10 dokumentów, o które warto poprosić sprzedawcę przed zakupem nieruchomości w Hiszpanii

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości w Hiszpanii warto zażądać od sprzedawcy dziesięciu dokumentów. Dotyczą one prawnego, konstrukcyjnego i finansowego stanu samej nieruchomości: dowodu własności, potwierdzenia, że nieruchomość jest wolna od długów, oraz zaświadczenia, że spełnia wymogi prawne dotyczące zdatności do zamieszkania. Dokładne sprawdzenie ich przed podpisaniem czegokolwiek to jeden z najskuteczniejszych sposobów, by uniknąć kosztownej niespodzianki po finalizacji transakcji.

Ten przewodnik koncentruje się wyłącznie na dokumentach dotyczących nieruchomości, które powinien dostarczyć sprzedawca, a nie na osobistych formalnościach kupującego, takich jak NIE, dokumenty do kredytu hipotecznego czy to, czego wymaga podpisanie umowy kupna. Wszystko to omawiamy szczegółowo w naszej liście niezbędnych dokumentów przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Wiele hiszpańskich terminów użytych w tekście wyjaśniamy też bardziej szczegółowo w naszym słowniku najważniejszych pojęć z rynku nieruchomości.

Przewodnik dotyczy zakupu istniejącej, wcześniej użytkowanej nieruchomości. Jeśli nieruchomość kupuje się na etapie budowy (off-plan) lub chodzi o działkę pod budowę, procedura i dokumentacja wyglądają inaczej. Wówczas warto zajrzeć do naszych przewodników dotyczących zakupu nieruchomości na etapie budowy w Hiszpanii oraz zakupu działki i budowy domu w Hiszpanii.

1. Nota simple (wyciąg z rejestru nieruchomości)

Nota simple to wyciąg z Registro de la Propiedad (rejestru nieruchomości), który potwierdza, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości i czy ciążą na niej hipoteki, długi, obciążenia lub inne zobowiązania. To najważniejszy dokument z tej listy. Bez niego nie da się potwierdzić, że sprzedawca ma prawo sprzedać nieruchomość i że nie wiążą się z nią ukryte zobowiązania.

Aby zamówić nota simple, zazwyczaj potrzebne będą:

• Kod CRU/IDUFIR (unikalny kod rejestracyjny), jeśli jest znany
• Pełne imię i nazwisko oraz NIF (numer identyfikacji podatkowej) obecnego właściciela
• Dane rejestrowe nieruchomości: prowincja, gmina, biuro rejestrowe i numer działki
• Alternatywnie adres nieruchomości, jeśli powyższe dane nie są dostępne

Nota simple można zamówić osobiście w odpowiednim biurze Registro de la Propiedad lub online na stronie Registradores de España. Warto pamiętać, że nota simple ma wyłącznie charakter informacyjny. Do celów prawnych potrzebne jest urzędowe zaświadczenie, czyli certificación registral. Na etapie wstępnej analizy nota simple zazwyczaj wystarcza. Warto zawsze sprawdzić, czy otrzymana nota simple nie jest starsza niż kilka miesięcy, ponieważ stan prawny nieruchomości może się zmienić.

2. Potwierdzenie najnowszej płatności IBI (podatku od nieruchomości)

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego warto poprosić sprzedawcę o najnowsze potwierdzenie płatności IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), czyli rocznego podatku od nieruchomości pobieranego przez gminę. Potwierdza ono, że płatności są uregulowane na bieżąco. Za cały rok podatek zapłacić musi osoba, która jest właścicielem nieruchomości 1 stycznia. Jeśli transakcja zostanie sfinalizowana w trakcie roku, zwyczajowo kupujący zwraca sprzedawcy proporcjonalną część podatku za miesiące od dnia finalizacji. Ustalenie to warto zapisać na piśmie w umowie kupna. Jeśli pozostanie nieformalne, niezapłacona część proporcjonalna może prowadzić do roszczenia ze strony sprzedawcy już po finalizacji.

3. Certificado de eficiencia energética (świadectwo charakterystyki energetycznej)

Sprzedawca jest prawnie zobowiązany dostarczyć certyfikat energetyczny, który ocenia efektywność energetyczną nieruchomości w skali od A (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna), wraz z zaleceniami dotyczącymi poprawy klasy. Wpływa on bezpośrednio na przyszłe rachunki za media, dlatego warto go uwzględnić przy porównywaniu nieruchomości.

4–5. Licencia de primera ocupación lub cédula de habitabilidad

Licencia de primera ocupación (pozwolenie na pierwsze użytkowanie) potwierdza, że nieruchomość została zbudowana zgodnie z uzyskanym pozwoleniem na zagospodarowanie i spełnia przepisy budowlane. Wydaje się ją po zakończeniu budowy nowego obiektu lub gruntownego remontu i jest ona prawnym warunkiem zamieszkania w nieruchomości.

Cédula de habitabilidad (świadectwo zdatności do zamieszkania) pełni podobną funkcję. Potwierdza, że nieruchomość spełnia minimalne wymogi dotyczące zdatności do zamieszkania i bezpieczeństwa. Jest też wymagana do zarejestrowania aktu notarialnego i podłączenia mediów, takich jak woda i prąd. Ponieważ oba dokumenty w dużym stopniu się pokrywają, kilka wspólnot autonomicznych zrezygnowało z cédula na rzecz samego licencia. Cédula pozostaje obowiązkowa w Asturii, na Balearach, w Kantabrii, w Katalonii, we Wspólnocie Walenckiej, w Estremadurze, w La Rioja, w Murcji i w Nawarze. W pozostałych regionach wystarcza licencia de primera ocupación. Warto sprawdzić, który dokument obowiązuje w danym regionie, i upewnić się, że sprzedawca dostarczy właściwy.

6. Inspección Técnica de Edificios (ITE): techniczna kontrola budynku

Inspección Técnica de Edificios (ITE) ocenia, czy budynek spełnia wymogi bezpieczeństwa, zdrowia i dostępności. Jest obowiązkowa dla budynków starszych niż 30–50 lat (dokładny próg wiekowy zależy od gminy) i musi być odnawiana co 10 lat. Przy zakupie starszej nieruchomości warto poprosić o najnowszy raport ITE. Przed podjęciem decyzji o zakupie wskaże on, czy budynek ma nierozwiązane problemy konstrukcyjne lub wymaga prac.

7. Rzuty nieruchomości

Warto poprosić o oficjalne rzuty, aby potwierdzić dokładny układ pomieszczeń i wykryć wszelkie zmiany wprowadzone od czasu pierwotnej budowy. Dobrze jest porównać rzuty z tym, jak nieruchomość wygląda w rzeczywistości. Niezarejestrowane rozbudowy lub zmiany wewnątrz lokalu są w Hiszpanii powszechne i po zakupie mogą rodzić komplikacje prawne, szczególnie jeśli nieruchomość zostanie później sprzedana lub wyremontowana.

8. Licencia de obra i certificado de final de obra

W przypadku nowych nieruchomości warto poprosić o licencia de obra (pozwolenie na budowę), wydawane przez ratusz i potwierdzające, że budowa została zatwierdzona, oraz o certificado de final de obra (zaświadczenie o zakończeniu budowy). To ostatnie potwierdza, że gotowy budynek jest zgodny z zatwierdzonymi planami i obowiązującymi przepisami. Zaświadczenie o zakończeniu budowy jest wymagane, aby nieruchomość była prawnie zdatna do zamieszkania i mogła zostać zarejestrowana w rejestrze nieruchomości.

9. Certificado de deuda i statut wspólnoty mieszkaniowej

Jeśli nieruchomość znajduje się w budynku lub osiedlu ze wspólnotą mieszkaniową (comunidad de vecinos), warto zażądać zaświadczenia potwierdzającego, że sprzedawca nie ma zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty. Jest to dokument wymagany przez notariusza. Zgodnie z hiszpańskim prawem zaległe długi wobec wspólnoty mogą w niektórych okolicznościach przejść na nowego właściciela, dlatego ta kontrola ma znaczenie. Warto zapytać konkretnie o wszelkie planowane derramas (nadzwyczajne składki na prace lub remonty). Obciążają one osobę, która jest właścicielem w chwili wymagalności płatności, niezależnie od tego, kiedy prace zostały zatwierdzone.

Warto też poprosić o kopię estatutos wspólnoty (statutu). Choć sprzedawca nie ma obowiązku ich dostarczyć, określają one zasady obowiązujące właściciela. Lepiej przejrzeć je przed podjęciem zobowiązania niż po nim.

10. Najnowsze rachunki za media

Warto poprosić o najnowsze potwierdzenia płatności za wodę, prąd i gaz. Pozwoli to upewnić się, że rachunki sprzedawcy są uregulowane, oraz poznać realistyczne koszty utrzymania nieruchomości po jej przejęciu. Jest to przydatne zarówno przy planowaniu budżetu, jak i przy unikaniu sporu o niezapłaconą należność po finalizacji transakcji.

Podsumowanie

Uzyskanie i sprawdzenie tych dziesięciu dokumentów przed podjęciem zobowiązania to jeden z najskuteczniejszych sposobów ochrony kupującego w Hiszpanii. Niezależny prawnik może je uzyskać i przeanalizować w imieniu kupującego, zwrócić uwagę na wszystko, co nietypowe, i upewnić się, że niczego nie brakuje, zanim podpisze się contrato de arras lub przejdzie do finalizacji transakcji.

Te dziesięć dokumentów dotyczy wyłącznie samej nieruchomości. Na wcześniejszym etapie procesu, gdy potrzebny jest pełny obraz, łącznie z własnym NIE, dokumentami kredytowymi oraz wymogami przy podpisaniu umowy kupna i rejestracji nieruchomości, warto skorzystać z naszej listy niezbędnych dokumentów przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Obejmuje ona cały proces od początku do końca.