Hvilke skatter betaler du når du kjøper eiendom i Spania i 2026?

Å kjøpe eiendom i Spania betyr at du må betale en rekke skatter i tillegg til kjøpesummen. Beløpet avhenger av om boligen er nybygd eller brukt, og hvilken region den ligger i. Det kan utgjøre alt fra 7 % til 13 % i tillegg til den avtalte prisen. Det er viktig å forstå nøyaktig hvilke skatter som gjelder for din situasjon før du forplikter deg til et kjøp. For en fullstendig oversikt over kjøpsprosessen fra start til slutt, les vår trinnvise guide til å kjøpe eiendom i Spania som utlending.

Denne guiden dekker alle skattene en kjøper betaler i 2026, både for nybygg og brukte boliger, og gjelder både bosatte og ikke-bosatte kjøpere.

Hovedforskjellen: nybygg eller brukt bolig?

Skattene du betaler avhenger først og fremst av om boligen er nybygd eller brukt. Disse to situasjonene innebærer helt ulike skattestrukturer. Du betaler aldri både merverdiavgift (IVA) og overdragelsesskatt (ITP) på samme kjøp, for den ene erstatter alltid den andre. For brukte boliger gjelder bare den faste delen av stempelavgiften (AJD), fordi den variable satsen erstattes av ITP.

Både AJD og ITP må betales innen 30 virkedager etter signering av det offentlige skjøtet (escritura), til den relevante regionale skattemyndigheten, enten elektronisk eller personlig.

Kjøp av nybygg: merverdiavgift og stempelavgift

Når du kjøper en nybygd bolig direkte fra en utbygger, betaler du to skatter: merverdiavgift (IVA) og stempelavgift (AJD).

Merverdiavgift (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)

Merverdiavgift på 10 % av kjøpesummen gjelder for boliger over hele fastlands-Spania. Den gjelder selve boligen og tilleggsdeler som garasje og lagerrom når de kjøpes sammen med den. Kommersielle eiendommer og tomter har en høyere sats på 21 %.

Kanariøyene er et unntak: der gjelder ikke merverdiavgift. I stedet gjelder Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) med en sats på 7 %.

For enkelte offentlig regulerte boliger (Vivienda de Protección Oficial, VPO) kan en redusert sats på 4 % gjelde.

Merverdiavgiften betales vanligvis direkte til utbyggeren, og det endelige beløpet gjøres opp når skjøtet signeres. Utbyggeren er deretter ansvarlig for å rapportere og betale den til skattemyndighetene.

Stempelavgift (Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Stempelavgiften (AJD) betales for utferdigelsen av eiendomsskjøtet og består av to deler:

• Fast avgift: et lite beløp basert på antall sider i skjøtet, satt nasjonalt til 0,30 euro per ark og 0,15 euro per side
• Variabel avgift: beregnes på eiendommens angitte verdi og fastsettes av hver autonome region, og ligger vanligvis mellom 0,5 % og 1,5 %

Merk at det etter boliglånsloven fra 2019 er banken, og ikke kjøperen, som betaler AJD på pantedokumentet hvis du finansierer kjøpet med et boliglån. Kjøperen betaler bare AJD på selve kjøpsdokumentet. Noen banker kan også ta et lite etableringsgebyr (comisión de apertura), selv om dette er mindre vanlig enn tidligere. For mer om hvordan lånekostnadene fungerer, les vår guide om å få boliglån i Spania som ikke-bosatt.

Kjøp av brukt bolig: overdragelsesskatt

Ved kjøp av brukt bolig gjelder ikke merverdiavgift. I stedet betaler du overdragelsesskatten (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), pluss bare den faste delen av AJD.

Overdragelsesskatt på eiendom (ITP)

ITP fastsettes av hver autonome region og varierer mye mellom regionene. For tiden ligger den mellom 6 % og 11 % i hele Spania. Skatten beregnes på det høyeste av den avtalte kjøpesummen og Valor de Referencia, den katastrale referanseverdien fastsatt av Spanias generaldirektorat for kadaster. Dette er viktig: selv om du forhandler frem en lavere kjøpesum, vil skattemyndigheten beregne ITP på den høyere Valor de Referencia hvis den overstiger det du har avtalt å betale. Dette overrasker mange kjøpere, og det er verdt å ta med i budsjettet fra starten.

Dette er de gjeldende ITP-satsene i regionene som er mest aktuelle for internasjonale kjøpere:

Noen autonome regioner gir reduserte satser for visse kjøpere, for eksempel personer under 35 år, store familier eller personer med funksjonsnedsettelse. Disse lettelsene gjelder vanligvis bare for bosatte, ikke for ikke-bosatte kjøpere. Det lønner seg alltid å sjekke gjeldende regler for din region med en kvalifisert rådgiver.

Andre kostnader du bør kjenne til

I tillegg til kjøpsskattene bør kjøpere budsjettere for notargebyrer, tinglysingsgebyrer, advokathonorar og administrasjonskostnader. Som en generell regel kommer disse på toppen av skattene nevnt ovenfor med ytterligere 2–4 %. Kjøpere må også regne med følgende:

• Tinglysingsgebyrer
• Advokathonorar
• Gestoría-honorarer (administrativ håndtering av skatter og registrering)
• Takst (hvis du bruker boliglån)
• Kostnader til valutaveksling

For en fullstendig oversikt over alle kostnadene ved kjøp i Spania, les vår guide til utgifter og kostnader ved kjøp av eiendom i Spania.

Et regneeksempel for en brukt bolig til 250 000 euro i Andalusia:

For et nybygg til samme pris i samme region erstattes ITP med merverdiavgift (IVA) på 10 % (25 000 euro), og AJD legges til med den regionale satsen på 1,5 % (3 750 euro). Da blir de samlede kjøpsskattene ca. 28 750 euro, rundt 11,5 %.

Det ikke-bosatte kjøpere også bør vite

Ikke-bosatte betaler de samme kjøpsskattene som bosatte. Det finnes imidlertid én ekstra forpliktelse når du kjøper fra en ikke-bosatt selger: Kjøperen er juridisk forpliktet til å holde tilbake 3 % av kjøpesummen og betale den direkte til den spanske skattemyndigheten (Agencia Tributaria) som et forskudd på selgerens kapitalgevinstskatt. Hvis selgeren er bosatt i Spania, gjelder ikke dette.

Ikke-bosatte som eier eiendom i Spania har også løpende årlige skatteforpliktelser etter kjøpet, blant annet IBI (den årlige lokale eiendomsskatten) og, hvis boligen står tom, skatt på en beregnet inntekt basert på eiendommens katastralverdi. For mer om hva du må betale når du først eier en eiendom, les vår guide til faste kostnader for eiendomseiere i Spania.

Det spanske systemet for skatt på eiendomskjøp er mer komplekst enn i mange andre land, men når du først forstår forskjellen mellom nybygg og brukte boliger, og budsjetterer realistisk for alle tilhørende kostnader, blir prosessen overkommelig. Vi anbefaler at du samarbeider med en kvalifisert lokal advokat og innhenter profesjonell skatterådgivning før du forplikter deg til et kjøp, spesielt hvis du kjøper som ikke-bosatt. For mer veiledning om skatt og økonomi i Spania, bla gjennom våre skatte- og finansguider.