynności prawnych

Przy zakupie nowo wybudowanej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera płaci się dwa podatki: VAT (IVA) i podatek od czynności prawnych (AJD).

VAT (podatek od wartości dodanej – IVA)

Na kontynentalnej części Hiszpanii nieruchomości mieszkalne objęte są VAT w wysokości 10% ceny zakupu. Dotyczy to samej nieruchomości oraz dodatkowych elementów, takich jak garaże czy komórki lokatorskie, jeśli są kupowane razem z nią. Nieruchomości komercyjne i działki budowlane podlegają wyższej stawce wynoszącej 21%.

Na Wyspach Kanaryjskich VAT nie obowiązuje. Zamiast niego stosuje się kanaryjski podatek pośredni (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario) w wysokości 7%.

W niektórych przypadkach nieruchomości z oficjalną ochroną (VPO – Vivienda de Protección Oficial) może obowiązywać obniżona stawka 4%.

VAT zazwyczaj płaci się bezpośrednio deweloperowi, a ostateczna kwota zostaje rozliczona w momencie podpisywania aktów notarialnych. Deweloper jest następnie odpowiedzialny za zadeklarowanie podatku i jego odprowadzenie do organów skarbowych.

Podatek od czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Podatek od czynności prawnych (AJD) dotyczy formalizacji aktu własności nieruchomości i składa się z dwóch części:

• Stała opłata: niewielka kwota zależna od liczby stron dokumentu, ustalona na poziomie krajowym na 0,30 € za arkusz i 0,15 € za stronę
• Opłata zmienna: naliczana od zadeklarowanej wartości nieruchomości i ustalana przez każdą wspólnotę autonomiczną, zazwyczaj w przedziale od 0,5% do 1,5%

Warto pamiętać o ważnej kwestii: zgodnie z ustawą hipoteczną z 2019 roku, jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, to bank płaci AJD od umowy hipoteki, a nie kupujący. Kupujący płaci AJD wyłącznie od samej umowy zakupu. Niektóre banki mogą pobierać również niewielką prowizję za udzielenie kredytu (comisión de apertura), choć zdarza się to rzadziej niż dawniej. Więcej informacji o tym, jak działają koszty kredytu hipotecznego, zawiera nasz przewodnik po uzyskaniu kredytu hipotecznego w Hiszpanii przez nierezydenta.

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego: podatek od przeniesienia własności

Przy zakupie nieruchomości używanej VAT nie obowiązuje. Zamiast niego płaci się podatek od przeniesienia własności (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) oraz wyłącznie stałą część AJD.

Podatek od przeniesienia własności (ITP)

ITP ustala każda wspólnota autonomiczna, dlatego jego wysokość znacznie różni się w zależności od regionu. Obecnie wynosi od 6% do 11% w całej Hiszpanii. Podatek nalicza się od wyższej z dwóch wartości: uzgodnionej ceny zakupu lub Valor de Referencia, czyli wartości referencyjnej nieruchomości ustalanej przez Dyrekcję Generalną ds. Katastru (Dirección General del Catastro). To bardzo istotne: nawet jeśli uda się wynegocjować niższą cenę zakupu, organ skarbowy naliczy ITP od wartości Valor de Referencia, jeśli przekracza ona kwotę uzgodnioną przez strony. Wielu kupujących jest tym zaskoczonych, dlatego warto uwzględnić to w budżecie już na początku.

Aktualne stawki ITP w regionach, które są najważniejsze dla kupujących z zagranicy, są następujące:

Niektóre wspólnoty autonomiczne stosują obniżone stawki dla określonych nabywców, na przykład osób poniżej 35. roku życia, dużych rodzin lub osób z niepełnosprawnościami. Ulgi te zazwyczaj dotyczą wyłącznie rezydentów i nie obejmują nierezydentów. Zawsze warto zapytać wykwalifikowanego doradcę o aktualne przepisy obowiązujące w danym regionie.

Dodatkowe koszty, o których warto pamiętać

Poza podatkami od zakupu kupujący powinni uwzględnić w budżecie opłaty notarialne, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości, koszty doradztwa prawnego oraz koszty administracyjne. Zasadniczo dodają one kolejne 2–4% do wymienionych wyżej podatków. Oprócz tego należy wziąć pod uwagę:

• Opłaty za wpis do rejestru nieruchomości
• Honorarium prawnika
• Opłaty gestorii (gestoría) za obsługę administracyjną podatków i rejestracji
• Wycenę nieruchomości (w przypadku kredytu hipotecznego)
• Koszty wymiany walut

Pełne zestawienie wszystkich kosztów zakupu nieruchomości w Hiszpanii zawiera nasz przewodnik po kosztach zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Przykładowe obliczenia dla nieruchomości z rynku wtórnego o cenie 250 000 € w Andaluzji:

Przy nowym budownictwie w tej samej cenie i w tym samym regionie, zamiast ITP płaci się VAT w wysokości 10% (25 000 €), a do tego AJD według stawki regionalnej wynoszącej 1,5% (3 750 €). Łączne podatki od zakupu wynoszą wówczas około 28 750 €, czyli około 11,5%.

Informacje dla kupujących niebędących rezydentami

Nierezydenci płacą takie same podatki od zakupu jak rezydenci. Jest jednak jeden dodatkowy koszt, który dotyczy wyłącznie zakupu od sprzedawcy niebędącego rezydentem: kupujący jest prawnie zobowiązany do potrącenia 3% ceny zakupu i przekazania tej kwoty bezpośrednio hiszpańskiemu organowi skarbowemu (Agencia Tributaria) jako zaliczki na podatek od zysków kapitałowych sprzedawcy. Jeśli sprzedawca jest rezydentem Hiszpanii, ten obowiązek nie występuje.

Nierezydenci będący właścicielami nieruchomości w Hiszpanii podlegają również corocznym obowiązkom podatkowym po zakupie, w tym IBI (roczny podatek lokalny od nieruchomości) oraz, w przypadku niewynajmowania nieruchomości, podatkowi od dochodu imputowanego, naliczanemu na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. Więcej informacji o tym, co trzeba płacić po nabyciu nieruchomości, zawiera nasz przewodnik po stałych kosztach właściciela nieruchomości w Hiszpanii.

System podatków od zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest bardziej złożony niż w wielu innych krajach. Gdy jednak zrozumie się różnicę między nowym budownictwem a rynkiem wtórnym i realistycznie zaplanuje wszystkie związane z tym koszty, łatwiej przejść przez cały proces. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto skorzystać z pomocy wykwalifikowanego lokalnego prawnika i doradcy podatkowego, szczególnie w przypadku kupujących niebędących rezydentami. Więcej wskazówek dotyczących podatków i finansów w Hiszpanii znajduje się w naszych przewodnikach po podatkach i finansach.