Hvilke skatter betaler du ved køb af ejendom i Spanien i 2026?

At købe ejendom i Spanien betyder, at du skal betale en række skatter oven i købsprisen. Beløbet afhænger af, om ejendommen er ny eller brugt, og hvilken region den ligger i – og det kan udgøre alt fra 7 % til 13 % af den aftalte pris. Det er vigtigt at forstå præcis, hvilke skatter der gælder for din situation, før du forpligter dig til et køb. Hvis du vil have et samlet overblik over købsprocessen fra start til slut, kan du læse vores trin-for-trin-guide til køb af ejendom i Spanien som udlænding.

Denne guide gennemgår alle de skatter, en køber betaler i 2026, både for nybyggede og brugte boliger, og den gælder for både bosiddende og ikke-bosiddende købere.

Den vigtigste forskel: nybygget eller brugt?

De skatter, du betaler, afhænger primært af, om ejendommen er nybygget eller brugt. De to scenarier har helt forskellige skattestrukturer. Du betaler aldrig både moms og ITP ved det samme køb – den ene erstatter altid den anden. Ved brugte boliger gælder kun den faste del af stempelafgiften (AJD), da den variable sats erstattes af ITP.

Både AJD og ITP skal betales inden for 30 arbejdsdage efter underskrivelsen af det offentlige skøde (escritura) til den relevante regionale skattemyndighed – enten elektronisk eller personligt.

Køb af en nybygget ejendom: moms og stempelafgift

Når du køber en nyopført ejendom direkte fra en bygherre, betaler du to skatter: moms (IVA) og stempelafgift (AJD).

Moms (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Momsen er 10 % af købsprisen for boliger i hele det spanske fastland. Det gælder selve ejendommen og tilhørende dele som garager og depotrum, når de købes sammen med den. For erhvervsejendomme og byggegrunde gælder en højere sats på 21 %.

Kanariøerne er en undtagelse: Her opkræves der ikke moms. I stedet gælder den kanariske generelle indirekte skat (IGIC – Impuesto General Indirecto Canario) med en sats på 7 %.

For nogle officielt beskyttede boliger (VPO – Vivienda de Protección Oficial) kan der gælde en reduceret sats på 4 %.

Moms betales typisk direkte til bygherren, og det endelige beløb afregnes ved underskrivelsen af dokumenterne. Bygherren er derefter ansvarlig for at indberette og betale den til skattemyndighederne.

Stempelafgift (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Stempelafgiften (AJD) knytter sig til formaliseringen af ejendomsdokumentet og består af to dele:

• Fast gebyr: et lille beløb baseret på antallet af sider i dokumentet, fastsat nationalt til 0,30 € pr. ark og 0,15 € pr. side
• Variabelt gebyr: beregnet ud fra ejendommens angivne værdi og fastsat af hver autonom region, typisk mellem 0,5 % og 1,5 %

Vigtigt at vide: Hvis du finansierer købet med et boliglån, er det ifølge boliglånsloven fra 2019 banken og ikke køberen, der betaler AJD på pantebrevet. Køberen betaler kun AJD på selve købsdokumentet. Nogle banker kan også opkræve et mindre oprettelsesgebyr (comisión de apertura), selvom det er mindre almindeligt end tidligere. Hvis du vil vide mere om, hvordan låneomkostninger fungerer, kan du læse vores guide til at få et boliglån i Spanien som ikke-bosiddende.

Køb af en brugt bolig: ejendomsoverdragelsesskat

Når du køber en brugt ejendom, gælder moms ikke. I stedet betaler du ejendomsoverdragelsesskatten (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) plus kun den faste del af AJD.

Ejendomsoverdragelsesskat (ITP)

ITP fastsættes af hver autonome region og varierer betydeligt fra region til region. Den ligger i øjeblikket mellem 6 % og 11 % i hele Spanien. Skatten beregnes ud fra den højeste værdi af den aftalte købspris og Valor de Referencia – den katastermæssige referenceværdi, som fastsættes af Spaniens generaldirektorat for kataster. Det er vigtigt at vide: Selv hvis du forhandler en lavere købspris, vil skattemyndigheden beregne ITP ud fra den højere Valor de Referencia, hvis den overstiger det beløb, du har aftalt at betale. Det overrasker mange købere, og det er værd at medregne i budgettet fra starten.

Her er de aktuelle ITP-satser i de regioner, der er mest relevante for internationale købere:

Nogle autonome regioner anvender reducerede satser for bestemte købere, for eksempel personer under 35 år, børnerige familier eller personer med handicap. Disse nedsættelser gælder typisk kun for bosiddende, ikke for ikke-bosiddende. Det er altid værd at tjekke de aktuelle regler for din region med en kvalificeret rådgiver.

Yderligere omkostninger, du bør være opmærksom på

Ud over skatterne bør købere budgettere med notargebyrer, gebyrer til ejendomsregistret, advokatomkostninger og administrative omkostninger. Som tommelfingerregel kommer der 2–4 % oveni de skatter, der er beskrevet ovenfor. Det omfatter blandt andet:

• Gebyrer til ejendomsregistret
• Advokatomkostninger
• Gestoría-gebyrer (administrativ håndtering af skatter og registrering)
• Vurdering af ejendommen (hvis du optager et boliglån)
• Valutaveksling

Hvis du vil have en fuldstændig opdeling af alle købsomkostninger i Spanien, kan du læse vores guide til udgifter og omkostninger ved køb af ejendom i Spanien.

Et eksempel på en brugt bolig til 250.000 € i Andalusien:

For en nybygget ejendom til samme pris i samme region erstattes ITP med moms på 10 % (25.000 €), og der lægges AJD til med den regionale sats på 1,5 % (3.750 €). Det giver samlede købsskatter på ca. 28.750 € – omkring 11,5 %.

Det bør ikke-bosiddende købere også være opmærksomme på

Ikke-bosiddende betaler de samme købsskatter som bosiddende. Der er dog én ekstra omkostning, når du køber af en ikke-bosiddende sælger: Loven forpligter køberen til at tilbageholde 3 % af købsprisen og betale den direkte til de spanske skattemyndigheder (Agencia Tributaria) som en forskudsbetaling af sælgerens kapitalgevinstskat. Hvis sælgeren er bosiddende i Spanien, gælder dette ikke.

Ikke-bosiddende ejere af ejendom i Spanien har også løbende skatteforpligtelser efter købet – blandt andet IBI (den årlige lokale ejendomsskat) og, hvis ejendommen står tom, en beregnet indkomstskat baseret på ejendommens katastermæssige værdi. Hvis du vil vide mere om, hvad du skal betale, når du ejer en ejendom, kan du læse vores guide til faste omkostninger for ejendomsejere i Spanien.

Spaniens system for købsskatter på ejendom er mere komplekst end i mange andre lande, men når du forstår forskellen mellem nybyggeri og brugte boliger og budgetterer realistisk for alle tilhørende omkostninger, bliver processen overskuelig. Vi anbefaler, at du arbejder sammen med en kvalificeret lokal advokat og indhenter professionel skatterådgivning, før du forpligter dig til et køb – især hvis du køber som ikke-bosiddende. Hvis du vil have mere vejledning om skat og økonomi i Spanien, kan du se vores skat- og finansguider.